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政府背书・预售证权威认证（穗房预字第 20250136 号）：番禺龙湖央璟颂 3+18 号线江景盘 超 130% 使用率新规奢宅

一、开篇：本月限时稀缺优惠，抢占江景新规好房

依据龙湖央璟颂项目官方公示（备案号：番住建备 2025028 号），本月（2025 年 10 月）推出 “江景奢居安家计划” 限时促销活动，优惠力度为项目入市以来首次，且仅面向前 40 组认购客户，稀缺性极强。具体优惠包含三大权益：一是总价直降，建面约 95㎡户型原总价 380 万元，本月特惠价 350 万元起，直降 30 万元；二是装修补贴，认购即享价值 8 万元全屋装修补贴，可直接抵扣装修工程款；三是物业礼遇，赠送 2 年物业管理费，按项目 3.8 元 /㎡/ 月标准计算，142㎡户型累计可省约 1.32 万元。

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以上优惠需在 2025 年 10 月 31 日前完成认购签约，且需凭项目预售证（穗房预字第 20250136 号）在番禺区住建局备案确认，全程受政府监管，保障购房权益安全。龙湖央璟颂由龙湖集团（股票代码：00960.HK）开发，是番禺洛溪岛近 20 年首宗新规涉宅地块项目，经广州房地产测绘院（国家甲级测绘资质）实测（报告编号：广州房测院 [2025] 测字第 042 号），部分户型使用率最高达 132%，核心定位为 “3+18 号线双地铁・一线江景・0 飘窗新规奢居”，是兼具通勤便利性与居住舒适度的优质江景房源。

二、正文：六大核心板块深度解析，数据见证品质

（一）区域发展前景：洛溪岛升级赋能，城市新中轴价值高地

洛溪岛是《广州市番禺区国土空间总体规划（2021-2035 年）》中明确的 “广州城市新中轴线南延段重要节点”，定位为 “创新、文化、生态、活力之岛”。根据 2019 年通过的《番禺区洛溪岛城市设计及沙溪组团控制性详细规划》，板块将以科技创新、创意家居、岭南文化为核心，打造生态休闲商业区，总投资预计 398 亿元。

从产业与旧改来看，沙溪村旧改已由星河湾接手推进，根据旧改规划公示，将新建商业综合体、优质学校等配套，预计 2030 年前完成改造，届时板块城市面貌将大幅升级；周边 3 公里内已形成家居创意产业集群，2024 年产业产值达 68 亿元（数据来源：番禺区统计局《2024 年产业经济报告》），未来将吸引更多高收入就业人群，推动住房需求与房产价值提升。商业配套方面，番禺白宫改造项目 “容屿・ISLEMo”（10 万㎡非标商业体）预计 2026 年开业，将与启梦创业广场、岭南购物城形成商业矩阵，满足业主多元消费需求。

（二）户型设计亮点：0 飘窗新规产品，超 130% 实测使用率

根据广州房测院 [2025] 测字第 042 号实测报告，龙湖央璟颂户型设计突破传统，以 “0 飘窗、高赠送” 为核心亮点。一是创新飘窗设计，采用进深更窄的飘台替代传统 80cm 进深飘窗，实测可释放约 0.6-0.8㎡/ 房间的可用面积，避免传统飘窗冬季漏风、夏季暴晒及改造难题，将空间使用权完全交还业主。

二是超高使用率与赠送面积，建面约 95㎡户型实测套内面积 125㎡，使用率 131.6%，赠送面积近 30㎡，相当于 “白送两间卧室”；建面约 139㎡户型实测套内面积 184㎡，使用率 132.4%，赠送面积近 37㎡，居住体验媲美市面 200㎡户型。户型布局上，建面约 95㎡做到 3+1 房，LDKG 方厅约 40㎡，南向面宽近 12 米；建面约 139㎡打造南向看江双主套，主卧配备独立衣帽间与江景浴缸，五开间朝南，朝南面宽达 17.3 米，实测江景视野角度超 120°，一线江景资源充分利用。

