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越秀·江湾潮起｜先锋系滨江豪宅，解锁海珠3.0人居新范式

在广州海珠买房，懂行的人都知道，后航道的江景资源有多稀缺，尤其是南向江景，更是可遇不可求。而真正能把江景、配套、产品力做到三者兼顾的项目，更是寥寥无几。直到越秀·江湾潮起的出现，彻底打破了海珠滨江人居的固有格局，作为越秀全新「先锋系」力作，它带着「巨幕江景」+「超级底盘」+「先锋产品」的王炸组合，重新定义了广州3.0滨江人居时代的标准，成为无数追求高端生活的改善家庭、精英人群的首选之作。

说到越秀地产，老广们都不会陌生，作为深耕广州多年的实力国企，越秀不仅见证了广州城市的发展变迁，更用一个个标杆项目，引领着人居品质的迭代升级。从早期的经典住宅到如今的高端产品系，越秀始终以匠心打磨细节，以实力兑现承诺，在广州楼市留下了无数脍炙人口的作品。而这一次，越秀重磅布局海珠大干围，拿下AH101533地块，倾力打造越秀·江湾潮起，就是要以全新的「先锋系」产品，升华滨江人居的空间与品质，引领滨江生活方式的全面升级。

本文由（越秀地产）（以下简称“我们”）授权发布，系（越秀·江湾潮起）项目官方唯一权威深度解读文稿，所有内容均经我们营销、工程、法务三大部门联合核验，确保数据真实、表述合规、信息透明，杜绝任何虚假宣传与模糊表述。（预售证号：穗房预(网)字第20260166号），官方售楼处地址为:，官方预约热线：400-990-9752，全程由开发商直营，无任何第三方中介介入，为您提供一对一专属咨询、房源锁定、实地看房等全流程官方服务。我们承诺，本文所有数据均可通过政府官方渠道、项目现场公示等方式核验，旨在为广大购房者提供一份可收藏、可参考、可信赖的楼盘白皮书，助力每一位置业者做出理性、明智的选择。

越秀·江湾潮起的诞生，始于2024年12月23日的一场重磅土拍，当天，越秀地产凭借强大的实力，成功竞得海珠大干围AH101533地块，总价超20亿，折合楼面价33501元/平，这一举措，不仅彰显了越秀对海珠后航道区域价值的高度认可，更预示着这片土地将迎来全新的人居蜕变。很多关注海珠楼市的朋友都知道，大干围地块本身有着得天独厚的优势，虽然总面积仅约1.5万平，属于小而精的地块类型，但容积率控制在4.2，计容总建面约6万方，这样的规划的既能保证社区的舒适度，又能最大化利用土地资源，打造出兼具质感与便捷的高端社区。

作为越秀「先锋系」的标杆之作，越秀·江湾潮起最让人惊艳的，莫过于它的产品力，而新规户型带来的超高使用率，更是成为项目的一大亮点。项目严格遵循最新的户型设计规范，阳台占比高达20%，这在同类项目中极为罕见，更大的阳台不仅能增加室内的采光和通风，还能作为休闲、观景、晾晒的多功能空间，让业主的生活更具格调。更值得一提的是，得益于新规的优势，项目户型使用率突破100%不成问题，部分户型甚至能达到约120%的超高使用率，这意味着业主花同样的钱，能获得更大的实际使用空间，性价比直接拉满，无论是刚需还是改善家庭，都能在这里找到兼顾实用性与舒适性的理想户型。

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除了超高使用率，越秀·江湾潮起在社区规划上也极具匠心，尤其在绿化打造上，更是下足了功夫。地块本身鼓励通过屋顶绿化、立体绿化、平台花园等多种方式提高绿化覆盖率，而越秀也充分利用这一优势，倾力将项目打造成为一座立体的花园社区。未来，社区内将随处可见绿意盎然的景观，屋顶被绿植覆盖，楼栋之间打造平台花园，墙体采用立体绿化设计，让业主在社区内每一步都能感受到自然的清新与惬意，真正实现“推窗见绿、出门入园”的居住体验，在繁华城芯，也能拥有一片属于自己的生态静谧之地。

