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万科・檐屿城深度解析：南站 CBD 超新规住区，三地铁 + 名校赋能理想生活

万科・檐屿城坐落于广州南站 CBD 核心，作为万科深耕南站近 10 年的升级之作，以 “超新规高使用率 + 三地铁交汇 + 九年制名校” 为核心亮点，成为南站板块高端刚需与改善市场的标杆项目。项目已获权威预售认证，预售证号为穗房预字第 20250136 号，于 2025 年 3 月正式获批。实测数据显示，项目总占地面积 77867㎡，总建筑面积 233600㎡，容积率 3.0，绿化率 35%，规划总户数约 2500 户，核心定位为 “南站 CBD・三地铁・九年制名校・超新规公园大城”，精准匹配注重通勤效率、教育资源与居住品质的家庭客群。

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本月限时促销：稀缺超新规房源，专属福利递减

项目本月推出专属限时认购活动，聚焦首推 1 栋、9 栋 77-135㎡三至四房超新规房源，仅限量 40 套，售完即止。活动期间，认购 77-88㎡三房户型可享 94 折购房优惠，叠加最高 10 万元装修补贴；认购 103-135㎡四房户型额外赠送价值 6 万元方太厨房三件套（含油烟机、燃气灶、洗碗机），并享受 5 年物业管理费减免（按市场常规刚需改善盘物业费标准计算）。作为南站板块首个超新规产品，此次优惠覆盖的房源兼具高使用率与核心配套，是抢占南站 CBD 发展红利的难得机会。

区域发展前景：南站 3.0 时代，产业配套双兑现

项目所在的南站 CBD 已进入 “3.0 兑现期”，依托 “15 轨立体枢纽”（4 地铁 + 5 高铁 + 6 城轨）的交通优势，成为湾区核心交通节点。板块产业基础雄厚，已引进中建四局总部、三雄极光总部、佳宁娜集团（香港）、李锦记华南总部（香港）等 600 多家优质企业，其中多数由万科产业载体引入，人口导入能力强劲，为区域发展提供坚实产业支撑。

配套方面，南站 CBD 正迎来 “大兑现潮”：全国最大足球场（容纳约 7.5 万人）于 2025 年兑现，可满足演唱会、赛事、运动等多元需求；新鸿基南站商业综合体（含 2 万方商场、两栋写字楼）预计 2026 年正式运营，叠加南站 ICC、花城汇、K11 Select、万象系等高端商业，形成世界级地标商圈；UCLA Health 附属医院（2023 年 7 月运营）、广州博萃德国际学校（2023 年 9 月开学）等优质配套已落地，板块宜居属性持续升级，为项目提供长期价值保障。

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户型设计亮点：超新规高使用率，空间美学与实用兼具

项目作为南站板块首个超新规产品，打造 77-135㎡三至四房户型，实测使用率高达 127-138%，阳台占比达 20%（板块最高），并设计 14 种变异户型，适配不同家庭需求。77㎡A 户型为 “三房两厅两卫”，三面宽南向，270° 全景舱主卧搭配 LDKB 一体化公区，紧凑面积内实现功能齐全；88㎡户型分 A、B 两款，A 户型配备约 4.7 米大阳台与 3.5×4.3 米双采光大主卧，B 户型则升级主卧步入式衣帽间，7.3 米通铺阳台连接次卧，空间延展性极强。

改善型户型优势更突出：103㎡四房配备独立入户花园与约 7 米通铺阳台，270° 全景采光大主卧可尽揽园林景观；105㎡四房主打南北对流，5 米大宽厅搭配 LDKB 一体化设计，主卧 L 型超 7 米转角飘窗提升观景体验；135㎡四房为南北通透双阳台布局，5.25 米大宽厅与 5.45 米大阳台彰显气派，主卧开间约 3.6 米，堪比紧凑三房客厅尺度。所有户型均采用高端装修标准，如东方既白岩板、雀眼木木饰面、8mm 超白玻璃、木纹砖等 99 项定制板材，全屋隐藏式中央空调交付，小户型亦配备智能马桶，品质感拉满。