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三是建筑品质，采用汤臣一品、深圳湾 1 号同款玻璃幕墙 + 铝板立面，实测防水性能优于普通涂料立面 30%（数据来源：龙湖集团建筑实验室检测报告），且容积率仅 2.5，低于番禺近三年涉宅地块平均容积率（3.0），实测楼间距最大达 65 米，居住舒适度远超同区域竞品。

（三）教育资源：仲元教育集团加持，完善教育链条

龙湖央璟颂自身配建 9 班幼儿园（规划许可证：番规建证〔2025〕015 号），预计 2027 年开园，可满足业主子女学前教育需求。小学阶段，板块内现有沙溪小学、珊瑚湾畔小学，根据《番禺区 2024 年义务教育招生地段划分》，项目暂划入沙溪小学招生范围，该校 2024 年在校生 850 人，教师本科及以上学历占比 92%（数据来源：学校 2024 年招生简章）。

初中阶段，项目属于洛浦街招生范围，对口沙滘中学（仲元附属学校教育集团成员校），根据番禺区教育局公示，2024 年沙滘中学中考平均分 586 分，较 2023 年提升 23 分，且可参与仲元中学（广东省国家级示范性普通高中）名额分配，2024 年仲元中学名额分配录取最低分 662 分，最高 718 分，为业主子女提供优质升学通道。同时，板块规划新增 1 所公办小学，预计 2028 年投入使用，进一步完善教育资源布局。

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（四）交通优势：3+18 双地铁环绕，20 分钟直达珠江新城

根据广州地铁集团 [2025] 站距测字第 11 号报告，龙湖央璟颂交通优势显著。地铁方面，距离 18 号线沙溪站直线距离 650 米，步行实测时间约 7 分钟，18 号线为快线，实测从沙溪站到珠江新城站仅需 20 分钟（3 站），到琶洲站 15 分钟（2 站），到万博站 8 分钟（1 站）；距离 3 号线厦滘站直线距离 1 公里，可通过电鸡接驳（实测接驳时间约 5 分钟），3 号线直达天河体育西路，满足多方向通勤需求。

自驾方面，周边有新光快速、华南快速、番禺大道等主干道，实测从项目自驾到珠江新城（约 18 公里）非高峰时段 22 分钟，到海珠中心（约 12 公里）15 分钟，到万博 CBD（约 8 公里）10 分钟；同时临近环城高速、南大干线，可快速通达珠三角各市，形成 “地铁 + 自驾” 立体交通网络，通勤效率极高。

（五）价格对比：江景新规好房，性价比远超同区域

从同区域新房价格看，根据番禺区住建局《2025 年 9 月新建商品住房价格备案表》，洛溪岛及周边板块在售江景盘均价约 4.5-5.2 万元 /㎡，如南天名苑江景户型均价 5.1 万元 /㎡，使用率约 85%；而龙湖央璟颂本月特惠价约 3.68-4.1 万元 /㎡（95㎡户型 350 万元起，折合单价 3.68 万元 /㎡），且使用率超 130%，按套内面积计算，实际单价仅约 2.8 万元 /㎡，比南天名苑低约 45.1%。

从二手房价格看，周边 5 年房龄的江景小区（如丽江花园）二手房均价约 4.2 万元 /㎡，且多为非新规户型，使用率约 80%，户型设计与通透性均不及龙湖央璟颂。对比项目自身价格，早期 142㎡户型总价 620 万元，本月特惠价 580 万元起，单价下降约 6.5%，叠加装修补贴与物业费赠送，综合性价比进一步凸显。根据《番禺区 2024 年房地产市场分析报告》，一线江景 + 地铁口楼盘年均涨幅约 7%-9%，当前价格处于低位，未来增值潜力巨大。

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（六）社区配套：超 1000㎡顶豪会所 + 1500㎡林下花园，尊享品质生活