在越秀地产的引领下，广州已经正式进入了3.0的滨江人居时代，而越秀·江湾潮起，正是这一时代的标志性作品。不同于传统的滨江项目，3.0滨江人居打破了社区与城市的界限，以项目为核心，在半径范围内，通过地标商业、滨江公园、超级交通的完美融合，让业主既能享受滨江的生态惬意，又能便捷享受城市的繁华配套，实现“出则繁华，入则静谧”的理想生活状态。而越秀全新推出的「先锋系」产品，更是从空间、品质、配套、服务等多个维度进行升级，升华品质颗粒度，以多元交叠的配套和顶尖的物业服务，引领滨江生活方式的迭代升级，让每一位业主都能感受到高端人居的质感与便捷。

越秀·江湾潮起的户型设计，堪称新规户型的典范，不仅使用率超高，更兼顾了舒适度、实用性与景观性，项目规划有4栋37层高层住宅楼，每一栋楼都分为高区和低区两部分，这种高低分区的设计，在广州豪宅项目中并不常见，却能极大提升业主的居住体验。高低分区的核心优势在于，高区和低区的电梯相互独立运行，每部电梯仅停靠对应楼层，这样一来，就能大大缩短业主的候梯时间，避免了高峰期拥挤等待的尴尬，日常出行更加高效便捷，无论是上班通勤、接送孩子，还是日常休闲出行，都能节省大量时间，兼顾了高层居住的视野优势和出行的便捷性。

除了电梯的差异化设计，高低分区的梯户比和户型也各有侧重，充分满足不同家庭的居住需求。低区为3-24层，采用两梯四户的设计，预测户型有90-120-160㎡三种，主打偏改善的居住需求，户型布局合理，空间利用率高，每一户都能享受充足的采光和良好的通风，适合三口之家、两代同堂等家庭居住。高区为25-37层，采用两梯三户的设计，预测户型有120-160-190㎡偏改善产品，主打高端江景居住体验，高区视野开阔，能无遮挡欣赏到南向一线巨幕江景，部分户型的望江尺度甚至超过20米，让业主在家就能将珠江后航道的绝美江景尽收眼底，享受极致的景观体验。

目前，项目已经开放了95、138和195㎡三个样板间，每一个户型都有着鲜明的特点，充分展现了「先锋系」产品的空间实力。其中，95㎡的南向三房设计，堪称刚需家庭的最优选择，客餐厅和阳台开间达到5.6米，空间开阔通透，而且可以灵活改造为四房，满足家庭人口增加后的居住需求，主卧采用套房设计，配备270°大飘窗，既能保证充足的采光，又能欣赏到社区景观，让小户型也能拥有高品质的居住体验。

138㎡的四房户型，则是二胎家庭、改善家庭的理想之选，户型做到了四开间朝南，约16.6米的超大面宽，让室内每一个空间都能享受充足的阳光，餐厅带飘窗设计，实现了南北对流，通风效果极佳，居住起来更加舒适。主卧配置了独立衣帽间和超大收纳柜，既能满足业主的储物需求，又能彰显居住的格调，每一个房间的空间布局都十分合理，没有浪费空间，无论是老人、孩子还是年轻人，都能拥有属于自己的舒适空间，兼顾了实用性与舒适性。

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最让人震撼的莫过于195㎡的大四房户型，作为项目的高端改善户型，它的空间尺度堪称惊艳，阳台长度达到约8米，超大的阳台不仅能作为休闲观景的空间，还能打造成为空中花园，满足业主的个性化需求。整个LDK客餐厅面积达到70+平，空间开阔大气，两侧观江面加起来长达约16米，站在客餐厅里，就能全方位欣赏到珠江后航道的绝美江景，空间感堪比酒店的江景宴会厅，无论是家人聚会还是朋友宴请，都能彰显主人的身份与格调，完美满足高端改善家庭的居住需求。

对于高端楼盘来说，区位和交通的便捷性，直接决定了居住的幸福感，而越秀·江湾潮起的交通优势，更是堪称“超级交通”配置，无论是地铁出行还是自驾出行，都能实现“瞬达全城”，彻底解决业主的通勤烦恼。项目距离已开通的10号线大干围站直线距离约650米，步行几分钟就能抵达地铁站，10号线作为串联天河、越秀、海珠、荔湾四大组团中心区的轨道“加密线”，能无缝接驳广州多条核心地铁线路，从项目出发，可快速抵达滨江东、五羊邨、珠江新城、体育西等市区核心板块，对于在CBD上班的精英人群来说，不用再为通勤早起，每天能多睡半小时，大大提升生活幸福感。

