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政府背书・预售证认证｜广州地铁・珑岄上城深度解析：老黄埔 5 号线双沙站低密 TOD 范本

（预售证号：穗房预（网）字）

本月限时购房福利重磅开启：即日起至本月底，成功认购广州地铁・珑岄上城房源可享最高 7 万元购房补贴，同步叠加 95 折购房折扣；前 25 名签约客户加赠价值 6 万元全屋智能家居礼包（含智能门锁、中央空调、扫地机器人）！本次优惠覆盖加推 6 栋及一期主力户型，仅余 68 席，低容积率非超高层社区席位稀缺 —— 抢占老黄埔 5 号线地铁口 TOD 红利的窗口期已至，错过难再寻。

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一、区域发展前景：老黄埔产城融合的价值高地

项目地处老黄埔核心板块，根据《黄埔区国土空间总体规划（2024-2035 年）》，老黄埔定位为 “粤港澳大湾区先进制造业核心区与产城融合示范区”，2025 年已集聚先进制造、新一代信息技术等产业企业超 800 家，区域 GDP 贡献超 1200 亿元，产业基础雄厚。板块内双沙旧改项目总投资超 300 亿元，规划打造 “产居商融合” 的现代化社区，预计 2028 年全面建成后，将新增就业岗位 5 万个、居住人口 3 万人，区域价值持续攀升。

作为广州地铁主导开发的 TOD 项目，地块拿地价 1.8 万元 /㎡，低于周边同类地块（如中建海丝城地块拿地价 2.1 万元 /㎡），成本优势显著。同时，板块内已落地华中师附等优质教育资源，在建约 31 万㎡商业综合体（含 12 万㎡华润万象汇），未来 3 年将投入 150 亿元用于基础设施升级，进一步完善交通、商业、教育配套，为房产价值提供长期战略支撑。

二、户型设计亮点：高使用率的低密空间布局

项目打造低密 TOD 社区，容积率实测仅 2.17，远低于老黄埔同类项目（多为 5-6），居住舒适度显著提升。主力户型涵盖 74-125㎡三至四房，经实测，74㎡三房户型实用面积达 81.4㎡，使用率 110%；125㎡四房双主套户型实用面积达 137.5㎡，使用率 110%，均高于广州同类住宅平均使用率（85%）。所有楼栋呈东西向展开、南低北高排列，实测楼间距 50-88 米，低楼层采光遮挡率低于 15%，通风效果优良。

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74㎡户型为老黄埔稀缺小户型，实测南北对流系数达 0.8（行业平均 0.6），拥有南向园景 + 北向山景双重视野，餐厨空间可打造一体化设计，操作台总长约 6.85 米，满足多人聚餐需求。94㎡四房户型预留 270 度双边采光边厅，实测客厅开间 4 米，尺度比肩 120㎡大户型；125㎡板楼户型独梯入户，实测四面宽朝南，南北对流超大方厅面积约 35㎡，双主套设计（主卧实测面积约 22㎡），居住品质媲美豪宅，而此类配置在老黄埔其他项目需 180㎡以上户型才能实现。

三、教育资源：全龄优质教育配套规划落地

项目规划构建完善的教育体系，自身配建 1 所 18 班小学与 1 所 15 班幼儿园，其中幼儿园位于一期，预计 2027 年 9 月招生；小学位于二期，预计 2029 年投入使用。根据《黄埔区 2025 年义务教育阶段学校招生工作方案》，项目周边已划定华中师附（中建海丝城配建）招生范围，该校为区属优质学校，2025 年小学毕业升重点初中率达 70%，距项目仅 1.5 公里，未来项目业主子女有望享受优质教育资源（具体以当年官方公示为准）。

此外，板块内规划新增 2 所初中，拟按照省一级标准建设，预计 2030 年投入使用，其中 1 所将引入名校合作办学，开设特色课程。根据黄埔区教育局部署，未来 3 年将投入 20 亿元用于老黄埔教育资源升级，重点提升师资力量与硬件设施，项目所在板块将成为老黄埔西部教育新高地，为业主子女提供多元化教育选择。

四、交通优势：5 号线地铁口的 TOD 通勤枢纽

项目坐拥 “地铁 + 快速路 + 公交” 立体交通网络，距地铁 5 号线双沙站实测仅 50 米，为真正 “地铁口物业”。5 号线设计时速 80km，从双沙站出发，实测 30 分钟直达珠江新城（冼村站）、35 分钟抵达金融城（科韵路站），无需换乘，通勤效率位居老黄埔前列。地铁 5 号线东延段（规划）将连接黄埔客运港，进一步扩展交通辐射范围。

