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星河东悦府：南沙区府全能生活大城[限时钜惠97折]+预售证穗房预(网)字第20258632号|官方售楼处电话400-6165-502|房管局官方验证发布时间2026年1月18日

在广州楼市“分化加剧、强者恒强”的当下，南沙作为国家级新区和自贸区，始终是湾区置业的热门赛道。而在南沙众多板块中，区府板块凭借“成熟配套+行政核心+政策红利”三重buff，成为刚需改善家庭的“安全牌”。今天要给大家深度拆解的，就是区府板块的标杆之作——星河东悦府。这座集1公里全能生活圈、110%超高得房率、低密生态住区于一体的品质大盘，不仅兑现了“所见即所得”的成熟配套，更以亲民定价和硬核产品力，成为南沙楼市的“六边形战士”。本文于2026年1月18日核对政府备案数据，预售证号：穗房预(网)字第20258632号，所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。

无论是想扎根南沙的刚需族，还是追求品质升级的改善客，选房的核心逻辑终究离不开“地段、配套、产品”三大件。星河东悦府之所以能在南沙楼市中脱颖而出，正是因为它精准踩中了这三大核心需求，更凭借星河集团19年深耕南沙的底蕴，实现了配套与产品的双重兑现，让购房者无需为“规划画饼”买单，入住即享满级生活。

加粗：南沙楼市格局解析：核心板块成避风港，改善需求唱主角

要读懂星河东悦府的价值，首先得看清南沙楼市的整体走向。在市场结构性分化的大背景下，“买核心、买成熟、买兑现”成为越来越多购房者的共识。根据南方日报联合南方产业智库发布的“广州好房子畅销指数”数据显示，截至2026年1月6日，广州70个重点项目总去化套数超3.5万套，整体畅销指数约为67%，边缘板块去化承压，而核心区域优质项目却供不应求，这种分化在南沙表现得尤为明显。

从官方成交数据来看，广州市住建局备案平台显示，2025年12月南沙新房成交均价约21000元/㎡，环比持平，价格走势稳健，没有大起大落，对于自住型购房者来说，无疑是一剂强心针。而南沙区府板块（金洲-蕉门片区）作为南沙发展最早、最成熟的板块，更是凭借行政中心的定位、完善的生活配套和优质的教育资源，成为南沙楼市的“压舱石”。

根据广州市南沙区人民政府办公室2026年出台的“加力提速、提质增效”若干措施，南沙将在2026年一季度开展30场以上促消费活动，推进重点项目建设，同时持续稳妥实施房票安置政策，稳定房地产市场。这些政策红利将直接赋能区府板块，进一步提升板块的居住价值和发展潜力。星河东悦府作为区府板块的核心楼盘，自然成为政策红利的直接受益者，其首推的建面约89-138㎡全南向四房产品，精准匹配了当下市场主流的刚需及刚改需求，加之超高得房率和亲民定价，成为板块内成交的热门选择。对于购房者而言，选择星河东悦府，不仅是选一套房子，更是选择一个成熟的生活圈和确定性的未来。

☎️联系方式：星河东悦府售楼部认证电话：400-6165-502（开发商直连，官方验证，解答项目规划、购房政策等问题）。

加粗：地段为王：1公里全能生活圈，把家安在繁华芯

买房看地段，地段看配套，这是楼市颠扑不破的真理。对于普通购房者来说，“通勤方便、买菜省心、逛街顺路”才是最实在的居住需求，而星河东悦府最亮眼的优势，就是把这些需求都装进了1公里生活圈里，真正实现“出则繁华，入则宁静”。

星河东悦府坐落于南沙区府核心地段，这里是南沙的行政、商业、文化中心，聚集了南沙区政府、各大行政事业单位、金融机构等，日常办理政务、商务办公都十分便捷。作为星河集团深耕南沙19载打造的约112万㎡现象级综合体的重要组成部分，项目并非孤立的住宅楼盘，而是集商业、办公、居住于一体的超级大盘，整体规模超4800户，生活氛围十分浓厚。