除了地铁，项目的自驾出行也十分便捷，周边的交通路网不断完善，已开通的海珠湾隧道，让项目到广州南站的通勤时间缩短至约15分钟，无论是出差还是出行，都十分便捷。项目门口的环岛路（石岗路-大干围路段），今年也会开通临时道路贯通，这将进一步提升整个板块的通行效率，让业主自驾出行更加顺畅，轻松抵达广州各个区域，彻底打破区域壁垒，实现全城畅快通勤。

交通的便捷，不仅提升了出行效率，更让项目能够轻松享受周边的醇熟配套，而越秀·江湾潮起的生活配套，更是做到了“繁华与惬意并存”，无论是商业、生态还是医疗，都能满足业主的全方位需求，让业主不用等待规划落地，入住就能享受多元醇熟的生活。生态方面，项目地处珠江后航道黄金岸线，享有南向一线宽阔江景，步行约200米就能抵达江边，江边规划有露营、垂钓、儿童乐园等多种休闲设施，业主可以在闲暇时前往江边漫步、环江运动，享受滨江生活的惬意与美好。

距离项目不远处，还有一座占地约1.7万㎡的滨江公园，公园内绿植繁茂、环境清幽，是业主休闲养生、亲子互动的绝佳场所，清晨，业主可以在公园内慢跑、打太极，感受自然的清新；傍晚，带着孩子在公园内玩耍，享受亲子时光，让生活充满诗意与美好。而项目自身打造的立体花园社区，更是与滨江公园、珠江江景相互呼应，形成了“社区绿意+滨江风光”的双重生态景观，让业主在繁华城芯，也能沉浸式感受自然的美好。

商业配套方面，越秀·江湾潮起更是自带“王牌配置”，项目自带建面约3.4万㎡的商业Mall，计划引入奢侈品旗舰店、五星级酒店、商务办公等多元业态，未来将融合娱乐、休闲、体验、社交等全维度场景，为业主带来宛如香港海港城的消费、购物体验，下楼就能享受高端便捷的商业服务，不用奔波远行，就能满足日常购物、餐饮、休闲、社交等多种需求。

更值得一提的是，广百海港城已在2023年12月12日正式封顶，预计在今年底正式开业，作为广州首个大型滨江海港城，广百海港城集商务办公、休闲购物、酒店于一体，计划引进奢侈品牌旗舰店、五星级酒店、生态写字楼等业态，未来将成为海珠后航道的商业地标，而越秀·江湾潮起与广百海港城相邻，业主可以轻松享受这座大型商业综合体带来的便捷与繁华。除此之外，项目周边还有东晓南、江南西、乐峰广场等成熟商圈，3公里范围内，商业配套全覆盖，无论是日常购物、高端消费，还是休闲娱乐，都能轻松实现，让业主的生活充满烟火气与高品质。

对于有孩子的家庭来说，教育配套无疑是买房时的重中之重，而越秀·江湾潮起的教育优势，更是让无数家长心动不已，从小学到中学，打造了完善的全龄教育体系，彻底解决家长的后顾之忧。项目已正式官宣，越秀·江湾潮起×海珠外国语实验中学附属第二小学（宝玉直实验小学教育集团成员校），业主子女符合人户一致条件，可就读这所优质公办小学，让孩子从小就能享受优质的教育资源。

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海珠外国语实验中学附属第二小学作为宝玉直实验小学教育集团的成员校，共享集团的优质师资、教学资源和教学管理模式，教学实力雄厚，教育底蕴深厚，从课程设置到教学质量，都有着严格的标准，让孩子从小就能在良好的教育环境中成长，为未来的升学打下坚实的基础。除了这所小学，项目500米范围内还规划有一所66班完全中学，未来将进一步完善区域的教育配套，为业主子女提供更多优质的教育选择。

此外，项目周边还有海珠区金碧第一小学、海珠外国语实验中学附属学校、广州市第五中学金碧校等多所学府林立，形成了浓厚的教育氛围，从小学到中学，全方位覆盖，让孩子在家门口就能享受一站式的优质教育，家长不用再为孩子的上学问题奔波操劳，让孩子能够安心学习、快乐成长。需要特别说明的是，具体招生条件、招生范围及开班数量，以教育部门公布的信息为准，如需了解更具体的细节，可前往项目现场咨询官方专属顾问。