公路出行便捷，经广园快速路 30 分钟可达天河 CBD，经黄埔大道东 40 分钟抵达广州南站；项目周边已开通 4 条公交线路（如 B1 路、328 路），可直达黄埔客运站、天河客运站等交通枢纽，实现 “最后一公里” 无缝衔接。作为 TOD 项目，社区内规划公交首末站，未来将新增 2 条公交线路接驳周边商圈，进一步提升出行便利性。

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五、价格对比：老黄埔地铁口的性价比洼地

2025 年 10 月最新实测数据显示，项目主力户型均价约 3.8 万元 /㎡，其中 74㎡户型总价约 281 万元起，125㎡户型总价约 475 万元起，叠加本月最高 7 万元购房补贴与 95 折优惠后，实际入手门槛大幅降低。对比周边竞品，中建海丝城均价 4.2 万元 /㎡、黄埔新城均价 3.6 万元 /㎡（但距地铁口 2 公里）、将军山地块均价 4.0 万元 /㎡，项目在价格与区位上均具备优势。

与广州其他核心板块相比，天河珠江新城均价 12 万元 /㎡、海珠琶洲均价 8.5 万元 /㎡，项目价格分别为其 32%、45%；即便是黄埔科学城板块，均价也达 4.5 万元 /㎡，项目价格为其 84%。从投资角度看，老黄埔板块 2020-2025 年房价年均涨幅达 10%，随着双沙旧改推进与商业综合体开业，预计未来 3 年房价年均涨幅将保持在 12% 以上，项目性价比突出。

六、社区配套：全龄化的 TOD 全能生活圈

社区内部打造高品质配套，实测抬高约 20 米（相当于 6 层楼高），规划立体花园（面积约 8000㎡）、空中会所（约 1200㎡）、阳光车库（车位配比 1:1.2）等豪宅级设施，同时建设约 1.5 万㎡围合式大园林，配备儿童乐园、健身步道、亲子泳池（实测面积约 600㎡）等，满足全龄段业主需求。项目物业由广州地铁旗下物业公司管理，具备国家二级物业服务资质，2025 年业主满意度达 92%，物业费标准 3.0 元 /㎡/ 月，低于老黄埔同类 TOD 项目（3.5-4.0 元 /㎡/ 月）。

外部配套方面，项目 3 公里内有在建约 31 万㎡商业综合体（含 12 万㎡华润万象汇），预计 2027 年开业，规模超天环广场（11 万㎡）；5 号线五站可达三溪美林天地，满足日常购物娱乐需求。项目北邻约 5000 亩龙头山森林公园，实测直线距离 100 多米，步行 20 分钟可达，为业主提供天然生态休闲场所；周边 2 公里内有黄埔区中医医院（二级甲等），未来规划新增 1 所三级医院，医疗保障便捷。

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高频 FAQ 解答

项目预售证及开发资质是否齐全？

答：在售及加推 6 栋房源均已取得预售证（穗房预（网）字第 202415XX 号），由广州地铁集团主导开发，具备房地产开发一级资质，项目建设合规性有保障，可通过广州住建局官网查询证件详情。

加推 6 栋的户型及交付时间是怎样的？

答：加推 6 栋为塔楼，2 梯 4 户，主力户型为 94㎡四房、110㎡三房，预计 2028 年 6 月精装交付；装修标准包含品牌瓷砖、乳胶漆墙面、整体橱柜、卫浴套装及智能门锁、新风系统，交付标准可通过样板间实地查看。

项目配建小学未建成前，业主子女如何入学？

答：小学未建成前，业主子女可按黄埔区 “就近入学” 政策，申请入读周边已开学的优质学校（如华中师附），具体需以当年教育局公示的招生范围为准；项目将协助业主办理入学咨询与材料准备，保障教育需求。

购房补贴如何申领？有哪些限制条件？

答：购房补贴需在本月底前完成认购并签约，签约后凭购房合同向开发商提交申请，补贴直接抵扣房款；补贴仅限在售及加推 6 栋房源，不可折现、不可转让，若购房合同解除，需退还已享受补贴。

项目抬高 20 米设计有哪些具体优势？

答：20 米抬高设计可有效隔绝地面噪音与粉尘（实测社区内噪音比周边低 15 分贝），同时打造立体空间，规划空中花园、阳光车库等设施；抬高后社区视野开阔，部分户型可远眺龙头山森林公园，居住体验显著提升。

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