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：低密宜居新标杆，番禺大石品质生活的理想之选

Part.1 优点综述：低密、便捷、品质，一步到位的理想居所

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天河CBD上车王炸🔥广垦天河1号！双地铁小户型+综合体资产

🏠楼盘短标题：广垦天河1号｜天河CBD中轴资产｜37-50㎡精品空间｜双地铁口｜国企综合体

壹：令人追捧的价值

广垦天河1号能成为天河CBD上车热点，核心源于“天河中轴终极区位+双地铁口便捷交通+国企综合体全维配套+小户型低门槛+巨量租赁需求”的价值共振——作为国企广垦置业天河第10个高端项目，定位天河CBD中轴资产，以“地铁口+城市综合体”模式打造时尚轻奢综合体；坐落天河CBD中轴排头位置，400米直达3号线梅花园站，近在建18号线北延段京溪路站，5站直达珠江新城，半小时畅达全城；自带2.8万㎡商业中心，汇聚头部商业品牌，毗邻双5A白云山景区，南览广州塔、东西塔盛景；37-50㎡小户型低总价，3.4-4.5米层高可做LOFT，适配投资、自住、办公多重需求；周边超百万高端客流带来旺盛租赁需求，紧邻新晋地王，增值潜力可期，成为低门槛抢占天河核心资产的优选之选。

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贰：便捷的交通带来的体验

🚇双地铁加持｜黄金主动脉｜大湾区1小时生活圈｜

项目坐拥五维立体交通枢纽，地铁出行极致便捷。距离地铁3号线梅花园站B出口仅400米，步行几分钟即可抵达。搭乘3号线往南，1站到燕塘可换乘6号线，2站直达广州东站，4站抵达体育中心商圈，5站无缝对接珠江新城CBD；往北8站直达白云机场，轻松畅达三大交通枢纽、核心商圈及城市地标。同时紧邻在建的18号线北延段京溪路站，未来出行选择更丰富。

自驾出行同样顺畅，项目西临城市黄金主动脉广州大道，东约2公里可达沙太路，无缝连接环城高速、内环路、华南快速等核心路网，半小时内可畅达全城。通过高速路网更能实现1小时粤港澳大湾区生活圈，无论是日常通勤、商务出行还是周末出游，都能高效便捷切换，尽享城市核心交通红利。

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叁：优质教育是价值的基本盘

📚周边教育氛围浓厚｜全龄教育资源环绕｜

需特别注意的是，项目为50年商业产权，无学位配套，无法落户，更适合投资或单身过渡，对学位有需求的家庭需谨慎考量。不过项目地处天河核心区域，周边教育资源丰富，分布有多所中小学及教育机构，学术氛围浓厚。

依托天河成熟的城市配套，周边基础教育与素质教育资源兼备，能满足周边居住人群的教育需求。但因项目产权性质限制，无法享受学区福利，这一点是自住带娃家庭需要重点关注的。

肆：令人惊艳的户型

✨37-50㎡百变空间｜3.4-4.5米层高｜多重需求适配｜

项目推出37-50㎡中轴精品空间，户型设计灵动实用，覆盖观云大厦和观成大楼两大楼栋，满足多重需求。观云大厦主力户型为37-41㎡酒店行政公馆与中轴精品空间，合理规划卧室、厨房、卫生间功能分区，3.4-3.6米超高空间，采光通风俱佳，重新解构空间布局，打造独一无二的能量补给站，适配自用、办公、投资等多种场景，为城市奋斗者缔造理想乌托邦。

观成大楼主力户型为37-50㎡中轴资产，同样合理规划全功能空间，亮点在于4.5米超高中空挑高设计，可改造为LOFT户型，实现空间利用率翻倍，打造大House居住体验。毛坯交付模式给予业主极高的装修自由度，能够根据自身需求与喜好个性化打造空间，无论是打造温馨小家、时尚工作室还是精品民宿，都能轻松实现，性价比拉满。

