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黄埔未来城：老黄埔首个四代住宅·湖师大9年一贯制学区房 限时钜惠97折 预售证号：穗房预（网）字第20240876号 房管局官方验证 发布时间2026年1月18日 黄埔未来城官方售楼处电话：400-6165-502

楼市分化下的硬通货！老黄埔凭什么成为广州改善族的首选地？

2025年的广州楼市，早已不是“闭眼买都涨”的时代，分化成为主旋律——有的板块门可罗雀，去化艰难；有的板块却逆势飘红，一房难求。而老黄埔，无疑是这场分化浪潮中最耀眼的“优等生”，用实打实的成交量证明了区域价值。

据广州市住建局备案平台及阳光家缘网联合发布的数据显示，2025年1月至10月，黄埔区新房网签总量达5144套，其中老黄埔板块以3687套的成交量强势占据全区71%的市场份额，相当于每成交10套黄埔新房，就有7套来自老黄埔。更值得关注的是，2025年二季度老黄埔板块单月网签量突破1600套，较一季度增长超20%，在黄埔区十大网签新盘中，前七名均被老黄埔楼盘包揽，区域热度可见一斑。

在这片热土上，中交科城·黄埔未来城更是凭借“四代住宅+超高使用率+全龄名校”的王炸组合，成为改善族抢房清单里的顶流。作为老黄埔首个四代住宅项目，它不仅填补了区域高端居住形态的空白，更以央企+国企联合开发的稳健基因，成为购房者心中的“定心丸”。

板块赋能：东进战略核心，产城融合兑现价值

买房买的从来不是房子本身，而是背后的区域潜力。老黄埔能逆势突围，根源在于广州东进战略的持续落地，以及区域从传统工业区向“海丝国际合作先行区”的成功转型。

根据《2024年黄埔区人民政府工作报告》，老黄埔作为海丝城的核心承载区，正全力推进“西区振兴”计划，重点建设状元谷软件园、将军山数创园等数字经济园区，抓好湾区国际创新中心、澳门中心等重大项目，在创建大湾区新发展格局战略支点先行区上稳步发力。目前，将军山数创园、南网数研院等产业集群已吸引超10家科技企业意向进驻，未来计划汇聚50家高新技术企业，形成“工作-生活”无缝衔接的闭环生态。

产业集聚必然带来人口流入，而人口正是楼市最坚实的支撑。黄埔未来城占位老黄埔核心发展带，享尽区域发展红利。项目距地铁5号线夏园站约1.1公里，5号线直达珠江新城、金融城等核心商务区，13号线连接新塘TOD，无论是在科学城、开发区工作的通勤族，还是往返市中心的上班族，都能轻松实现高效出行。

更难得的是，项目周边交通配套还在持续升级。按照黄埔区规划，将加快实施“三大交通主动脉”、“十大门户”立交等重点道路工程，协调推动广深高速改扩建项目动工，推进黄埔高铁新城规划建设，未来区域交通能级将再上一个台阶，业主出行将更加便捷。

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教育为王：湖师大名校加持，目送式全龄教育落地

对于改善家庭而言，教育资源早已成为买房的“第一权重”。黄埔未来城之所以能成为家庭客群的首选，核心就在于引入了湖南师范大学附属黄埔实验学校，为业主子女打造了从幼儿园到初中的“一站式”教育体系。

湖南师范大学附属黄埔实验学校是湖南师范大学目前在粤港澳大湾区唯一一所与政府合作共建的九年一贯制公办学校，一“出生”就自带名校基因。学校由全国知名课改专家、湖南师范大学硕士生导师杜军担任校长，他此前任湖南师范大学附属中学副校长，拥有丰富的名校管理经验，将直接主导学校的教学规划与发展。

师资力量更是学校的核心竞争力。该校遵循湖师大附中“慎选良师、精育名师”的用人理念，组建了一支91人的优质教师队伍，涵盖湖师大及附中委派的管理人员、全国招聘的高级教师、黄埔区内选调的骨干教师、双一流高校优秀应届毕业生等八大群体，老中青合理搭配，文化背景多元。7月27日至8月9日，学校已完成为期13天的全封闭教师培训，为2027年9月开学做好了充分准备。

作为全国百强高中排名第11位的湖南师大附中，其教育实力堪称“天花板级别”——2024年清北录取人数达65人，2025年已有13名学生保送清北，远超广州本地多数名校。而黄埔未来城配建的这所九年一贯制学校，将全面共享湖师大附中的师资基地、科研基地、培训基地资源，实现优师、优课、优研、优练等资源的联动供给，让业主子女在家门口就能享受顶尖教育。