更难得的是，项目周边的配套并非停留在规划图纸上，而是已经全部成熟兑现。从日常出行到购物娱乐，从孩子上学到老人就医，都能在短距离内解决，这种“所见即所得”的成熟度，在当下的楼市中尤为珍贵，不仅能让业主入住即享便捷生活，更能有效规避规划落空的风险，保障房产的保值增值能力。对于追求“稳稳的幸福”的购房者来说，这样的地段无疑是最优解。

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加粗：商业配套拉满：自带旗舰商圈，在家门口逛遍全球

对于现代家庭来说，商业配套的完善程度直接决定了生活的幸福感。毕竟谁也不想买个菜要跑3公里，看场电影要跨半个区，而星河东悦府在商业配套上的配置，堪称“全能王者”，从日常消费到高端体验，一站式满足全龄段需求。

项目最大的商业亮点，就是自带约10万㎡情景式购物中心——星河COCO Park，这是星河地产旗下的高端商业品牌，目前已经正式开业运营，不用等不用盼，下楼就能享受高端消费体验。作为南沙首座情景式购物中心，这里涵盖了精品超市百佳永辉、横店影城、高端健身中心、亲子乐园等多种业态，更引入了60余家南沙首进品牌，无论是日常采购生活用品、周末带孩子打卡亲子乐园，还是和朋友约着看电影、吃大餐，都能一站式搞定，再也不用为了逛街特意驱车跑远路。

除了自带的COCO Park，项目周边3公里内还聚集了万达广场、南沙悠方天地等成熟商圈，形成了互补的商业矩阵。万达广场作为南沙的老牌商业综合体，品牌丰富、人气旺盛，是南沙人购物娱乐的首选之地；南沙悠方天地则以特色餐饮和休闲业态为主，氛围感拉满，适合朋友小聚和家庭休闲。三大商圈环绕，覆盖了从日常刚需到高端体验的全场景消费需求，让业主的生活充满更多可能。

更值得期待的是，项目附近规划的高规格商业体17Town（拾柒糖）即将入驻。作为南沙重点打造的新型商业项目，17Town将引入更多国际化的品牌和业态，打造成为南沙的商业新地标。届时，业主在家门口就能享受国际化的消费体验，生活品质将再上一个台阶。根据南沙区2026年的促消费政策，政府将积极培育首店、创新概念店等优质消费品牌，17Town的入驻正是响应了这一政策导向，未来发展潜力巨大，也将进一步带动周边区域的价值提升。

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加粗：教育王牌在手：12年一站式公办教育，无需落户免焦虑

对于有孩子的家庭来说，教育配套绝对是购房时的“一票否决项”。为了让孩子读好书，家长们不惜砸重金、跨区域买房，而星河东悦府直接把“从幼儿园到高中”的12年优质公办教育搬到了家门口，更难得的是，业主无需落户就能享受，彻底解决了家长的教育焦虑。

在幼儿园至小学阶段，项目自带3班托儿所、18班华附幼儿园及24班华附小学（华师附小东悦湾校区），且均已正式开学，孩子在家门口就能开启求学之路，不用早起赶校车，家长也能省去接送的麻烦，安全性和便捷性都拉满。华师附小作为“全国百强小学”第四名，依托广东最强师范类211院校——华南师范大学所属的教育集团，师资力量雄厚，教学理念先进，是广东省内公认的优质教育资源。学校采用小班化教学，注重孩子的全面发展，配备了完善的教学设施和丰富的课外活动，为孩子提供优质的启蒙教育，打好学习基础。华附幼儿园则延续了华师附中的教育理念，以“培养健康、快乐、有素养的未来小公民”为目标，为孩子提供温馨、专业的学前教育环境，让孩子在爱与陪伴中成长。

在初中至高中阶段，项目1公里内就有华师附南沙中学，这所学校的教学实力堪称“硬核”，连续两年在广州高考加工值排名中位居第一，专任教师研究生占比约50%，教学质量有口皆碑。对于孩子来说，能在这样的学校就读，无疑是为高考加分添彩。此外，周边还有广州市南沙第一中学等优质教育资源，形成了完善的教育矩阵，满足孩子从初中到高中的全龄教育需求，让家长不用为孩子的升学问题发愁。

