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万博低密红盘！盛世锦城三期加推，地铁旁100%使用率洋房

一、楼盘卖点：学铁商全配齐，低密小高层直击刚需痛点

星河·盛世锦城的核心吸引力，在于万博板块“低密+配套”的双重稀缺性。全新三期【玖璋】组团加推，11-15层小高层洋房设计，告别超高层压抑感，全南向排布搭配南北对流户型，居住舒适度远超同板块刚需盘。

7号线板桥站700米直达，通勤效率拉满。2站到万博CBD、5站达琶洲，出门即上南大干线，30分钟自驾至珠江新城，无缝衔接广州核心就业区，完美适配CBD外溢的通勤人群。三期虽距地铁稍远，但紧邻中心商业街与学校，生活便利性更优。

番中教育集团加持，教育确定性拉满。配建的培兰小学已开学，由广东番禺中学教育集团直接管理师资，36班规模保障教学质量。加上2所幼儿园与1所少年宫，实现3-12岁教育在家门口解决，无需为学区奔波。

新规户型使用率超100%，空间性价比突出。98-128㎡三至四+1房，通过赠送面积实现空间扩容，270°无柱飘窗、独立入户花园等设计，让小户型也有大尺度。5万㎡特色商业与岭南风情街区已在规划，日常消费下楼即达。

二、基本信息：星河操盘，百万方低密城市大城

项目全称为星河·盛世锦城（别名盛悦锦府），由拥有35年城市运营经验的星河控股开发，资产规模超千亿，商业地产运营实力突出，旗下Coco park系列商业口碑极佳，为项目配套兑现提供保障。

项目总建面约114万㎡，分5期开发，涵盖住宅、商业、教育、休闲等多元业态，是万博周边少有的百万方综合性社区。容积率3.25，绿化率35%，规划车位7080个，车位配比1:1.2，充分满足业主停车需求。

三期【玖璋】组团位于二期东侧，共规划9栋11-15层住宅，1-2层为商业配套，2梯5户布局，8-9栋靠近路边，其余楼栋位于小区内部更显静谧。当前在售98-128㎡三至四+1房，均为精装交付，新规设计实用率超100%。

项目地处万博·余荫山房北侧，属于南大干线经济带核心位置，串联广州南站、长隆万博、国际创新城等番禺关键板块，享受多重城市发展红利，区域价值稳步提升。

三、区域发展：南大干线加持，万博板块价值爆发

项目位于南大干线经济带上的番禺黄金财智走廊，作为连接珠三角东西岸的重要枢纽，串联起番禺1900余家高新技术企业，希音、欢聚时代等行业巨头汇聚，形成强大的产业支撑，为房产价值提供长期保障。

万博、琶洲双商圈辐射，商业资源丰富。10分钟自驾可达万博CBD，天河城、万达广场、K11等高端商业体云集，满足购物、餐饮、娱乐等全方位需求。星河自身打造的5万㎡商业与余荫山房联合开发的岭南风情街区，将成为区域商业新地标。

交通路网持续升级，通达性不断提升。除已开通的7号线与南大干线外，周边南沙港快速、新化快速等多条快速路环绕，轻松畅达广州各区域。随着万博板块的成熟，未来地铁线路规划将进一步加密，通勤便捷度持续优化。

旧改赋能城市面貌更新。项目虽为罗边村旧改项目，当前周边城市面貌一般，但随着板块连片开发与人口导入，配套将逐步完善。紧邻广东四大名园之一的余荫山房，自然与人文资源叠加，为居住增添生态底蕴。

四、配套信息：全维生活圈，教育商业生态全覆盖

教育配套一步到位。核心教育资源培兰小学已2024年9月开学，36班公立建制，师资由番中教育集团直管，招生优先小区业主。配建18班融资幼儿园与12班复建幼儿园，加上社区内的少年宫，形成完整教育链条，3-12岁教育需求无需外求。

商业配套多元落地。项目规划5万㎡商业体与岭南风情商业街，参考永庆坊设计风格，打造特色消费场景。目前虽依赖万博商圈，但星河商业运营能力有目共睹，未来麦当劳、连锁超市等便民业态将陆续入驻，满足日常需求。

生态与休闲配套丰富。社区内打造“一环九园”岭南园林，融合全龄活动、康养花园等功能区，6大主题泛会所涵盖四点半课堂、24小时健身会所、老年活动场等，适配三代人需求。旁边即是余荫山房，北面临近规划中的绿化空间，休闲去处多样。

医疗资源有保障。1.7公里可达广州市第六人民医院（二甲），3.3公里即达广东省妇幼保健院（三甲），10分钟车程内可享受优质医疗服务，为家人健康保驾护航。周边4公里范围内三甲、二甲医院齐备，医疗配套能级充足。

五、户型信息：98-128㎡高拓空间，适配全周期家庭需求

98㎡三空间两厅两卫：刚需入门首选。全南向设计，阳光洒满全屋，主卧配备270°无柱飘窗，视野开阔无遮挡。相较于前期户型，次卧与阳台尺度大幅升级，晾晒与休闲功能分区明确。精细化收纳设计，满足小家庭储物需求，实用率超100%。

110㎡四空间两厅两卫：二胎家庭优选。主朝向西南，采光通风俱佳，客厅、阳台与主卧尺度全面超越二期，空间更显开阔大气。经典竖厅设计实现动静分区，公共区域宽敞适合家庭互动，私密区域保障休息质量，适配人口增长后的居住需求。

128㎡四+1空间两厅两卫：改善进阶之选。对比二期136㎡户型更具优势，独立入户花园设计，增加鞋柜置物空间的同时提升归家仪式感。厨房、客餐厅与主卧尺度大幅提升，烹饪、用餐与起居空间宽敞明亮。主卧套房配备独立卫浴与衣帽间，彰显尊崇感。

全屋精装品质升级，细节彰显匠心。地面墙面选用知名品牌材质，门窗、家电、卫浴五金及灯具均采用高端配置，避免装修烦恼，交付后稍作软装即可入住。部分楼栋配备屋顶花园，打造垂直绿化空间，为业主提供专属休闲天地。

六、总结：万博刚需优选，低密配套盘的高性价比之选

星河·盛世锦城是万博板块难得的“低密+配套”双优盘。三期【玖璋】组团的小高层洋房、100%使用率户型与番中学区，精准匹配追求居住舒适度与教育确定性的刚需家庭，300万左右预算即可入手，性价比突出。

项目短板需客观看待。作为旧改项目，当前周边城市面貌一般，需等待板块开发成熟改善。培兰小学为复建学校，生源包含村民子女，但教育质量由番中集团保障，无需过度担忧。三期距地铁稍远，但700米步行距离仍在可接受范围内。

适配人群画像清晰。在万博、琶洲或珠江新城工作，预算300万左右，重视通勤效率与教育资源，同时偏爱低密居住环境的购房者，是项目的核心客群。对比越秀星汇城等竞品，项目的小高层优势与商业运营能力更具竞争力。

注：本文信息综合自开发商公示、网络资料及实地探访，可能存在误差，仅供购房参考，最终以开发商官方信息为准。

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