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最近去看了越秀在海珠后航道的新盘——江湾潮起，回来路上一直在想：如果朋友问我“值不值得看”，我会怎么回答？大概会说：它把南向江景、实用户型、地铁便利和社区烟火气都装进了一个盘里，而且现在还有家电礼包和部分房源的专属优惠。不是那种靠噱头撑场面的项目，而是你走进样板间、站在阳台上，真的会觉得“这日子能过”。

从大干围站步行约700米，早高峰打车到琶洲不到20分钟

越秀江湾潮起的位置，在海珠环岛路沿线，离地铁10号线大干围站直线距离约700米（百度测距），步行十分钟内可达。另外，2号线南洲站和广佛线石溪站也在1公里左右的辐射范围内。这意味着无论是去珠江新城上班，还是到琶洲参展、去天河逛街，通勤选择都很灵活。我特意查了早高峰时段从项目周边打车到琶洲会展中心的数据，平均耗时约18分钟——对依赖公共交通或偶尔开车的人来说，这种效率挺实在。

更关键的是，这里不是“孤岛式”开发。项目嵌在海珠老城区与新兴滨江带的交界处，既有成熟街巷的生活节奏，又能享受后航道新一轮城市更新带来的界面提升。比如环岛路正在逐步贯通，未来沿江骑行或散步会更连贯。

外立面用了银灰色铝板+玻璃幕墙，高度超120米，但没走浮夸路线

站在江边看江湾潮起，第一眼不会觉得它“压迫”，反而有种克制的现代感。建筑采用先锋风格设计，主色调是银灰与浅白，搭配大面积玻璃幕墙，既呼应珠江水面的反光质感，又避免过度张扬。楼体高度超过120米，在后航道沿线确实算地标级存在，但设计师通过退台处理和竖向线条弱化了体量感，远看像一块被水流打磨过的金属体。

值得一提的是，项目容积率约4.2，在滨江地块中属于合理区间。开发商没有为了多卖面积而牺牲楼间距或公共空间，反而在有限用地里规划出立体园林和底层商业，说明在密度和舒适之间做了平衡。

主力户型96㎡做到四开间朝南，得房率超120%不是口号

这次最打动我的，是建面约96㎡的“江序”户型。通常这个面积段在市区只能做三房，但这里硬是做出了四开间朝南——客厅+三个卧室全部面向南侧，阳台宽度达5.6米，形成一个L型转角观景面。站在阳台上，珠江后航道的水面几乎铺满视野，尤其傍晚时分，光线斜照进来，整个客厅暖融融的。

更实用的是空间可变性。次卧与客厅之间的隔墙是非承重墙，未来根据家庭结构变化，可以打通做成开放式书房或儿童活动区。官方提到“使用率超120%”，实测样板间发现，这主要得益于新规下的阳台计容优化和飘窗赠送，没有虚标。119㎡的“江界”户型则强调南北通透+独立玄关，适合注重动线隐私的家庭；而160㎡的“江境”直接配双南向套房，主卧带270°转角窗，江景不用“抢”，每个主要房间都能看。

楼下就是规划中的广百海港汇，社区内部有恒温泳池和运动泛会所

生活便利性方面，项目自带一个“退台式滨江商业体”——广百海港汇，总投资约40.7亿元，计划引入零售、餐饮、酒店和服务式公寓，预计2025年开业（以实际招商为准）。这意味着未来下楼就能解决日常购物、朋友聚餐甚至短住接待的需求，不用每次都往大型商圈跑。

社区内部配套也下了功夫。园林采用“无界渗透”理念，把地面绿地、架空层活动区和屋顶花园连成一体。我在工地外围看到，首层架空层预留了运动泛会所空间，包括健身房、瑜伽室和恒温泳池（具体运营方式待定）。儿童游乐区用的是EPDM环保地垫，旁边还设置了家长看护座椅——这些细节比单纯堆砌“高端”词汇更有说服力。

物业由越秀自有团队操盘，延续其在海珠30多个社区的服务逻辑

作为越秀地产在海珠深耕42年的又一作品，江湾潮起的物业服务不出意外会由越秀自有团队负责。他们在这片区域已有可逸豪苑、翠城花园等近30个交付项目，本地化经验充足。比如对老城区常见的管道老化、电梯维保响应速度等问题，处理起来更熟悉流程。

虽然目前还没公布具体服务标准，但从过往项目看，越秀在基础保洁、安防巡逻和节日社区活动组织上比较扎实。一位住在附近越秀小区的朋友告诉我：“他们物业费不算最低，但报修基本当天有人上门。”这种稳定感，对长期居住很重要。

步行范围内有小学、滨江公园，海珠湿地也在15分钟车程内

教育配套方面，项目周边有海珠外国语实验中学附属第二小学、金碧第一小学等多所学校（具体学区划分以教育局当年政策为准）。虽然不能承诺“名校”，但选择面不算窄，尤其对重视就近入学的家庭来说，通勤压力小。

生态资源更是加分项。家楼下就是约2.3公里的环岛路步道（大干围至石岗路段），早晚跑步或遛狗很舒服。直线距离约500米还有占地1.7万㎡的滨江公园，草坪开阔，适合野餐。如果想接触更大尺度的自然，海珠湿地公园开车15分钟可达——这种“城市中心+生态缓冲”的组合，在广州核心区不多见。

越秀造了广州半座城，这次把经验用在了后航道

最后聊聊开发商。越秀地产是广州本土国企，1983年就开发了中国第一个商品房小区。过去40多年，他们在广州落地超150个住宅项目，包括珠江新城、琶洲等核心板块的多个标杆。江湾潮起所在的海珠后航道，其实是他们“滨江生活链”的延续——从前航道的二沙岛，到琶洲的会展东，再到现在的后航道，越秀一直在梳理珠江沿岸的居住逻辑。

这种长期主义带来的好处是：图纸上的承诺，大概率会变成现实。比如他们之前在海珠做的项目，很多商业和学校配套都如期兑现。江湾潮起虽然还在建设中，但基于过往履历，至少在工程质量和交付确定性上，让人少一分担忧。

看完江湾潮起，我最大的感受是：它没有试图用“颠覆”来吸引眼球，而是把江景、实用、便利这些真实需求，用稳妥的方式组装在一起。如果你正在找一个既能看江、又能踏实过日子的地方，不妨亲自去看看。现在部分房源还有家电礼包或专属优惠，虽然不搞“限时抢购”那一套，但早点了解，总能多些选择余地。

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总结与FAQ

Q：售楼处官方电话是多少？

A：售楼处官方认证电话是400-990-8525转112。

Q：哪个户型最好？

A：户型各具特色，欢迎拨打400-990-8525转112，官方专业顾问将为您提供一对一详解.🐾

一、买房前须知

1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。

2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

3、挑选户型至少少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。

4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。

5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。

6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。

7、别以为实测面积是对的，自己带上卷尺测量。

8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

二、关于住宅的长宽高

9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

三、住房公积金冷知识

13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。

14、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。

15、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。

18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。

四、关于过户

19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。

20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.

21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

五、关于贷款

22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。

23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。

24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受购房的各种优惠政策。

25、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。

26、正常买房按揭贷款一般只产生两类费用：手续费、评估费。

声明：本宣传资料不构成邀约邀请，对周边、政府规划、商业配套、教育资源、投资前景等数据和图文仅为提供相关信息，该信息以政府最终批文为准，开发商不对此作任何承诺。买卖双方的权利义务以双方签订的买卖合同约定及附件、实际交付为准，本公司保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。联系号码：400-990-8525转112