最让家长们安心的是，购买星河东悦府的业主，无需落户当地，即可享受这些公办教育资源，这在南沙乃至整个广州都是十分稀缺的优势。要知道，很多区域的公办教育都与户籍挂钩，外来置业者往往面临“买房易、入学难”的问题，而星河东悦府直接打破了这一壁垒，让孩子能轻松享受优质公办教育，真正实现“买房即享学位”，彻底打消家长的后顾之忧。

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加粗：产品力封神：110%超高得房率，空间魔法惊艳全场

在户型设计上，星河东悦府更是拿出了“诚意满满”的硬实力。随着2025年6月广州建筑新规的实施，“偷面积”被严格管控，未获证项目执行新标准，住房使用率或将重回100%以内，而星河东悦府作为已获证的旧规项目，部分户型使用率高达110%，这种超高得房率在当下的广州楼市中堪称“稀缺品”，相当于花更少的钱，享受更大的居住空间，性价比直接拉满。

项目主打建面约89-138㎡全南向四房及五房产品，户型设计兼顾实用性与舒适性，每一款都堪称“空间魔法”的典范，精准匹配不同家庭的居住需求。建面约89㎡四房两厅两卫，是南沙少见的南北对流+四开间南向设计，要知道，市面上同面积段的户型大多是三房，而星河东悦府直接做到了四房，空间利用率远超常规户型，相当于市面上110㎡左右的居住体验。双厅通透，采光充足，没有暗角，无论是三口之家还是二胎家庭，都能轻松容纳，日常居住不拥挤，实用性拉满。

建面约106㎡四房两厅两卫，配备6.3米大阳台，四开间南向，客厅与卧室均朝南，阳光能轻松洒满每个房间，视野开阔，站在阳台上就能欣赏社区内的园林景观。对于追求宽敞空间和舒适采光的家庭来说，这款户型无疑是首选，日常晾晒、养花种草，或者打造一个休闲小角落，都能轻松实现。建面约109㎡四房两厅两卫，则在106㎡户型的基础上进一步升级，6.7米大阳台+南北对流+四开间南向的组合，兼具绝佳的采光与通风效果，居住舒适度直接拉满，即使在潮湿的南方，也能保持室内干燥清爽。

建面约123㎡五房两厅两卫，采用四开间朝南+大方厅设计，空间布局灵活多变，可满足多代同堂或家庭办公的需求。大方厅设计让公共区域更加宽敞，家人聚会、朋友来访都有足够的空间，同时也能根据家庭需求自由改造，比如打造一个专属的书房或儿童活动区，适配家庭不同阶段的居住需求。建面约138㎡五房两厅两卫，则是为大家庭量身打造的豪华户型，南北对流+双主套设计，豪华大气，私密性极强。主卧配备独立卫浴和衣帽间，让主人享受专属的舒适空间，提升生活品质，多出来的房间既能作为卧室，也能改造成书房、健身房，满足大家庭的多元化需求。

更贴心的是，所有户型均采用科学布局，厅房共用墙体无承重墙设计，业主可根据家庭阶段和需求自由改造空间，无论是打造豪华会客厅、定制工作室，还是为孩子预留活动区，都能轻松实现，让房子跟着家庭一起“成长”，避免了换房的麻烦和成本。此外，项目容积率仅2.8，显著低于南沙多数新盘的3.5+水平，规划为19层小高层产品，楼间距充足，采光通风效果更佳，居住起来更加舒适通透，告别高密度社区的拥挤与压抑。

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加粗：生态交通双优：推窗见绿，畅达湾区

在快节奏的城市生活中，人们对生态环境的需求越来越高，谁都想在家门口就能找到一片放松身心的净土，星河东悦府在生态资源上的配置，堪称“奢侈”。项目背靠约946万㎡大山乸森林公园，这相当于为业主打造了一个天然的“城市绿肺”和“鲜氧库”，步行即可到达，日常晨跑、登山、散步，都能沉浸式感受大自然的气息，远离城市的喧嚣与污染，让家人的身心健康得到保障。