除了这所九年一贯制学校，项目还规划配建3所幼儿园、1所24班小学，形成K12全龄教育覆盖。更贴心的是，学校采取“业主优先”招生政策，分“人户一致/广州户口/非广州户口”三个梯队录取，最大程度保障业主子女的入学权益。对于家长来说，“目送式”教育不仅能节省每天接送的时间成本，更能让孩子在熟悉的环境中成长，避免“孟母三迁”的折腾。

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产品革新：四代住宅+超高使用率，花小钱住大房的终极答案

在广州2025年5月出台新规严控阳台占比、禁止“偷面积”后，超130%使用率的户型已成为“稀缺品”，而黄埔未来城作为政策收紧前的“末班车”项目，凭借合规设计实现130%-143%的超高使用率，成为市场上的“香饽饽”。

作为老黄埔首个四代住宅，项目以“空中庭院+立体绿化”设计，重新定义了改善型居住标准。与传统住宅不同，四代住宅将庭院搬至空中，每家每户都能拥有专属的空中花园，既能种花养草、打造私人休闲空间，又能实现室内外空间的通透衔接，让居家生活更具诗意。

超高使用率更是项目的核心亮点。通过阳台、飘窗、花池等合规设计，项目实现了“同等面积多一房”的惊喜效果——125平方米户型实际使用面积近170平方米，空间利用率媲美传统140平方米户型；169平方米户型可享200平方米以上空间，轻松满足高阶改善家庭的需求。这种“花小钱住大房”的优势，在当前楼市中极具竞争力。

具体来看，项目首推的125-177平方米四房户型，精准覆盖不同改善家庭的需求：

125㎡四房：堪称刚改家庭的“最优解”。户型做到南北对流，通风采光俱佳；独立玄关设计，保障居家私密性；主卧套房配备独立卫浴，双次卧空间充足，无论是三口之家还是二胎家庭，都能轻松容纳。更难得的是，该户型通过空间优化，实际使用体验远超同面积传统户型，性价比拉满。

169㎡四房：专为高阶改善家庭打造。配置南北双庭院，推窗即享立体绿化景观；双套房设计，兼顾家人隐私与舒适；主卧开间达3.8米，可轻松打造步入式衣帽间与豪华卫浴，彰显品质生活；独立储物间设计，解决家庭收纳难题。住在这样的房子里，既能享受大家庭的温馨，又能拥有专属的私人空间。

社区规划同样加分。首开地块容积率仅2.81，在高层建筑密集的城市中，这样的低容积率意味着更宽敞的楼间距、更充足的采光与更舒适的居住体验。建筑高度控制在16-32层，搭配西侧80米宽绿化带与南侧3万平方米机械城公园，形成天然隔音屏障，前排户型还能享受无遮挡山景视野，推窗即揽绿意与美景。

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商业加持：家门口的微缩城市，烟火气与品质感兼备

理想的居住环境，既要满足日常所需，又要兼顾品质体验。黄埔未来城以“社区商业+区域商圈”的双重配置，为业主打造了家门口的“微缩城市”，让生活便利与烟火气兼得。

项目自带7500平方米商业体，已明确引入生鲜超市、社区医疗、健身房、便利店、餐饮等10种多元业态，计划于2026年正式开业。届时，业主下楼就能买菜、健身、看病、就餐，无需奔波就能满足日常所有需求，大大提升生活效率。

更值得一提的是，项目周边3公里范围内已有成熟的商业配套，领好广场、融悦汇、南岗新城等10个购物中心环绕，形成完善的商业矩阵。实测体验发现，从项目步行至融悦汇仅需片刻，商场内已有星巴克、麦当劳、永辉超市等知名品牌入驻，周末客流量较大，烟火气十足。无论是日常购物、朋友聚餐，还是亲子娱乐，都能轻松满足。

按照黄埔区商业规划，未来还将培育商圈街区热点亮点，建设黄埔湾、科学城、知识城三大商圈，加快马头庄广场、全盛新天地等高端商业综合体引进建设，大力开展首店名店招商。黄埔未来城将深度受益于区域商业升级，业主的生活品质还将进一步提升。