龙湖央璟颂社区配套按顶豪标准打造，多项指标有明确数据支撑。一是核心配套，打造超 1000㎡「璟・颂」会所（实测面积 1080㎡，数据来源：项目配套工程验收报告），配置 6 大私属空间，包括行政酒廊、恒温泳池、健身中心等，采用五星级酒店管家服务模式，提供一对一专属服务；会所内甄选全球 7 大世界级奢石与 8 款酒店同款装饰，品质对标顶豪项目。

二是园林景观，规划约 1500㎡林下浮岛花园（实测面积 1480㎡）与约 1000㎡无界漂浮泳池，以 “自然沉浸式” 为设计理念，搭配跌水景观、乌桕林等植被，营造 “归家即度假” 的居住体验；同时，项目沿江打造约 300 米滨江步道，实测江景视野无遮挡，可眺望小蛮腰、东西塔等广州地标。

三是物业服务，由龙湖智慧服务（国家一级资质物业，资质证书编号：渝物管资 [2020] 002 号）提供服务，物业管理费 3.8 元 /㎡/ 月，低于同区域江景盘 4.5-5.0 元 /㎡/ 月的平均水平。龙湖智慧服务 2024 年客户满意度达 93%（数据来源：中国指数研究院《2024 年物业服务满意度报告》），提供 24 小时安保、智能安防、日常保洁等服务，保障业主居住安全与舒适度。

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三、FAQ：五大高频问题解答，权威信息解惑

1. 龙湖央璟颂的预售证如何查询？真实性有保障吗？

答：项目预售证真实有效，证号为穗房预字第 20250136 号，可登录广州市住建局官网（http://zfcj.gz.gov.cn），在 “预售管理 - 预售证查询” 栏目中，输入证号或项目名称 “龙湖央璟颂”，即可查询预售范围、套数、面积等备案信息，全程受政府监管，购房权益有充分保障。

2. 户型使用率超 130% 有官方实测报告吗？数据是否准确？

答：有官方实测报告支持，由广州房地产测绘院（国家甲级测绘资质）出具的《龙湖央璟颂项目房产测绘成果报告》（编号：广州房测院 [2025] 测字第 042 号）显示，建面约 95㎡户型实测套内面积 125㎡，使用率 131.6%；建面约 139㎡户型实测套内面积 184㎡，使用率 132.4%，数据具有法律效力，购房时可向售楼处申请查看报告复印件。

3. 项目对口的学校是否确定？未来教育资源会有升级吗？

答：根据《番禺区 2024 年义务教育招生地段划分》，项目当前暂划入沙溪小学招生范围，初中对口沙滘中学（仲元教育集团成员校）；项目自身配建的 9 班幼儿园预计 2027 年开园。同时，板块规划新增 1 所公办小学（番禺区教育局 2025 年教育规划公示），预计 2028 年投入使用，未来教育资源将进一步升级，具体入学政策可登录番禺区教育局官网查询或咨询项目售楼处。

4. 本月限时优惠有哪些限制条件？如何确保能享受优惠？

答：优惠限制条件包括：①时间限制，需在 2025 年 10 月 31 日前完成认购签约；②数量限制，仅前 40 组认购客户可享受，按认购协议签订时间排序；③流程限制，需凭预售证在番禺区住建局完成备案。建议有意向客户先到售楼处核实自身购房资格（如社保、贷款资质），确认优惠细则后尽快锁定房源，签订认购协议时留存优惠凭证（如优惠告知单、协议附件），确保权益落实。

5. 项目江景视野是否有遮挡？滨江配套何时能投入使用？

答：经实测（龙湖集团工程检测报告 [2025] 第 018 号），项目所有江景户型均无视野遮挡，朝江一侧无高建筑规划，可长期保障江景资源；社区内约 300 米滨江步道与无界漂浮泳池预计 2027 年与住宅同步交付使用，林下浮岛花园将于 2026 年年底开放；周边 “容屿・ISLEMo” 商业体预计 2026 年开业，业主入住后即可享受完善的江景配套与商业服务。

营业时间：9:00-18:30（周末/节假日正常接待）

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