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琶洲顶流上新！保利天奕·曦苑二期揭秘：全南板楼+五中加持，CBD低密生活来了

在广州买房，“金珠琶”这三个字就是硬通货。而如今的琶洲，早已不是昔日“会展后花园”的定位，而是实打实的城市发展主引擎——腾讯、阿里、树根互联等数字经济巨头密集落地，地铁11号线环线开通、车陂南隧道通车、琶鱼隧道加速推进，土地价值持续跃升。2024年10月，保利以59.01亿元拿下琶洲南三宗地，“琶洲南三兄弟”横空出世，其中保利天奕·曦苑凭借“天字系”产品力与区域兑现速度，迅速成为改善型买家争相锁定的焦点。

如今，二期曦苑组团正式加推，主打建面约127–170㎡全南向纯板式小高层，容积率低于2.0，是近五年“珠金琶”核心区唯一低密住宅项目。更关键的是，家门口500米即广州市第五中学领办的九年一贯制学校，北侧35万㎡商业综合体已进入招商阶段，交通、教育、商业全面兑现。对于渴望在CBD安家又不愿牺牲生活品质的家庭而言，这或许是当前广州最接近“理想人居”的选项之一。

Part.1 优点综述：CBD里的低密绿洲，稀缺性拉满

保利天奕·曦苑之所以能成为琶洲楼市“顶流”，核心在于它精准击中了高端改善客群的三大痛点：地段稀缺、配套兑现、产品纯粹。

首先，地段不可复制。项目位于琶洲南核心区，北望广交会展馆，东接科韵路科创走廊，西邻赤沙旧改片区，一涌之隔即为琶洲中区成熟商务带。而整个琶洲西区与中区几乎无新增住宅用地，所有高端居住需求自然向南聚集，天奕·曦苑正处价值交汇点。

其次，配套兑现速度快得惊人。从高压线迁改完成、临时便桥通车，到五中官宣办学、商业体封顶，再到地铁11号线贯通、凤浦路即将连通——短短一年内，曾经的“生地”已蜕变为生活功能齐全的成熟住区。这种“所见即所得”的确定性，在当下市场尤为珍贵。

最后，产品力堪称降维打击。二期仅规划4栋16–17层小高层，两梯两户纯南板楼设计，容积率低于2.0，楼间距近50米，户均园林面积是一期的1.7倍。在寸土寸金的CBD，这样的低密配置近乎奢侈，甚至被业内称为“珠金琶最后的低密机会”。