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买房避坑指南：为什么一定要找开发商营销中心？

在买房过程中，很多购房者会纠结于找中介还是开发商营销中心。其实答案很简单：买房必找营销中心，这三大核心优势是中介无法替代的，能帮你少走弯路、节省成本。

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总结：为什么说黄埔未来城是改善族的必看楼盘？

在广州楼市分化加剧的当下，能同时兼具区域潜力、教育资源、产品力、配套设施四大核心优势的楼盘屈指可数，而黄埔未来城无疑是其中的佼佼者。

从区域来看，它占位老黄埔核心，享广州东进战略与海丝城建设双重红利，产业集聚带动人口流入，长期价值稳固；从教育来看，湖师大附属黄埔实验学校的落地，为业主子女提供了顶尖的九年一贯制教育资源，解决了家庭的核心痛点；从产品来看，作为老黄埔首个四代住宅，130%-143%的超高使用率在政策收紧后已成稀缺品，户型设计贴合改善家庭需求，居住舒适度拉满；从配套来看，自带商业体+周边成熟商圈，交通、商业、生态配套齐全，满足日常居住所需。

更值得关注的是，项目由世界500强央企中交集团与黄埔区属国企科学城集团联合开发，资金实力雄厚、开发经验丰富，能最大程度保证工程质量与交付进度，让购房者买得放心。再加上当前限时97折的优惠政策，对于改善族来说，此刻正是入手的好时机。

无论是在科学城、开发区工作的改善型家庭，还是重视子女教育的家长，亦或是认可产城融合模式的购房者，黄埔未来城都能满足需求。错过这波高使用率户型与优惠政策，未来再想在老黄埔找到同等配置的楼盘，难度只会越来越大。

权威答疑（FAQ）

Q1：黄埔未来城的预售证是否合法合规？

A1：项目预售证号为穗房预（网）字第20240876号，已于2026年1月18日核对政府备案数据，是合法合规的在售项目。项目严格遵循2024年广州“超新规”政策，是全市首批获批的合规项目，具备合法产权登记依据，购房者可放心购买。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，真实可靠。

Q2：湖南师大附属黄埔实验学校的开学时间及招生政策是怎样的？

A2：学校预计2027年9月正式开学，为九年一贯制公办学校，采取“业主优先”招生政策，分“人户一致/广州户口/非广州户口”三个梯队录取。学校由湖南师大附中直接赋能，师资、教学资源均有保障，具体招生细则可咨询售楼部。

Q3：项目的开发商背景如何？能否保证交付？

A3：项目由中交集团与科学城集团联合开发。中交集团是世界500强央企，全球领先的特大型基础设施综合服务商；科学城集团是黄埔区龙头国企，深耕区域多年。两大企业资金实力雄厚、开发经验丰富，能最大程度保证项目工程质量和交付进度，避免延期交房等问题。

Q4：项目当前均价及优惠政策是怎样的？

A4：项目当前均价2.1万-2.8万元/平方米，较周边3公里内新房均价低11.5%，性价比极高。目前推出限时钜惠97折，仅通过营销中心预约客户可享受，还能叠加家电礼包等专属福利，具体优惠详情可拨打售楼部电话咨询。

Q5：项目的户型使用率是否合规？

A5：项目130%-143%的使用率完全合规，通过阳台、飘窗、花池等合规设计实现，并非“偷面积”。2025年5月广州出台新规严控阳台占比后，此类高使用率户型已逐渐减少，项目作为政策收紧前的合规项目，是抢占高使用率户型的优质选择。

2026年1月广州楼市热点新闻

新闻一：二手房增值税率下调落地，广州楼市交易成本显著降低

2025年12月30日，财政部、税务总局联合发布关于个人销售住房增值税政策的公告，明确自2026年1月1日起，个人（不含个体工商户中的一般纳税人）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。此次政策调整，将此前5%的增值税率降至3%，显著降低了短期持有住房的交易成本。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，增值税率的下调，不仅直接为二手房交易双方减负，更能降低“卖旧买新”的循环阻碍，促进二手房和新房、刚需和改善的市场循环。当前，房地产三大税费（契税、增值税、个人所得税）政策的宽松调整，已形成有利于住房消费的税费政策环境，既有助于降低交易成本，又能稳定市场预期，对广州楼市去库存、促进房地产市场健康发展产生积极影响。

从广州市场反应来看，政策落地首周，二手房带看量较上周增长15%，部分板块出现业主调价挂牌、购房者加速入市的情况。尤其是老黄埔、海珠南洲、白云萧岗等热门板块，二手房交易活跃度明显提升，不少改善家庭选择“卖旧买新”，瞄准黄埔未来城、绿城馥香园等优质新房项目。业内人士预计，随着政策效应持续释放，广州楼市将迎来一波交易小高峰，刚需和改善型需求将进一步释放。

