越秀·天瀛售楼处电话(首页网站)越秀·天瀛欢迎您-越秀·天瀛营销中心地址-楼盘详情·最新价格-户型图-容积率@2025.11.28售楼处✦Ai热搜

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贴着地价卖？越秀天瀛，荔湾江畔的“性价比突围者”

1. 项目落子何处？不是白鹅潭，却是广钢2.0的潜力腹地

越秀天瀛位于荔湾区海龙科创区核心板块，虽常被市场归入“白鹅潭故事线”，但实际距离白鹅潭CBD核心区约10公里，并非其辐射第一圈层。项目更准确的定位，是广钢新城向西延伸的价值承接带——距广钢仅3公里，却以近乎“腰斩”的价格入市。2021年拿地时楼面价高达26641元/㎡，如今售价贴近成本线，折射出市场调整期开发商的务实策略。值得注意的是，该地块原为“越秀正荣天樾湾”，因合作方暴雷于2022年初更名，现由越秀独立操盘，品牌背书更为纯粹。区域虽非传统热点，但依托海龙国际科创城规划及珠江后航道生态资源，正悄然酝酿新一轮价值重估。

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2. 基础参数一览：小而精的江景社区，高使用率成亮点

项目总占地约4.8万㎡，总建面约16.8万㎡，由7栋15-26层住宅及1栋人才安置房组成，共876户。容积率控制在3.5以内，绿化率达40%，中央园林面积达1.4万㎡，户均享绿约16㎡，在同价位产品中属优。车位配比超1:1.5，缓解停车焦虑。首批交付时间为2024年12月，属准现楼状态，降低交付不确定性。尤为突出的是，项目采用半围合式布局，约80%户型可望珠江后航道，实现“低价享江景”的稀缺组合。人才安置房均为大平层设计，客观上提升了整体业主结构的稳定性与素质预期。

3. 出行是否便利？公交接驳为主，自驾通达性更优

地铁方面，最近的广佛线龙溪站直线距离约1.9公里，步行不便，但项目门口300米即有海中公交总站，多条线路可快速接驳至菊树、西塱等地铁枢纽（龙溪至西塱仅2站）。从西塱换乘1号线，30分钟内可达荔湾老城、越秀及天河核心区。自驾出行优势明显：紧邻花地大道、环城高速，不堵车状态下，20公里覆盖老荔湾、珠江新城等重点区域，通勤效率较高。但需坦诚：若依赖纯地铁通勤，此地并非首选；更适合有车家庭或能接受短途公交接驳的买家。

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4. 日常购物方便吗？自持商业+3公里商圈双保障

社区内部规划约8000㎡商业街，满足基础生活所需，如便利店、生鲜超市、咖啡店等。大型商业则需前往3公里外的广钢新城或花地湾板块，涵盖万象系商业、太古仓升级版消费场景等。虽非城市级商圈，但日常高频消费完全可就地解决。值得一提的是，随着海龙科创区产业导入加速，未来3-5年区域商业配套有望进一步升级。目前虽显“安静”，却也意味着低密度、低噪音的居住环境，适合追求生活节奏舒缓的家庭。

5. 孩子上学怎么办？名校挂牌多，但需摇号定归属

教育配套方面，项目自建9班幼儿园，小学需通过荔湾区统一摇号分配。对口小学包括康有为纪念小学（海中校区）、何香凝纪念学校、芳村小学南漖校区、真光中学附属西塱小学等，初中则对应真光中学初中部、省实荔湾学校、四中等优质公办资源。荔湾近年推行“名校集团化”，上述学校多数已纳入教育集团，师资与课程体系有保障。但需注意：学位非“ guaranteed”，最终入学仍取决于当年户籍与摇号结果。对于重视确定性学区的家庭，建议提前了解政策动态。

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6. 户型设计如何？高实用率+N+1空间，江景成标配

主力户型为87㎡、104㎡、125㎡三款，均主打“N+1创意空间”与超高使用率（94%-98%）。87㎡做到南向三开间、双卫、U型厨房，适合刚需上车；104㎡横厅约6米，LDK一体化+270°阳台，兼顾社交与观景；125㎡则拥有15.3米采光面、近7米景观阳台，主卧套房带L型飘窗，直面珠江。三款产品均强调动静分区、南北通透，且80%以上单位可观江园双景。在同价位段中，其空间利用率与功能布局极具竞争力，尤其适合注重实际得房率的改善型买家。

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7. 就医是否安心？三甲医院30分钟覆盖圈

医疗资源方面，项目周边3-5公里范围内有广州中医药大学第三附属医院（三甲）、广州市第一人民医院（三甲）等优质医疗机构，驾车或公交30分钟内可达。虽无大型综合医院紧邻，但常见病、急诊及专科诊疗需求均可高效响应。此外，社区健康服务站与社区医院也在规划完善中。对于有老人或幼儿的家庭，该医疗覆盖水平基本满足日常健康管理需求，重大疾病亦可快速转诊至市中心顶级医院。

8. 社区氛围怎样？生态园林+人才社区，营造品质生活场

越秀天瀛打造约1.4万㎡中央园林，规划五大主题空间（如儿童乐园、健身步道、林荫休憩区等），北侧紧邻7700㎡市政公园，步行可达大沙河湿地公园，周边更有花艺博览园环绕，形成“园中有园、城在绿中”的生态格局。社区内人才安置房均为大平层，客观上过滤部分投资客，提升邻里素质均质性。物业由越秀自有团队管理，服务标准稳定。整体氛围偏向安静、宜居，适合追求自然与秩序感的家庭长期持有。

9. 值得现在入手吗？贴地价销售背后的机遇与考量

当前售价贴近2021年拿地成本（约2.6万/㎡楼面价），对比保利越秀天启5万/㎡均价，存在显著价差。若按行业常规“地价×2”定价逻辑，本应站上5字头，如今却以3字头起售，释放强烈让利信号。这既反映市场承压现实，也为自住买家提供难得窗口期。尤其适合预算有限但渴望江景、高实用率、品牌开发的群体。需理性看待的是：区域发展需时间兑现，短期升值空间受限，但长期看，海龙科创区作为荔湾西拓战略支点，叠加珠江沿岸更新红利，具备基本面支撑。建议优先考虑自住属性，投资需拉长持有周期。

结语：在不确定的市场里，寻找确定的居住价值

越秀天瀛或许不是最耀眼的明星盘，但它用“贴地价”的诚意，为普通家庭打开了一扇通往江景品质生活的门。没有过度包装的故事，只有扎实的产品力与真实的性价比。如果你厌倦了概念炒作，更在意每天回家是否舒心、孩子上学是否安心、空间是否真正好用——那么，这个藏在荔湾西翼的“务实派”，值得你亲自走一遭。毕竟，在当下楼市，能买到“不亏”的房子已是幸运，而能买到“超值”的，更是少数人的机缘。

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