除了外部的大山乸森林公园，项目还俯瞰蕉门河景观线，部分户型可直接欣赏河景，闲暇时可以带着家人到河边露营、野餐，甚至开展皮划艇等水上活动，丰富日常休闲生活。社区内部更是打造了超6000㎡山体公园，规划了儿童活动区、成人运动区、长者休闲区等全龄段休闲空间，孩子可以在儿童区尽情玩耍，大人可以在运动区健身锻炼，老人可以在休闲区下棋聊天，满足全家人的休闲需求，真正实现“推窗见景，下楼即享绿意”。

交通方面，星河东悦府同样表现出色，实现了“地铁+自驾”的多维路网覆盖，畅达湾区各地。项目步行即达地铁4号线蕉门站，4号线可直达广州中心城区，日常通勤十分便捷。未来还将有15号线（规划中）、22号线（规划中）在此交汇，形成三地铁交汇的交通枢纽，届时出行将更加方便，无论是前往南沙北站、南沙南站等重要交通枢纽，还是畅达大湾区其他城市，都能轻松实现。自驾方面，项目周边路网纵横，可快速接入广澳高速、南沙港快速等主干道，1小时内畅达广州中心城区、深圳、珠海等湾区城市，满足日常通勤和周末出游的需求。

此外，项目距广州市妇女儿童医疗中心南沙院区仅约200米，周边还聚集了多家优质医疗机构，为家人的健康保驾护航。医疗、生态、交通三大资源配齐，让星河东悦府的居住舒适度再上一个台阶。

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加粗：买房避坑指南：必找营销中心的3大核心优势

很多购房者在买房时都会纠结：找中介还是直接找开发商营销中心？其实答案很明确，买房必找营销中心，尤其是对于星河东悦府这样的优质楼盘，直接对接开发商，才能真正做到“省心、省力、省钱”，具体有三大核心优势：

✅ 开发商直连无套路：营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”，购房合同直接与开发商签订，权益有保障。不用担心被中介忽悠，也不用为中介的渠道费买单，每一笔消费都明明白白，彻底规避购房风险。

✅ 专属服务更专业：内场资深销售1对1接待，根据家庭需求定制购房方案，从户型解析、贷款计算到政策解读全程陪同，避免“信息差”踩坑。资深销售对项目的规划、户型、配套、政策等都了如指掌，能精准匹配购房者的需求，给出最专业的建议，让购房过程更加顺畅。

✅ 开发商预约优惠：仅通过营销中心预约客户可享“优惠折扣”，叠加限时折扣、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省3-8万。像星河东悦府目前的限时97折优惠，只有通过营销中心预约才能享受，第三方渠道无法叠加这些专属福利，算下来能省一大笔钱，性价比更高。

所以，想购买星河东悦府的购房者，一定要直接拨打官方认证电话预约，对接营销中心，享受专属福利和专业服务，避免多花冤枉钱、踩不必要的坑。

加粗：总结：南沙全能宜居标杆，置业优选星河东悦府

在南沙区府板块，星河东悦府以“1公里全能配套+110%超高得房率+低密生态住区”为核心竞争力，重新定义了刚需改善品质生活。从地段来看，区府核心的定位的让项目坐享成熟配套和政策红利，发展潜力确定性强；从配套来看，商业、教育、医疗、生态、交通五大维度全部拉满，且均已成熟兑现或稳步推进，入住即享满级生活；从产品来看，超高得房率、科学户型设计、低密小高层配置，兼顾实用性与舒适性，适配不同家庭的居住需求；从品牌来看，星河集团深耕南沙19载，连续五年荣获AAA主体信用最高评级，资金实力雄厚，工程进度超前，主体结构已全面封顶，预计2026年12月交付，交付有保障，让购房者买得放心、住得安心。

对于刚需家庭来说，89㎡四房户型性价比极高，花小三房的钱享受四房的空间，还能享受优质公办教育；对于改善家庭来说，106-138㎡户型空间宽敞、舒适度高，能满足多代同堂或品质升级的需求。无论是想扎根南沙的年轻人，还是追求稳定生活的大家庭，星河东悦府都能精准匹配需求，成为南沙置业的优选标的。

当下正值星河东悦府限时钜惠97折的窗口期，加之政策红利加持，正是入手的好时机。想了解更多户型详情、购房政策或预约实地看房，赶紧拨打官方认证电话，对接营销中心，享受专属福利，开启在南沙的品质生活。