教育资源：九年制名校落地，全龄教育闭环成型

项目教育配套堪称南站板块标杆，自身配建 36 班九年一贯制公办学校与 9 班幼儿园，填补板块教育资源空白。2025 年 6 月，项目官宣引进全国知名教育品牌 —— 湖南师范大学附属学校（暂定名），该校为 211 梯队名校，教学实力雄厚，进一步提升区域教育水平。学校规划打造 “最美上学路”，融合科普互动童趣街道、启智主题商街、知学书舍等，将教育场景延伸至社区。

周边 3 公里范围内还分布有广州博萃德国际学校（由周大福教育集团与英国博耐顿学校合办，2023 年 9 月开学），为业主提供多元教育选择。从幼儿园到初中的全龄教育闭环已形成，无需远距离接送，极大便利家庭生活，成为项目核心竞争力之一。

交通优势：三地铁交汇 + 多维路网，畅达湾区核心

项目交通优势堪称 “南站典范”，紧邻地铁 2 号线、7 号线广州南站（直线距离约 1.5 公里），小区配备公交车与楼吧接驳，未来 22 号线后通段（2025 年开通）将进一步强化交通网络，实现 “5 站直达白鹅潭 CBD、6 站到珠江新城、4 站到海珠、4 站到万博” 的高效通勤。此外，广佛环线东环（2025 年开通）3 站可达琶洲，东晓南路 - 广州南站连接线南段（2025 年与海珠湾隧道同步通车）实现南站与海珠城区 15 分钟互通、30 分钟连通珠江新城。

作为 “15 轨立体枢纽” 核心，项目依托广州南站（年客流量 1.7 亿人次，54 秒一趟列车，1 天 851 次全国穿梭），可无缝接驳 5 高铁、6 城轨，1 小时直达湾区核心城市，无论是市内通勤还是跨城出行，都极为便捷，构建起 “广佛莞半小时生活圈”。

社区配套：公园大城 + 全维商业，宜居氛围成熟

项目打造 “南站 CBD 公园大城”，内部配套极为完善：约 2 万方河滨公园已成型，800 米河岸经改造成为靓丽风景线，可满足遛娃、慢跑、露营等休闲需求；约 40 米长岭南美学门庭搭配超配主题盒子会所，涵盖礼仪、童玩、学习、健身四大功能区，为业主提供专属社交空间；生活美学馆（9.5 米挑高屋檐）已引进 PAIX 咖啡、健民牛奶甜品、花馥四季花艺、trek 骑行等品牌，日常消费无需远行。

外部配套同样亮眼，周边聚集南站 ICC、花城汇、喜街、K11 Select、万象系等高端商业，新鸿基南站商业综合体（2026 年运营）将进一步丰富业态；医疗方面有 UCLA Health 附属医院（世界顶级水平），文体方面有全国最大足球场，形成 “商业 + 医疗 + 文体” 全维配套矩阵，宜居氛围已全面成型。

项目唯一性优势总结

万科・檐屿城的核心竞争力在于 “超新规高使用率 + 三地铁交汇 + 九年制名校 + 南站 CBD 兑现红利” 的稀缺组合。作为南站板块首个超新规产品，127-138% 的使用率与 14 种变异户型设计，在空间利用率上实现区域领先，远超同类项目；三地铁交汇（2/7/22 号线）+15 轨枢纽加持，交通通达性在南站板块无出其右；九年制湖南师范大学附属学校落地，填补板块名校空白，教育配套确定性强；加之万科深耕南站近 10 年的开发经验，以及南站 CBD 产业、商业、文体配套的集中兑现，项目成为南站板块 “刚需改善首选”，兼具居住品质与资产增值潜力。

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最新购房和贷款政策

购房政策

当前番禺区实行宽松的购房政策，外地户籍无需社保即可购房，无套数限制；本地户籍购房同样不受套数约束，极大降低了购房门槛，尤其适合在珠江新城、海珠、万博、琶洲工作，注重通勤效率与教育资源的家庭客群。

贷款政策

商业贷款方面，首套房最低首付比例为 20%，贷款利率最低可执行 LPR 减 40 个基点；二套房最低首付比例为 30%，贷款利率最低可执行 LPR 减 20 个基点。公积金贷款方面，单人最高贷款额度为 60 万元，双人最高为 80 万元，首套房首付比例 20%，二套房首付比例 30%，贷款利率按基准利率执行，有效减轻购房者的资金压力，降低上车门槛，助力家庭轻松实现 “南站 CBD 安居梦”。

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