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越秀·云萃：白云中轴新规红盘的价值解码

一：楼盘卖点

越秀·云萃作为现象级红盘云悦的超越版，以白云首个“0飘窗”新规产品惊艳市场。通过“零飘窗+薄墙体”技术，将空间使用率拉至约120%，87㎡即可打造四空间户型，117㎡实现五开间朝南，空间实用性远超同级别产品。

交通通勤堪称“珠江新城直达专线”。楼下即是18号线京溪路站，两站直达珠江新城冼村站，一线连通琶洲、天河北等核心板块；步行800-900米可达3号线梅花园站，双地铁加持实现无换乘通勤，自驾经广州大道或沙太路19分钟直达珠江新城。

教育资源锚定白云龙头——省一级京溪小学，该校师资实力媲美越秀东风东、天河华阳，2022学年教师斩获国家级奖项5项、省级10项。项目临近白云山，推窗即揽云山绿意，高层可眺望珠江新城天际线与东西塔，景观资源稀缺。

独创“V字型”南向板楼设计，实现户户约17.5米南向采光面，全卧室朝南且无遮挡，左右两户不共墙提升私密性。酒店式归家体验贯穿公区，精奢水景园林与3米层高，进一步升级居住舒适度，即将加推的6栋小户型填补区域稀缺供给。

二：基本信息

项目地块为白云沙太路以西衡器厂地块，2025年4月30日由越秀地产以14.15亿元竞得，折合楼面价33624元/㎡，扣除配建后可售楼面价约3.8万/㎡。占地面积约1.7万㎡，总建筑面积约4.2万㎡，容积率2.5，属于低密舒适社区。

整体规划6栋楼，包含3栋21层塔楼与3栋12-13层板楼，总户数约391户，梯户比为2梯5户（塔楼），层高3米。产品涵盖建面约87-117㎡三四房，主打改善需求，高标精装交付，配备全屋智能系统与全能收纳2.0体系。由越秀地产开发，品牌交付保障力突出，即将加推6栋90-110㎡新规小户型。

三：区域发展

项目坐落于白云与天河交界处，中轴之上的核心位置，珠江新城直线距离仅5公里，一路之隔即是京溪广智片区旧改范围。该旧改规划已获批，将打造国家级类脑研究中心、医药展销等产业，同时新增36班小学，提供1600个学位，区域产业与教育配套同步升级。

板块处于成熟居住区，周边以二手小区为主，城市界面整洁，生活氛围浓厚，区别于旧村环绕的板块，居住舒适度与生俱来。18号线的规划开通将彻底激活区域交通能级，实现与核心CBD的无缝衔接，成为天河外溢客群的优选置业地。

白云南部产业升级与广智片区旧改的推进，为板块注入长期发展动力。项目5公里范围内覆盖天河城、太古汇等顶级商圈，享受白云与天河双重资源辐射，区域价值随交通与产业落地持续攀升。

四：配套信息

教育配套堪称王牌。对口白云区首批省一级京溪小学，距项目不远，2025年招生政策已明确对口关系（具体以当年教育局公布为准）。该校拥有高级教师21人、省特级教师1人，61名区级以上骨干教师，2022学年教师获各级奖项172项，开设AI编程、机器人等特色课程。一期云悦配建24班小学已纳入培英教育集团，教育资源持续优化。

商业与医疗资源密集。距信达金茂广场约1.3公里，5公里范围内涵盖天河城、正佳广场、太古汇等顶流商圈。医疗方面，280米可达三甲广东省妇幼保健院，780米至广东三九脑科医院，1.4公里即到全国排名19的南方医科大学南方医院，健康保障全面。

生态景观得天独厚。西侧临近白云山，推窗可见云山绿意，步行可至山脚。高层视野无遮挡，东侧眺望中山大学与广州塔，北侧俯瞰珠江新城天际线，西南侧观云山景致，实现“一扇窗揽尽城市与自然”的景观体验。

五：户型信息

建面约87㎡四空间户型，中轴稀缺新规小户型，LDKB一体化布局，5.2米开间客厅搭配X灵动空间，可按需改造。约11.6米南向尺度实现四开间朝南，宽幕景观阳台直面园景，超高使用率让小户型拥有大格局。

建面约106㎡四空间户型，使用率超130%，满足全周期家庭需求。约14.7米南向面宽，餐客厅与主卧均实现南北通透，清风对流。独立入户玄关优化动线，避免开门见厅，归家仪式感拉满，适合改善家庭居住。

建面约117㎡洋房户型，12-13层低密设计搭配专梯专户，全广稀缺。五开间朝南打造约17.5米南向巨幅面宽，南北通透且采用LDKB设计，超高得房率带来大平层体验。仅6席“有天有地”墅式产品，进一步提升稀缺价值。

即将加推的6栋90-110㎡户型，90㎡实现约12.3米总南向面宽，三面采光且南北通透，独立入户玄关不与厨房联通。110㎡户型堪称“通透尺度天花板”，50㎡LDKG无边界巨厅搭配6.6米南向阳台，27㎡L型主卧套房拥有9.2米环幕景观界面，空间感媲美140㎡豪宅。

六：总结

越秀·云萃以“新规产品+核心地段+全能配套”的组合，成为白云改善市场的标杆项目。18号线两站到珠城的通勤优势，省一级京溪小学的教育加持，以及白云山畔的景观资源，构成项目的核心价值闭环。

“V字型”板楼与“零飘窗”设计，将空间使用率与舒适度做到极致，87-117㎡的产品矩阵既满足刚需上车，也适配改善升级，即将加推的6栋小户型进一步降低置业门槛。高标精装交付与酒店式公区，体现越秀对产品力的打磨。

项目特别适合通勤珠江新城、琶洲的天河外溢刚改客，以及追求居住环境升级的地缘改善家庭。与天河同类型楼盘相比，总价优势明显，107㎡户型空间体验媲美125㎡产品，性价比突出。

18号线2026年底通车将成为价值提升节点，广智片区旧改为板块带来长期潜力。虽小区规模不大，部分楼栋临路有噪音影响，但核心优势足以覆盖短板，是预算有限但追求全能配套改善客群的优选。

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