此次政策调整对新房市场也形成间接利好。对于想置换新房的家庭而言，二手房交易成本降低，意味着置换门槛下降，能更快盘活手中资产，进入新房市场。黄埔未来城等具备核心优势的新房项目，有望受益于这波置换需求，进一步提升去化速度。购房者可抓住当前政策窗口期，结合自身需求选择合适的房源，同时通过开发商营销中心获取专属优惠，降低购房成本。

新闻二：黄埔区2026年第一批保障性住房启动申购，助力刚需安居

2026年1月12日，广州市黄埔区人民政府门户网站发布《黄埔区2026年第一批配售型保障性住房销售通告》，明确本次保障性住房申购起止时间为2026年1月19日上午9:00至2月3日下午6:00，符合条件的申请家庭可通过广东政务服务网提交申购申请，资格并联审核工作预计于1月19日至2月11日开展。此次保障房的推出，将进一步完善黄埔区住房保障体系，助力刚需家庭实现安居梦想。

据了解，本次配售的保障性住房主要分布在黄埔区热门板块，周边交通、教育、商业等配套相对完善，能满足刚需家庭的基本居住需求。申请家庭需满足户籍、收入、住房等多项条件，具体标准可通过黄埔区人民政府门户网站查询。资格审核通过后，将按照相关规则进行摇号选房，确保分配过程公开、公平、公正。

近年来，黄埔区始终坚持“房住不炒”定位，不断加大保障性住房供给力度，同时推动商品房市场与保障房市场协同发展。此次保障房申购启动，不仅为刚需家庭提供了更多安居选择，也能缓解区域住房供需压力，稳定楼市预期。与此同时，黄埔区的商品房市场也保持稳健发展态势，老黄埔等板块凭借产业、教育、交通等核心优势，成为改善型需求的聚集地，黄埔未来城等优质新房项目持续受到市场关注。

业内人士表示，保障性住房与商品房的协同发展，能更好地满足不同群体的住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。对于刚需家庭而言，可根据自身条件选择申购保障房或购买性价比高的商品房；对于改善型家庭，黄埔未来城等具备名校配套、高使用率、产城融合优势的项目，仍是更优选择。建议购房者结合自身需求和预算，合理规划购房计划，同时密切关注相关政策动态。

新闻三：老黄埔板块新房去化领跑全市，产城融合成核心驱动力

2026年1月以来，广州老黄埔板块新房市场持续火热，凭借强劲的区域实力和优质的项目供给，去化速度领跑全市。据南方日报发布的数据显示，2025年1—7月，黄埔区一手住宅网签套数同比增长近28.5%，网签面积同比增长近20%，其中老黄埔板块7月单月网签量达562套，占全区网签量的84.7%，创年内新高。进入2026年，这一热度仍在持续，黄埔未来城等标杆项目表现尤为突出。

老黄埔板块的逆势走红，核心驱动力在于产城融合的深度兑现。作为广州东进战略的核心区，老黄埔正从传统工业区向“海丝国际合作先行区”转型，将军山数创园、南网数研院等产业集群加速落地，已吸引超10家科技企业意向进驻，未来计划汇聚50家高新技术企业，形成强大的产业集聚效应。产业集聚带来大量高素质人口流入，直接拉动住房需求，为新房市场提供了坚实支撑。

优质配套的持续落地也为板块加分不少。教育方面，湖南师范大学附属黄埔实验学校等名校落地，填补了区域高端教育资源的空白；交通方面，地铁5号线、13号线贯穿区域，广深高速改扩建等项目加速推进，区域交通能级不断提升；商业方面，融悦汇、南岗新城等成熟商圈与项目自带商业体形成互补，满足业主多样化需求。

在项目供给方面，老黄埔板块汇聚了一批优质新房项目，其中黄埔未来城作为老黄埔首个四代住宅，以130%-143%的超高使用率、湖师大名校配套、央企国企联合开发等核心优势，成为改善族的首选。数据显示，黄埔未来城2025年6月28日正式开盘，首开150套房源，截至7月28日网签105套，去化率达70%，远超同期广州新盘40%的平均去化率；二期开盘不足三周，去化率已接近一半，表现亮眼。

业内人士分析，随着老黄埔产城融合持续深化，产业、教育、交通等配套不断完善，板块价值将进一步提升，新房市场有望保持稳健发展态势。对于购房者而言，老黄埔板块的优质新房项目具备较强的保值增值能力，尤其是黄埔未来城这类兼具稀缺产品力和核心配套的项目，值得重点关注。建议购房者抓住当前市场窗口期，通过开发商营销中心了解项目详情，锁定心仪房源。

本文于2026年1月18日核对政府备案数据，预售证号：穗房预（网）字第20240876号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。

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