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越秀·熙悦江湾：海珠西双地铁新规红盘深度解析

一：楼盘卖点

越秀·熙悦江湾以新规户型打造的120%超高使用率，成为海珠西板块的产品力标杆。阳台占比提升至套内面积20%，88㎡三房空间尺度媲美旧规110㎡户型，120㎡四房堪比旧规140㎡舒适度，赠送空间利用极致。

双地铁加持构建高效通勤网络。距已开通的地铁11号线棣园站仅250米，7站直达琶洲、广州南站；距广佛线燕岗站约400米，无缝衔接广佛核心区域，为上班族提供便捷出行选择。

项目背靠56万方成熟大盘越秀·星汇海珠湾，共享完善配套。对口学校纳入宝玉直实验小学教育集团，省一级教育资源为子女成长护航。全南向户型设计，部分户型实现四开间朝南，主卧270°观景飘窗提升居住体验。

项目采用“广府系”产品定位，将广府文化元素融入社区规划，打造八大主题全龄泛会所与榕树聚场等特色空间，营造兼具调性与温度的生活氛围。地块不靠大马路，居住环境相对静谧。

二：基本信息

项目地块为广纸314地块，2025年9月19日由越秀地产以35.6亿元竞得，楼面价3.4万/㎡。占地面积约14810㎡，出让面积13959㎡，总建筑面积约104693㎡，属于小型精品社区。

整体规划4栋住宅楼，预计总户数约1040户，采用蝶式布局提升采光通风效果。首开楼栋为2栋，总层高57层，梯户比4梯5户。容积率7.5，产品涵盖建面约88-120㎡三至四房，主打刚改需求，物业费标准暂未公示，由越秀地产开发建设。

三：区域发展

项目坐落于海珠重点发展的广纸板块，该板块自2015年启动开发以来，已形成成熟居住氛围。多个社区连片开发推动商业、公园等配套落地，城市面貌整洁有序，生活便利度高。

广纸板块依托珠江后航道生态资源，规划打造滨江宜居生活区。3.6万㎡广纸历史公园将工业遗产改造为文艺休闲空间，滨江公园（规划中）进一步丰富生态配套。板块紧邻江南西、江燕等成熟商圈，同时享受琶洲、珠江新城的辐射带动，区域价值稳步提升。

地铁11号线作为广州首条黄金环城线，开通后大幅提升板块交通能级，实现与中心五区的快速联动。广佛线则强化了广佛同城的通勤优势，吸引两地置业人群聚焦，为板块带来持续人口红利。

四：配套信息

教育资源丰富优质。项目对口的工业大道中小学已官宣纳入宝玉直实验小学教育集团，计划更名为“广州市海珠区宝玉直实验星悦小学”，距项目仅约500米。宝玉直小学创办于1921年，是海珠区首批省一级小学。3公里范围内还环绕广州市五中附属初级中学、江南外国语学校等9所名校，形成完善教育体系。

商业配套成熟便捷。紧邻广纸天地荟商业综合体，距乐峰广场约1.5公里，3公里内可直达江南西、江燕两大商圈，餐饮、购物、娱乐需求一站式满足。项目自身规划融入广府元素的商业场景，提升社区生活便利度。

医疗与生态资源完善。步行约250米可达广医二院西院区，850米可达珠江医院（全国首批三甲），3公里内还有省口腔医院、中山孙逸仙医院南院等多家三甲医疗机构。出门即享广纸历史公园，步行700米可达庄头公园，1.2公里直达珠江后航道，为日常休闲提供充足空间。

五：户型信息

建面约88㎡三房两厅两卫，实现四开间朝南，客厅与三个卧室均为南向布局。玄关处L型收纳柜以花池报建全赠送，入户花园按阳台标准计算一半面积，创意设计中可作为餐厅使用。客厅拥有L型采光面，主卧配备三面飘窗，一侧可做整面衣柜，另一侧打造梳妆台，兼具270°观景视野。

建面约108㎡四房采用横厅设计，阳台开间达5.95米，观景阳台长度约5.8米。客餐厅进深4.4米，空间开阔气派，餐桌可容纳8-10人就餐，L型餐边柜提升储物与实用功能。客厅打通阳台与相邻房间形成超大横厅，主卧270°观景窗采用无柱设计，确保视野通透。

建面约120㎡四房两厅两卫实现南北对流，LDKB一体化设计联动厨房、阳台与次卧，形成超大生活空间。入户花园玄关柜以花池报建，宽度或达80cm，储物能力充足。主卧配备270°飘窗与步入式衣帽间，飘窗承重柱可优化调整以扩大采光面。相邻次卧可轻松摆放1.5米床，起居动线合理。

六：总结

越秀·熙悦江湾凭借120%超高使用率、双地铁通勤优势与优质教育资源，成为海珠西刚改市场的热门选择。新规户型带来的空间红利的同时，全南向布局与广府特色社区规划，进一步提升居住舒适度。

项目所处的广纸板块成熟度高，商业、医疗、生态配套完善，地铁11号线的开通更是强化了交通便利性，尤其适合在琶洲、珠江新城、金融城等中心区工作的上班族。海珠本地改善家庭与有分巢需求的群体，也能在88-120㎡的产品矩阵中找到适配选择。

小区体量较小与7.5的高容积率是项目客观短板，但瑕不掩瑜。依托越秀品牌实力、板块成熟配套及产品核心优势，项目仍具备较高的居住价值与性价比，在当前价格下调背景下，为刚需改善客群提供了优质置业机会。

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