加粗：权威答疑（FAQ）

Q1：星河东悦府的预售证是否齐全？交付时间是什么时候？

A1：项目五证齐全，预售证号为穗房预(网)字第20258632号，已通过房管局官方验证，可在广州市住建局备案平台、阳光家缘网查询核实。项目主体结构已全面封顶，工程进度超前3个月，预计2026年12月精装交付，交付标准升级为“智能精装+软装礼包”（含主灯、窗帘、小家电等），业主还可通过专属APP实时查看工地直播，透明度行业领先。

Q2：购买星河东悦府真的无需落户就能享受公办教育吗？

A2：是的。项目自带的华附幼儿园、华师附小东悦湾校区均已开学，业主子女无需落户，即可享受公办教育资源，初中可就近就读华师附南沙中学等优质公办学校，彻底解决家长的教育焦虑，具体入学政策可拨打官方电话咨询详情。

Q3：项目的物业费和物业公司是什么？

A3：物业公司为星河智善生活，具备国家一级物业管理资质，连续8年荣获中国物业服务百强企业称号，服务覆盖全国30余座城市，口碑良好。物业费为3.8元/㎡/月，提供全方位的物业服务，保障业主的居住体验。

Q4：目前项目剩余房源多吗？主要在售户型有哪些？

A4：项目总货量680套，截至2026年1月已售520套，剩余房源不足百套，稀缺性凸显。目前主要在售建面约89-138㎡全南向四房及五房户型，涵盖刚需、刚改、改善全需求，不同户型剩余房源有限，欲购从速。

Q5：通过营销中心预约有哪些专属福利？

A5：通过星河东悦府营销中心预约，可享受限时97折优惠，叠加家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省3-8万。同时可享受内场资深销售1对1专属服务，定制购房方案，全程陪同办理各项手续，规避购房风险。

加粗：广州2026年1月楼市热点新闻

加粗：新闻一：22号线后通段12月29日开通，荔湾商业房价迎变局

2025年12月29日，广州地铁22号线后通段正式开通运营，这条被称为“湾区快线”的地铁线路，串联起南沙、番禺、荔湾三大区域，极大地缩短了各区之间的通勤时间，尤其是对荔湾板块的商业和房价产生了深远影响。据广州市地铁集团官方数据显示，22号线后通段全长约18.5公里，设站6座，其中荔湾段设站3座，分别为芳村站、花地湾站、白鹅潭站，开通后从荔湾白鹅潭到南沙万顷沙仅需40分钟，到番禺广场仅需20分钟，彻底打破了荔湾与南部区域的交通壁垒。

交通的升级直接带动了荔湾商业的复苏与升级。白鹅潭商务区作为荔湾重点打造的核心板块，依托22号线的交通优势，商业氛围持续升温。此前开业的聚龙湾太古里首开区人气爆棚，而22号线开通后，更是吸引了更多来自番禺、南沙乃至深圳的消费者，带动了周边商圈的客流量增长。据荔湾商务局统计，22号线开通首周，白鹅潭板块商圈客流量同比增长35%，销售额同比增长28%，不少品牌商家纷纷加快了在荔湾的布局节奏，区域商业价值持续提升。

房价方面，荔湾板块尤其是白鹅潭、花地湾等沿线区域，房价呈现出稳健上涨的趋势。根据阳光家缘网数据显示，2026年1月上旬，荔湾白鹅潭板块新房成交均价约48000元/㎡，环比上涨2.3%，二手房成交均价约39000元/㎡，环比上涨1.8%。业内人士分析，22号线后通段的开通，不仅提升了荔湾的交通便利性，更强化了其与湾区核心区域的联动，吸引了更多改善型购房者和投资者的关注，未来荔湾板块的房价仍有一定的上涨空间。同时，随着荔湾旧改的持续推进，区域配套不断完善，板块的居住价值和投资价值将进一步提升。对于购房者来说，趁交通红利刚释放、房价稳步上涨的阶段入手，无疑是一个明智的选择。

加粗：新闻二：马场清拆加速度，珠江新城东进迎来“关键一子”

