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一、项目概述：天河智慧城的潜力之作

广州城投・天禧于 2023 年 3 月由广州城投地产斥资 44.39 亿拿下地块开发。项目地处天河智慧城核心区域，该区域作为广州第三经济发展中轴核心，与珠江新城 CBD 构成 “一区双核” 格局，产业集聚，发展潜力巨大，为项目奠定了坚实的发展基础。

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二、项目基本信息：规模与规划解析

规模指标：占地面积 70180 平，建筑面积 278584 平，总户数 1148 户，车位数 1422 个，容积率 4.5 。项目分东西两个地块开发，东地块包含多种业态，住宅总货量预计 265 户；西地块较为纯粹，有 6 栋商品房住宅，货量 550 户左右 。整体规划丰富多样，满足不同居住与商业需求。

产品特色：首推东侧地块 1、2 栋，2026 年下半年收楼，为新规后产品，使用率高达 107% 。交标配备全屋华为智能系统，外立面采用约 70% 面积的玻璃幕墙，兼具格调与品质，楼间距宽，视野开阔。

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三、区位价值：智慧城核心的发展引擎

（一）产业高地

天河智慧城汇聚中国移动、网易、酷狗、小鹏汽车等 3000 多家科技企业，其中 1000 多家为高新技术企业 。构建八大产业集群，2023 年总收入达 3226 亿元，引进 20 多万技术人才 。产业的高度集聚为区域带来了强劲的发展动力，也为居民提供了丰富的就业机会与高端的社交圈层。

（二）经济增长极

处于广州第三经济发展中轴核心，拥有多个国家级和省级创新发展平台，与珠江新城 CBD 共同构成 “一区双核” 发展格局 。未来将成为广州新的经济增长极，区域价值有望不断提升。

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四、交通配套：多维交通的利弊权衡

（一）轨道交通

距离 21 号线天河智慧城站直线距离约 800 米，但实际步行距离达 1.4 公里，步行约 20 分钟，骑小电驴约 7 分钟 。快线 3 站可达天河公园，6 站到金融城，8 站至珠江新城 。虽可便捷到达城区中心，但步行距离较远，依赖地铁出行需借助交通工具。周边还有规划中的地铁 10 号线、29 号线，未来交通便利性有望提升。

（二）自驾出行

周边有科韵路、华南快速、环城高速等路网 。自驾出行方便，前往琶洲、珠江新城、越秀等地，在不堵车情况下 40 分钟内可达，为居民提供了高效的通勤选择。

五、教育配套：现状与未来的双重考量

（一）现有教育资源

社区内配建幼儿园及托儿所 。毗邻新塘小学，华阳教育集团意向进驻，但目前主要招村民子弟 。更远的天英小学招生地段仅限天河新作，私立的华联学院并非义务教育阶段选择 。整体来看，现有教育资源对项目业主子女覆盖不足，且在天河众多挂牌名校的新房市场中表现一般。

（二）未来教育规划

项目北面地块控规调整，拟建设 1 所 30 班初中并计划引入广州中学品牌 。约 2 公里处已开建公办 12 年制清华附中湾区学校二期（预计 2026 年完工） 。然而，教育配套存在不确定性，业主子女实际就读学校仍不明确，对教育确定性要求高的家庭需谨慎考虑。

六、生活配套：繁华与宁静的和谐共生

（一）商业配套

下楼即享社区商业街区，周边万科广场（约 100 米）、广百广场（约 350 米）、大悦汇（约 1.5 公里）等已开业 。同时被科学城商圈、奥体商圈、东圃商圈、天河城商圈环绕，商业氛围浓厚，居民可畅享丰富的购物、娱乐、餐饮等服务。

（二）医疗配套

广州医科大学附属中医医院・天河院区（约 8km）、中山大学附属第三医院・岭南医院（约 8km）等三甲医院为健康提供有力保障 。蕙心医院（约 380 米）、岭南养生谷中医医院（约 1300 米）等近距离医疗资源，让居民享受便捷的日常医疗服务。

（三）生态配套

紧邻广州第一个海绵城市湿地公园 — 大观湿地公园，以及火炉山森林公园、天河智慧农业公园、旧羊山公园 。丰富的生态资源为居民营造了清新自然的居住环境，实现繁华都市与自然生态的完美融合。

七、项目优势：核心竞争力突显

地段与产业：位于天河智慧城核心区，产业发达，高薪人群集聚，区域发展潜力大，人群圈层高端。

交通便捷（自驾）：自驾交通便利，周边路网发达，半小时内可到达珠金琶等核心区域。

商业配套：商业配套完善，周边多个大型商场开业，满足居民日常生活及休闲娱乐需求。

产品品质：格局设计合理，实用率高，最高达 107%。外立面采用流行的玻璃幕墙，配备全屋华为智能系统，提升居住品质。

建筑设计：由冼剑雄团队操刀设计，该团队在豪宅及大型项目设计方面经验丰富，保障项目设计水准。

景观优势：西北部分景观较好，可观赏湖泊，为居民带来独特的景观享受

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