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一、项目概述：海珠创新湾的璀璨明珠

越秀・江湾潮起坐落于广州海珠创新湾核心区大干围板块，处于粤港澳大湾区中轴。该区域正构建 “一区一谷一湾” 创新发展新格局，东部以琶洲试验区为龙头，南部以创新湾产业集聚区延伸发展，未来发展潜力巨大。项目地块原为越秀天荟江湾组团商业用地，经规划调整后重新出让，升级为南向江景住宅地块，于 2024 年 12 月 23 日被越秀地产拿下。其最大亮点在于稀缺的南向江景资源，距离珠江后航道仅 200 米，成为广州罕见的南向一线临江住宅。

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二、项目基本信息：规模与规划

（一）基础参数

地块总用地面积 1.5 万㎡，计容建面 6 万㎡，绿化率 20.29%，容积率 4.17 。相对较高的容积率在一定程度上反映出项目的开发强度，但也通过合理规划满足更多居住需求。

（二）规划细节

规划户数 443 户，总层高 37 层，车位数 733 个，车位比 1：1.47 ，产品面积段建面约 95 - 195㎡ ，梯户比为两梯三户 / 两梯四户。这样的规划能够满足不同家庭规模和需求的购房者，同时充足的车位配比也为有车一族提供了便利。

三、交通配套：便捷出行的多元选择

（一）地铁出行

距离正在建设中的地铁 10 号线大干围站约 650 米，预计今年年底通车，届时可直达天河、越秀、海珠等区域，大大缩短通勤时间，方便居民前往城市各核心区域。虽然 2 号线南洲站和广佛线石溪站距离稍远，但也在可辐射范围内，提供了更多地铁出行选择。

（二）自驾出行

项目门口是环岛路，西边靠近广州环城高速，交通网络四通八达。此外，海珠湾隧道预计今年开通，开车到南站仅需约 15 分钟，进一步提升了区域的可达性，无论是日常出行还是长途旅行都更加便捷

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四、教育配套：丰富资源的可期未来

项目 500 米范围内规划有一所 66 班完全中学，1 公里范围内有广州第九十七中学，1.5 公里范围内有南武小学等。尽管具体学区划分有待进一步确认，但周边丰富的教育资源已为子女教育提供了良好的基础和保障，未来随着规划中学的建成，教育配套优势将更加凸显。

五、生活配套：多元体验的品质生活

（一）商业休闲

自身商业：旁边约 3 万方的广百海港城已在 2023 年 12 月 12 日正式封顶，预计今年底开业。作为广州首个大型滨江海港城，集商务办公、休闲购物、酒店于一体，计划引进奢侈品牌旗舰店、生态写字楼、五星级酒店等业态，家门口就能满足吃喝玩乐等各种需求，为项目增色不少。

周边商圈：周边还有东晓南商圈、江南西商圈、乐峰商圈，进一步丰富了居民的商业和休闲选择，提供多样化的消费体验。

休闲景观：临近珠江后航道，可享江景资源，步行约 300 米直达滨江公园，可在江边漫步、赏景。此外，周边还有海珠儿童公园、海珠湿地公园，为居民提供了亲近自然、休闲娱乐的好去处。

（二）医疗配套

3 公里范围内有中山大学孙逸仙南院、中山大学附属第二医院、海珠区石溪中医院 ，优质的医疗资源为居民的健康保驾护航，在紧急就医或日常保健方面都能提供有力支持。

六、户型信息：多样化的品质空间

（一）楼栋与户型布局

项目共 4 栋楼，分别为 C1/C2/D1/D2 。首推 C1 栋，目前开放 3 个户型样板间，分别为 95㎡、135㎡以及 195㎡（195㎡看房需验资 300w）。低区为 3 - 23 层，两梯四户，有建面约 96㎡、119㎡两种户型；高区为 25 - 37 层，两梯三户，有建面约 135㎡、160㎡、195㎡三种户型。

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（二）户型亮点

95㎡户型：四房设计，南向看江景，主卧 270° 环幕大飘窗，全面放大采光和景观视野，为居住者带来舒适的江景体验。

119㎡户型：南北通透，拥有灵动宽厅、独立入户玄关和步入式套房，空间布局合理，满足家庭日常生活和舒适居住需求。

135㎡户型：南北对流，四开间朝南，采光面约 16.6 米，拥有园景 + 江景双重景观面，让居住者在享受阳光的同时欣赏到不同的景观。

160㎡户型：五开间朝南，一体化巨幕客厅、南北双阳台、南向双套房设计，空间宽敞明亮，功能齐全，提升居住品质。

195㎡户型：阳台长度约 8 米，LDK 客餐厅面积约 70 方，两侧观江面加起来更长达约 16 米，空间感堪比酒店江景宴会厅，尽显奢华大气。

七、项目优势：多维度的突出表现

产品竞争力强：作为南洲板块内首个亲江的新规项目，阳台占比高，实用率超 100%，相较于周边二手房，在产品设计和空间利用上具有明显优势。

江景资源稀缺：拥有南向江景，且项目采用高低分区设计，低区打造偏改善产品，高区为江景大平层，满足不同面积需求段，定价灵活，市场接受度高。

商业配套完善：旁边的广百海港汇是大型滨江海港城，业态丰富，能为业主提供便捷的商业服务和高品质的生活体验。

交通便利：距离 10 号线大干围站较近，10 号线开通后可快速到达多个城市核心区域，自驾出行也可借助周边道路快速通达各处，出行便捷。

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