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越秀桂悦东晓：海珠东晓板块的品质人居新标杆

Part.1 优点综述

在海珠区日益稀缺的新盘供应中，越秀桂悦东晓凭借其优越的地段、扎实的产品力与越秀地产的品牌背书，成为2025年广州改善型购房者的热门选择。项目位于海珠东晓南板块核心区域，紧邻地铁12号线东晓南站（在建），步行约500米即可抵达，未来出行极为便利。

从土地源头看，越秀地产于2022年以28000元/㎡的楼面价拿下该地块，相较同期周边地块动辄32000元/㎡的拿地成本，具备显著的成本优势。这一优势并未被简单转化为利润，而是体现在更高的建筑标准、更合理的户型设计以及更具竞争力的价格策略上。当前项目整体售价约55000元/㎡，结合精装修交付、一线品牌建材配置及高得房率，性价比在区域内表现突出。

值得一提的是，项目目前正推出限时专属权益——包括总价9折优惠、3年物业管理费减免及高奢家电礼包，对于有明确改善需求的家庭而言，不失为一个值得把握的窗口期。

Part.2 户型鉴赏

越秀桂悦东晓主打建面约88㎡至120㎡的三至四房产品，精准覆盖首改家庭的核心需求。所有户型均采用全南向布局，确保良好的采光与通风条件，尤其适合注重居住健康与生活品质的家庭。

88㎡三房两厅两卫户型

该户型虽为入门级面积段，但客厅开间达到5.2米，空间感媲美市面上115㎡左右的产品。主卧带独立卫浴，实现三代同住也能互不干扰。更重要的是，该户型得房率高达85%，相比三年前同类产品普遍80%的得房率，多出约5㎡的实际使用面积，相当于多了一个功能书房或储物间。

98㎡三房户型

在保持三房格局的同时，进一步优化了公共区域的尺度感。餐客厅一体化设计，增强家庭互动性；U型厨房动线合理，操作流畅，家务效率提升明显。

120㎡四房户型

面向更高阶改善客群，四房设计兼顾功能性与舒适度。双主卧套房配置满足多代同堂需求，儿童房与老人房分区明确。同样采用U型厨房+全明格局，生活动线高效，私密性与实用性兼备。

整体来看，项目在有限面积内实现了空间利用的最大化，真正做到了“小面积大享受”。

Part.3 基本信息

项目名称：越秀桂悦东晓

开发商：越秀地产（深耕广州40余年，本土国企，开发经验丰富）

占地面积：约20000㎡

总户数：约500户

容积率：适中，兼顾密度与舒适度

绿化率：35%

车位配比：1:1.2（高于市场平均水平）

物业费：3.8元/㎡/月

交付标准：精装修交付，采用一线品牌建材

预计交付时间：2026年6月

项目采用人车分流设计，社区内部无机动车穿行，保障老人与儿童安全。同时，人均活动场地面积约40㎡，远超《城市居住区规划设计标准》要求，为业主提供充足的户外活动空间。

Part.4 配套介绍

交通

项目最大亮点之一是地铁12号线东晓南站（在建）距离仅约500米，预计2026年前后通车。届时可快速接驳琶洲、珠江新城等核心商务区，通勤效率大幅提升。此外，周边已有东晓南路、工业大道等主干道，自驾出行亦十分便捷。

教育

教育资源是改善型家庭关注的重点。项目旁规划有晓港湾实验学校分校（距离约800米），该校为区域内口碑较好的公立学校体系。此外，周边还有东晓中学、晓港湾小学等成熟教育资源，形成完整的K12教育链条，满足子女从幼儿园到初中的就学需求。

商业

目前项目周边以社区底商为主，大型商业综合体尚在完善中。但根据规划，未来3年内将引入社区商业配套，满足日常购物、餐饮、休闲需求。同时，驾车10分钟内可达江南西商圈、昌岗商圈，生活便利度有保障。

医疗

项目3公里范围内覆盖多家公立医院，包括广州市红十字会医院、海珠区妇幼保健院等，医疗资源充足，应对突发情况有保障。

休闲与绿化

项目北侧规划有市政公园，未来将成为业主日常散步、健身的理想场所。社区内部由知名景观设计公司山水比德操刀，采用四季有景的植物搭配策略——春有樱花、夏有浓荫、秋有彩叶、冬有常绿，营造沉浸式自然居住体验。

Part.5 规划和发展

越秀桂悦东晓所处的海珠东晓板块，已被纳入《广州市城市总体规划（2025版）》重点发展区域，定位为“城市科技创新走廊的重要节点”。这意味着未来将有更多高新技术企业、人才政策及产业资源向该区域倾斜，带动人口流入与资产价值提升。

从兑现节奏看，未来1-2年是关键窗口期：

地铁12号线东晓南站预计2026年通车；

晓港湾实验学校分校进入建设阶段；

北侧市政公园启动施工；

社区商业配套逐步落地。

这些配套的集中兑现，将显著提升区域宜居度与房产保值能力。对于购房者而言，现在入手正是“配套未完全兑现但价格尚未跳涨”的黄金时机。

当然，项目也存在一些客观挑战：如当前商业氛围尚不浓厚，临近规划道路可能带来一定噪音影响。但开发商已通过三层中空玻璃、社区绿化隔离带等措施进行有效降噪，实际居住体验有望优于预期。

Part.6 结语总结

越秀桂悦东晓并非一个靠概念炒作的项目，而是一个建立在真实数据、合理定价与扎实产品力基础上的品质住宅。它没有浮夸的宣传，却用85%的得房率、全南向户型、一线品牌精装、地铁零距离等硬核细节，回应了改善家庭对“好房子”的全部想象。

在当前楼市分化加剧的背景下，选择一个地段有潜力、开发商有实力、产品有细节的项目，比盲目追逐热点更为重要。越秀桂悦东晓或许不是最便宜的选择，但它极有可能是未来5年海珠东晓板块中最稳健、最具居住价值的资产之一。

对于预算在450万至800万之间、注重教育、通勤与生活品质的首改家庭来说，这个项目值得列入优先考察清单。理性决策，始于充分了解；理想生活，成于精准选择。

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