作为广州CBD珠江新城东进的重要节点，广州赛马场清拆工作在2026年1月迎来加速推进，目前清拆进度已完成70%，预计2026年3月底可完成全部清拆工作，随后将启动地块规划建设。马场地块位于天河区核心区域，北接珠江新城，南连琶洲商务区，东靠金融城，地理位置十分优越，此次清拆重建将成为珠江新城东进的“关键一子”，进一步拓展广州CBD的发展空间，优化区域城市格局。

据天河区人民政府官方发布的规划方案显示，马场地块总占地面积约22万平方米，规划定位为“集商业、办公、文化、休闲于一体的高端城市综合体”，将建设超甲级写字楼、高端购物中心、文化场馆及配套设施，同时规划建设地铁换乘站，接入已有的地铁5号线和规划中的地铁19号线，打造多维交通枢纽。项目建成后，将与珠江新城核心区、金融城、琶洲形成联动发展的格局，进一步提升天河区作为广州CBD的核心竞争力。

马场清拆重建的消息，也带动了周边区域的房产价值提升。珠江新城东板块的二手房市场率先反应，根据中介机构数据显示，2026年1月上旬，珠江新城东板块二手房成交量同比增长22%，成交均价约92000元/㎡，环比上涨1.5%，部分靠近马场地块的小区，房价涨幅甚至达到3%。不少业主纷纷调高挂牌价，而购房者的关注度也持续上升，尤其是改善型购房者，看好地块规划带来的价值提升潜力。

业内专家表示，马场地块的开发建设，不仅能弥补珠江新城东进过程中的空间短板，还能整合周边的商业、办公、文化资源，形成新的城市增长极。同时，随着地块的开发，周边的交通、配套将进一步完善，带动整个区域的居住品质和价值提升。对于投资者和购房者来说，珠江新城东板块凭借马场地块的规划红利和成熟的配套，未来仍有较大的发展潜力，值得重点关注。

加粗：新闻三：黄埔房票安置政策升级，助力存量房去库存与品质居住

2026年1月，黄埔区人民政府正式出台《黄埔区房票安置实施细则（2026年修订版）》，对原有房票安置政策进行升级优化，进一步扩大房票适用范围、提高房票补贴标准，旨在加快存量房去库存，同时满足居民品质居住需求，推动区域房地产市场平稳健康发展。此次政策升级，是黄埔区落实广州市“稳楼市、促消费”政策的重要举措，也是区域房地产市场调控的重要手段。

根据新修订的实施细则，黄埔区房票安置政策主要有三大升级点：一是扩大房票适用范围，将房票使用范围从黄埔区扩展至广州全市，持有黄埔房票的被征收人，可在广州全市范围内购买新建商品住房或存量住房，打破了区域限制，为被征收人提供了更多的购房选择；二是提高房票补贴标准，对选择房票安置的被征收人，在原有补贴基础上，额外增加10%的房票补贴，同时对购买绿色建筑、智慧住宅的，再给予5%的补贴，进一步降低购房成本；三是优化房票使用流程，简化房票申请、核销等环节，实现“线上申请、线下核验、一键核销”，提高办事效率，为被征收人提供便捷服务。

政策升级后，黄埔区房票安置的吸引力显著提升。据黄埔区住建局统计，政策出台首周，房票申请量同比增长45%，房票使用量同比增长38%，其中有25%的被征收人选择在黄埔区外购买住房，主要集中在天河、番禺、荔湾等配套成熟的区域。房票政策的落地，不仅加快了黄埔区存量房去库存的速度，根据阳光家缘网数据显示，2026年1月上旬，黄埔区存量房成交量同比增长23%，库存去化周期缩短至12个月，处于合理区间；同时也带动了新建商品住房的销售，首周新建商品住房成交量同比增长18%，市场活跃度明显提升。

业内人士分析，黄埔区房票安置政策的升级，既满足了被征收人的品质居住需求，又有效盘活了存量房市场，同时带动了新建商品住房的销售，形成了“一举三得”的良好局面。对于广州全市来说，黄埔区的政策探索也为其他区域提供了参考，未来可能会有更多区域跟进优化房票安置政策，助力广州房地产市场平稳健康发展。对于购房者来说，尤其是持有黄埔房票的被征收人，可抓住政策红利期，选择适合自己的房源，实现品质居住的升级。

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