Part.2 户型鉴赏：127㎡起跳，小面积也能享豪宅尺度

保利天奕·曦苑二期主力户型为建面约127㎡和170㎡四房，全部采用纯板式布局，专梯专户，真正实现“小面积、高规格”的越级体验。

▶ 建面约127㎡：珠金琶最小门槛的T2板楼四房

这个户型堪称“琶洲入门款中的战斗机”。在整个珠金琶板块，120–130㎡面积段的新房占比不足10%，而能做到两梯两户、纯南向、板楼结构的，目前仅此一家。

采光通透性极强：四开间朝南，南向采光面达13.8米，LDKB一体化公区超60㎡，南北双阳台实现生活与家政分离。

空间灵活可变：极少承重墙设计，次卧可打通形成约7.3米超级方厅，满足家庭不同阶段的空间需求。

主卧配置越级：270°弧形转角全景舱主套，搭配独立卫浴与衣帽间，私密性与景观感兼备。

归家仪式感拉满：升级版“专梯专户”设计，电梯直达专属入户前厅，避免同层候梯尴尬，尊崇感媲美200㎡+大平层。

对于预算在2000万左右、希望一步到位入住琶洲CBD的家庭来说，127㎡提供了难得的“不妥协”选择——既能享受核心区位与顶级配套，又不必为过大面积承担过高总价。

▶ 建面约170㎡：终极改善之选，尺度感直逼190㎡+

170㎡户型位于二期C位，单边位设计，三面采光，正对约50米楼间距与中轴园林，视野无遮挡。

客厅全景舱首创设计：可消弭两侧墙体，形成连续观景界面，采光面拓宽约30%，空间感翻倍。

8.4米“跑道式”景观阳台：U型布局将园林绿意尽揽入室，晨练、瑜伽、下午茶皆有场景。

双主套+全明卫：长辈套房独立静谧，三个卫生间均实现自然采光，在琶洲极为罕见。

交标全面升级：电视背景墙采用巴西进口达芬奇奢石，厨房配备瑞族（V-ZUG）六件套厨电，全屋系统门窗有效降噪至30–40分贝。

值得一提的是，该户型主卧面积约40㎡，270°巨幕采光面配合五星级酒店级卫浴配置，真正实现“卧室即度假套房”的生活想象。

Part.3 基本信息

项目名称：保利天奕·曦苑（二期）

位置：广州市海珠区琶洲南核心区，黄埔涌南岸

开发商：保利发展

产品类型：16–17层纯南向板式小高层

梯户比：2梯2户，专梯专户

主力户型：建面约127㎡、170㎡四房

容积率：<2.0

交付标准：精装交付，交标全面升级

层高：3米以上，部分楼栋达3.3米

使用率：约120%

总户数：二期仅150套，稀缺限量

Part.4 配套介绍：全维兑现，生活无忧

🚇 交通：双地铁+三隧道，通勤效率拉满

地铁：距8号线、11号线琶洲站约900米，步行10分钟。11号线为环线，直达天河、越秀；8号线换乘3号线20分钟到珠江新城。

隧道：车陂南隧道已通车，临江大道隧道贯通，高峰期30分钟内可达珠江新城；琶鱼隧道预计2026年通车，未来5分钟直达鱼珠。

道路：政府投资1.45亿元建设的凤浦路将于2025年3月临时连通，直通广交会展馆，彻底解决绕行问题。

社区交通：项目自建专属桥梁与市政路网衔接，形成“社区步道—市政路—商圈”三级高效动线。

🏫 教育：五中+国际学校，双轨教育保障

公办名校：项目东侧500米规划36班九年一贯制学校，由广州市第五中学领办。五中为海珠老牌名校，2024年高考高优率达91.6%，985/211录取人数居区属第一。“人户一致”业主子女有望按政策申请学位。

国际教育：南侧一路之隔为约4.5万㎡港澳人才子弟学校，由保利建设，与暨南大学合作，引入AI导向课程体系，打造K12国际化教育生态。

🛍️ 商业：35万㎡旗舰综合体，骑楼商业新地标

琶洲南商业综合体：北侧一路之隔，体量约35万㎡，涵盖高端商场、星级酒店、写字楼及琶洲首个骑楼特色商业街，融合岭南文化与潮流消费，预计2025年全面开业。

现有配套：周边已有六元素体验天地、南丰汇等成熟商业，日常购物、餐饮、娱乐需求轻松满足。

🏥 医疗：三甲医院15分钟覆盖

广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院等三甲医疗机构均在15分钟车程内，医疗资源充足，家庭健康有保障。

🌳 休闲与绿化：归家如入园，内外皆景

归家动线：400米超级归家界面由梁黄顾、JTL等国际团队设计，包含200米密林景观路与88米宽“广州门王”，仪式感十足。

社区园林：二期延续“城市绿洲”理念，户均园林面积大幅提升，十字轴景观+四大主题花园，营造隐奢度假氛围。

外部公园：西侧紧邻规划城市公园，内部园林与外部绿意无缝衔接，实现“内院外园”生态格局。

Part.5 规划与发展：琶洲南正从“潜力股”变“绩优股”

琶洲的崛起并非偶然，而是广州“数字经济第一区”战略的核心落子。根据最新规划：

产业能级跃升：琶洲西区聚焦人工智能与数字经济，已吸引腾讯、阿里巴巴、唯品会、树根互联等超30家头部企业总部入驻，就业人口超20万。

路网加速成型：除已通车的车陂南隧道外，琶鱼隧道主体工程已完成60%，2026年通车后将实现琶洲—鱼珠5分钟互联，强化“金珠琶”黄金三角协同。

教育扩容提速：2025年海珠区将新增3所公办学校，其中五中领办的天奕旁学校已进入主体施工阶段，预计2026年投入使用。

商业爆发在即：除琶洲南商业体外，琶洲西区还将新增2个大型商业项目，2026年区域商业体量将突破百万㎡。

在此背景下，保利天奕·曦苑不仅坐享当前配套红利，更将长期受益于区域价值的持续释放。

Part.6 结语总结：CBD改善的“六边形战士”，闭眼入的窗口期

在广州楼市，能同时集齐核心区位、低密产品、名校加持、商业兑现、交通便捷、生态宜居六大要素的项目凤毛麟角。而保利天奕·曦苑二期，正是这样一个“六边形战士”。

它不像珠江新城的二手豪宅那样老旧局促，也不像金融城新盘那样配套遥遥无期。它站在琶洲南发展的“现在进行时”，用看得见的路网、学校、商场和高品质产品，为改善家庭提供了一个确定性极强的置业答案。

尤其对于127㎡户型而言，它打破了“琶洲只能买大户型”的固有认知，以更低门槛撬动同等圈层、配套与生活质感，堪称“上车珠金琶”的最优解。

目前二期货量仅150套，开盘首月去化已达60%。在琶洲住宅供应持续收紧、低密产品近乎绝版的背景下，这样的机会，或许不会再有第二次。

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