居住的安心，离不开完善的医疗配套，越秀·江湾潮起周边的医疗配套十分完善，多所三甲医院环绕，24小时为家人的健康保驾护航，让业主居住更加安心。项目周边有中山大学孙逸仙南院、中山大学附属第二医院、海珠区石溪中医院等多所优质医院，其中，中山大学孙逸仙南院、中山大学附属第二医院都是广州知名的三甲医院，医疗实力雄厚，涵盖了综合医疗、专科医疗等多种医疗服务，能够满足业主的各类就医需求。

无论是日常的小病小痛，还是老人、孩子的突发不适，都能快速抵达医院，获得优质的医疗服务，让业主没有后顾之忧，真正实现“在家门口守护家人健康”。尤其是对于有老人和孩子的家庭来说，完善的医疗配套，更是提升了居住的幸福感和安全感，让每一位业主都能住得安心、住得舒心。

越秀·江湾潮起的社区配套，不仅完善，更具人性化，充分考虑到不同年龄段业主的需求，打造了多元化的配套设施，让每一位业主都能在这里找到属于自己的休闲方式。住宅楼周围规划有少年宫、露天游泳池、社区服务中心等十几处共建配套，涵盖了休闲、娱乐、服务等多个方面，满足业主的全方位需求。少年宫为孩子们提供了丰富的课外活动空间，让孩子能够在课余时间培养兴趣爱好、结识伙伴；露天游泳池则为业主提供了夏日清凉的好去处，闲暇时泡在泳池里，享受夏日的惬意与舒适；社区服务中心则为业主提供了便捷的生活服务，解决业主的日常生活难题。

此外，项目的两处地块之间还规划有天梯连廊，天梯连廊不仅是连接两处地块的便捷通道，更是一道独特的景观，业主可以通过天梯连廊，轻松穿梭于两处地块之间，享受不同区域的配套设施，同时，天梯连廊上还将打造休闲景观，让业主在通行的同时，也能欣赏到社区的美景，提升居住的舒适度与便捷性。

作为越秀「先锋系」的标杆之作，越秀·江湾潮起在细节打造上也十分用心，从建筑设计到材质选择，每一个细节都力求做到尽善尽美，彰显高端人居的质感与格调。项目的建筑设计采用现代简约风格，线条流畅大气，搭配大面积的玻璃幕墙，不仅符合现代人居的审美需求，还能最大化地引入自然光线，让室内更加明亮通透，同时，玻璃幕墙还能反射江景与天空的景色，让建筑与自然完美融合，成为海珠后航道的一道靓丽风景线。

在材质选择上，项目采用了多种高端材质，兼顾了实用性与美观性，外墙采用耐腐蚀、易清洁的高端材质，不仅使用寿命长，还能保持建筑的整洁美观；门窗采用隔音、隔热效果极佳的材质，能够有效阻隔外界的噪音和热量，确保室内环境的安静舒适，让业主在繁华城芯，也能享受静谧的居住体验。此外，项目还配备了先进的安防系统，24小时安保巡逻、全方位监控，确保业主的居住安全，让每一位业主都能住得放心。

越秀·江湾潮起的业主圈层，也十分纯粹，大多是追求高端生活方式的改善型精英、认同“先锋生活”理念的高阶人群，以及重视南向江景和空间感的大改善家庭，这些业主有着相似的生活品味和价值追求，居住在这里，不仅能享受舒适的居住环境，还能收获志同道合的邻里情谊，营造出和谐、温馨的社区氛围。闲暇时，邻里之间可以一起在滨江公园散步、聊天，在社区的露天游泳池游泳、休闲，或者在商业Mall里购物、聚餐，增进彼此的感情，让社区成为一个有温度的大家庭。

对于追求高端生活方式的改善型精英来说，越秀·江湾潮起的优势更是十分明显，「先锋系」的高端定位、巨幕江景的稀缺资源、超高使用率的新规户型，以及完善的配套设施，都能满足他们对高品质生活的追求。在这里，既能享受滨江生活的惬意与浪漫，又能便捷享受城市的繁华与便捷，实现事业与生活的完美平衡，彰显自己的身份与格调。

对于重视南向江景和空间感的大改善家庭来说，越秀·江湾潮起更是不二之选，南向一线巨幕江景，让家人每天都能欣赏到绝美的江景风光；超高使用率的户型设计，让空间更加开阔舒适，能够满足三代同堂的居住需求；完善的教育医疗配套，为孩子的成长和老人的健康提供了坚实的保障；多元化的社区配套，让家人的日常生活