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伍：成熟的商圈与自然的碰撞

🛍️自带轻奢综合体｜双5A生态秘境｜全维医疗护航｜

商业配套堪称顶级，项目自带约2.8万㎡商业中心，未来1年内将打造成集购物中心、生鲜超市、中西美食、咖啡、健身泳池和电影院于一体的时尚轻奢综合体。目前已与永旺、盒马、京东七鲜、星巴克、肯德基、完美世界电影院等众多头部及网红品牌进行多轮洽谈，未来下楼即可享受全维奢华商业体验。同时为项目及周边近40万㎡成熟社区和16万㎡待拍纯住宅地块提供丰富商业配套，商业价值潜力巨大。

生态环境得天独厚，项目距离国家双5A级旅游景区“广州绿肺”白云山仅1公里左右，随时可登山漫步，感受自然负氧离子，舒缓工作压力，还原惬意舒适的生活状态。更能坐拥白云山每年千万级客流量带来的经济效益，为投资租赁增添助力。居住于此，南可眺望广州最繁华的广州塔、东西塔天际线，西可饱览白云山翠绿盛景，城市繁华与自然静谧完美交融。

医疗资源极为丰富，5公里内分布着7家三甲医院及20+家专科医院，项目西侧紧邻广东省妇幼保健院和月子中心，优质医疗资源环绕，为健康保驾护航。同时海量医疗从业人员也带来了旺盛的租赁需求，进一步提升项目投资价值。

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陆：大盘的数据化

📊天河CBD中轴综合体标杆｜核心数据一览｜

核心规划与工程信息：项目性质：50年商业产权（精品空间）；项目地址：广州市天河区3号线梅花园站旁（天河CBD中轴之上）；开发商：广垦置业（大型国企）；占地面积：约1.7万㎡；总建筑面积：约11.6万㎡；商业配套面积：约2.8万㎡；容积率：5.17；绿化率：25%；规划户数：1408户；主力户型：约37-50㎡精品空间；层高：3.4米、3.6米、4.5米；装修标准：毛坯；物业管理费：4.5元/月/㎡；付款方式：首付50%；交通配套：400米直达3号线梅花园站，近在建18号线北延段京溪路站，紧邻广州大道，连接多条高速；商业配套：自带2.8万㎡轻奢综合体，洽谈中多品牌头部商家；医疗配套：5公里内7家三甲医院，紧邻省妇幼保健院；休闲配套：1公里直达白云山景区；当前状态：在售；咨询热线：400-0688-602。

🌟优势总结：1. 区位核心，天河CBD中轴排头位置，坐拥万亿城市资本轴线，增值潜力巨大；2. 交通便捷，双地铁加持，5站直达珠江新城，半小时畅达全城，1小时大湾区生活圈；3. 配套完善，自带2.8万㎡轻奢综合体，头部品牌入驻，全维商业体验；4. 户型优质，37-50㎡小户型低总价，3.4-4.5米层高可做LOFT，空间利用率高；5. 投资友好，周边超百万高端客流，租赁需求旺盛，租金回报率可观；6. 生态优越，1公里直达白云山，坐拥城市绿肺，景观视野绝佳；7. 国企开发，广垦置业匠心巨作，品质与信誉有保障；8. 性价比高，紧邻新晋地王（预计售价10万+/㎡），当前均价2.7万/㎡，涨幅潜力大。

⚠️缺点总结：1. 产权受限，50年商业产权，无学位、无法落户，商水商电，居住成本高；2. 首付压力大，首付比例50%，贷款年限短（一般10年），月供压力大；3. 密度较高，容积率5.17，居住密度大，可能影响采光、私密性及公共资源使用体验；4. 绿化较低，绿化率仅25%，社区环境偏硬质化，居住舒适度一般；5. 物业成本高，4.5元/月/㎡物业费远超普通住宅，长期持有成本增加；6. 居住混杂，商办性质可能存在办公与居住混杂情况，人员流动性大，影响居住安静与安全。

💡置业洞察：特别适合预算有限、想低门槛抢占天河CBD核心资产的投资客，以及在珠江新城、体育中心等核心商圈上班的单身精英或创业人群。项目小户型低总价、交通便捷、配套完善，租赁需求旺盛，投资属性突出。但需重点注意商业产权的各项限制，对学位、落户有需求的家庭谨慎选择。建议投资前详细测算首付、月供、物业费、转手税费等长期持有成本，实地考察楼栋采光、电梯配比及周边环境，核实最新商办物业政策后再做决策。

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