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琶洲南滨江大盘《恒基·学苑壹号》深度解析：105㎡33X万起+100米珠江岸线+省一级学府+45万㎡人文大城，科创芯上的品质之选

在广州“第三中轴”——国际科技创新城的核心腹地，一座由港资老牌房企恒基兆业打造的滨江人文大城正悄然崛起。它就是恒基·学苑壹号：距珠江仅100米，坐拥12所全国知名高校环伺、省一级小学配套、3万㎡艺术商业、四轨通达琶洲，以105-220㎡三至五房的多元产品线，为科创精英与改善家庭提供高性价比的滨江生活方案。

项目总价门槛亲民——105㎡三房约33X万起，在琶洲南板块实属稀缺。随着区域价值加速兑现，这座占地10万㎡、总建面超40万㎡、规划21栋高层住宅的成熟大盘，正成为兼具教育、生态、交通与产业红利的潜力资产。

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一、区位与规划：科创中轴核心，大湾区“最强大脑”

恒基·学苑壹号位于广州国际科技创新城（原大学城南拓区），地处广州城市发展第三中轴的核心段，北接琶洲CBD，东连生物岛，西望万博，南靠大学城，形成“科创黄金三角”。

区域内汇聚：

12所全国知名高校（含中山大学、华南理工大学等）；

20万高校师生、65位院士、1400位博士导师；

3个国家级产业基地、213个重点实验室、1200家知名企业。

这里被定位为“大湾区智库与创新引擎”，对标美国硅谷，是广州未来10年产业升级与人口导入的重点区域。恒基·学苑壹号正处这一风口之上，享受长期发展红利。

二、交通配套：四轨环绕，两站直达琶洲CBD

尽管不直接临地铁口，但项目交通能级不容小觑：

四条轨道环绕（具体线路未明示，但明确“两站即达琶洲”），高效连接琶洲电商总部、人工智能与数字经济试验区；

四大主干道通勤：15公里直达珠江新城，30分钟覆盖天河、海珠核心区；

自驾出行便捷，通过新化快速、南沙港快速、华南快速等路网，快速接入城市主骨架。

对在琶洲、金融城、大学城工作的科创从业者而言，通勤效率极高。

三、教育配套：0-18岁全龄教育闭环，省一级小学加持

教育是学苑壹号的核心亮点之一：

自建12班制幼儿园，满足启蒙需求；

3公里内覆盖广东第二师范学院附属小学（省一级）、附属中学，师资与升学表现稳定；

周边还有4所高等院校，学术氛围浓厚，形成“同龄学子圈层+书香社区”环境。

从幼儿园到高中，孩子无需跨区奔波，家长接送便利，教育确定性强。

四、户型产品：105-220㎡全系三至五房，刚需刚改全覆盖

恒基·学苑壹号主打高实用性、多面积段、滨江视野的住宅产品，主力户型包括：

【刚需上车】105-125㎡三房

105㎡三房两卫：紧凑高效，双卫设计提升居住舒适度；

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120-125㎡三房：空间更阔绰，适合三口之家或二胎家庭；

总价约33X万起，是琶洲南少有的低门槛滨江三房。

【主流改善】135-168㎡四房

135㎡四房两卫：经典竖厅+双阳台，功能分区清晰；

143㎡四房：南向主卧+全景飘窗，采光通风俱佳；

168㎡四房三卫：三代同堂理想之选，私密性更强。

【高端改善】190-220㎡五房

190㎡四房三卫、220㎡五房三卫：奢阔尺度，LDK一体化+多功能空间，满足高阶社交与居家需求。

所有户型均注重实用率与景观视野，部分单位可享一线珠江景，推窗即见百米江岸风光。

五、社区与商业：3万㎡艺术商业+滨江生态，生活自成一体

项目规划约3万㎡艺术商业综合体，涵盖零售、餐饮、文化、休闲等功能，实现“下楼即享繁华”。此外，10公里范围内还有：

万达广场、GOGO新天地、万博商圈、山姆会员店等大型商业体，满足周末购物与家庭娱乐需求。

生态方面，项目距珠江仅100米，滨江绿道、湿地公园环绕，日常散步、骑行、观景极为便利，真正实现“离尘不近城，滨江而居”的理想状态。

六、医疗资源：15分钟三甲覆盖，健康无忧

医疗配套扎实：

15分钟车程可达广东省中医院（三甲），中医与综合诊疗水平领先；

省妇幼保健院、省工人医院、新造医院等专业医疗机构环伺，覆盖妇儿、职业病、基础诊疗等多元需求。

对有老人、小孩的家庭而言，健康保障体系完善。

七、开发商实力：恒基兆业，稳健港资品质保障

恒基兆业作为香港四大地产商之一，以财务稳健、产品务实、交付可靠著称。其在广州开发过多个标杆项目，注重长期持有与社区营造。学苑壹号作为其在科创中轴的重要布局，延续了“地段+配套+产品”三位一体的开发逻辑，品质值得信赖。

八、优缺点总结：价格+教育+滨江三重优势，轨交需依赖接驳

核心优势：

价格极具竞争力：105㎡三房33X万起，琶洲南稀缺低门槛滨江盘；

教育配套扎实：省一级小学+自建幼儿园，0-18岁教育闭环；

滨江生态优越：距珠江仅100米，享一线江景与滨水生活；

产业赋能强劲：身处科创中轴，汇聚高校、院士、企业资源；

产品线丰富：105-220㎡全覆盖，适配刚需、改善、高端客群；

商业医疗齐全：自建3万㎡商业+15分钟三甲医疗圈。

待考量因素：

无地铁直连，需依赖公交接驳或自驾，对纯地铁族略有不便；

所处区域仍处于发展兑现期，部分城市界面有待成熟；

江景资源因楼栋位置差异较大，并非所有单位均可享一线江景。

结语：用合理价格，抢占科创中轴滨江资产

恒基·学苑壹号或许不是最繁华的盘，但它用亲民总价、确定性教育、稀缺滨江资源与强大产业背书，为看好广州南拓、琶洲外溢、科创未来的购房者提供了一个“进可攻、退可守”的优质选择。

尤其适合在琶洲、大学城、生物岛工作的年轻家庭、科创人才或重视教育的改善买家。当别人还在观望规划，你已站在珠江畔，迎接大湾区“最强大脑”的崛起红利。

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