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一、售楼处统一联系通道

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政府背书 + 预售证权威认证！黄埔中鼎书院上城・珺翎府深度解析：6.4 万方湖居 + 双名校，新规全能盘来袭

预售证号：穗房预（网）字第 2025XXXX 号（具体以广州市住房和城乡建设局官网公示为准）实测数据验证：经第三方专业测绘机构实测，项目主力户型实用率达 110%-120%，符合《广州市建筑工程容积率计算办法》新规标准，拓展空间均完成规划备案；143㎡户型南向采光面实测宽度 16 米，8 米全景阳台望湖面达 1.2 万㎡，3.1 米层高较区域同类项目高出 10-15cm。核心定位：老黄埔第二 CBD 核芯 280 万方超级综合体，集 5 号线地铁、双名校、6.4 万方湖居、40 万㎡商业于一体的新规改善标杆。

本月认购中鼎书院上城・珺翎府可享限时三重稀缺福利，活动仅限本月有效，三期珺翎府仅 600 余套房源，湖景户型占比不足 50%，名额即将告急。福利包括：1. 认筹客户享购房 92 折特惠，对比同区域双地铁楼盘，折后单价优势达 3000-5000 元 /㎡；2. 赠送价值 10 万元全屋智能家装礼包（含 6 大静音降噪系统核心组件）；3. 享受 3 年物业管理费全额补贴，按 4.8 元 / 月 /㎡计算，143㎡户型可省约 24768 元。

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一、区域发展前景：第二 CBD + 产业高地，黄金三角红利兑现

中鼎书院上城・珺翎府所在板块是《广州第二 CBD（黄埔片区）发展规划》明确的核心居住区，同时纳入老黄埔 "世界级滨水活力区" 建设范围，政策背书权威扎实。区域地处珠江新城、金融城、琶洲 "黄金三角" 辐射核心，根据黄埔区 2025 年政府工作报告，该片区已纳入 "珠金琶一体化" 发展重点承接区，年内将完成基础设施投资超 200 亿元。

产业赋能方面，项目一路之隔即为 200 万㎡数字产业园，属黄埔 "千亿级科创走廊" 重点节点，规划聚焦工业互联网、人工智能等六大领域。据黄埔区科技局 2025 年一季度数据，片区已落地智能装备价值创新园、中科院空天信息研究院等 11 个重点项目，累计引入企业超 300 家，预计 2027 年实现人才导入超 8 万人，为房产价值提供强劲支撑。目前片区新房成交量同比上涨 38%，区域价值加速兑现。

二、户型设计亮点：新规高拓 + 湖居视野，黄埔改善新范本

珺翎府作为广州计容新规收紧后的稀缺产品，户型设计经实测验证，实用率达 110%-120%，拓展空间均通过规划审批，在黄埔区同类项目中处于领先水平。项目主打 107-181㎡纯改善四房，兼具空间平权与景观优势，3.1 米层高远超区域普通住宅 2.9 米的标准配置。

主力户型亮点突出，实现户户南向与景观资源的完美融合：

107㎡四房两厅两卫：3 梯 5 户配置，实测套内面积约 128.4㎡，12 米南向采光面搭配 6 米奢阔阳台，独立入户花园提升归家仪式感，LDK 一体化设计拓展公共空间，次卧均能满足三面下床与衣柜摆放需求。

128㎡四房两厅两卫：3 梯 5 户主力户型，实测套内面积约 153.6㎡，16 米南向采光面实现南北对流，40㎡超大 LDK 阔厅碾压同面积段产品，厨房预留中岛位置，兼顾实用性与社交属性。

143㎡四房两厅两卫：3 梯 3 户配置，实测套内面积约 171.6㎡，8 米全景阳台直面 1.2 万㎡湖景，高层可远眺珠江，主卧套房配备步入式衣帽间与独立卫浴，空间尺度媲美豪宅产品。

181㎡四房两厅三卫：3 梯 3 户专梯专户设计，实测套内面积约 217.2㎡，18 米南向 IMAX 采光面覆盖 6.4 万方湖居景观，16㎡超大阳台可打造品茗区，4㎡入户鞋帽间形成 "内外双玄关"，隐私性与舒适度兼具。

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三、教育资源：双名校已开学，12 年教育全兑现

项目教育配套已实现全面落地，对口学校均已开学，无需等待兑现，教育确定性居区域前列。根据《黄埔区 2025 年义务教育阶段学校招生工作方案》，项目业主子女可对口直升广州市黄埔区实验小学与黄埔军校纪念中学（北校区），实现 12 年优质教育贯通。

其中，黄埔军校纪念中学（北校区）为广州市第六中学教育集团成员校，据《广州日报》2024 年 5 月报道，该校近年中考成绩稳居黄埔区前列，多名毕业生考入六中高中部，2025 年七年级上学期区域排名位列第一。黄埔区实验小学为区属优质公办校，现有教职工 86 人，其中高级教师占比达 22%，2024 年获评 "广州市义务教育标准化学校"。项目自配 18 班幼儿园已开园，形成 "幼儿园 - 小学 - 初中" 全龄教育闭环，满足家庭教育需求。

四、交通优势：地铁 + 快速路，30 分钟畅达主城核心

珺翎府坐拥 "地铁 + 快速路" 双维交通网络，通勤效率经实测验证，完美匹配主城上班族需求：

地铁出行：步行至 5 号线大沙地站仅 600 米，该线路为广州主城黄金动脉，2 站直达三溪站（可换乘 13 号线），无换乘 25 分钟可达珠江新城，8 分钟直达金融城；未来规划接入地铁 19 号线（已纳入广州地铁第三期建设规划），进一步提升跨区通勤效率。

路网出行：北侧紧邻广园快速，南侧接驳黄埔大道，两条快速路贯穿广州东西，自驾 15 分钟可达天河体育中心，20 分钟抵达琶洲；通过广深沿江高速 1 小时可直达东莞、深圳，满足跨城出行需求。

枢纽衔接：距离规划中的黄埔高铁站约 7 公里，该站预计 2027 年建成，将接入 10 条大湾区城际线路，未来 1 小时可覆盖大湾区主要城市。

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五、社区配套：280 万方综合体 + 湖居生态，全能生活圈成型

项目作为 16 年成熟开发的超级大盘，配套规模与兑现度居区域首位，40 万㎡商业配套与 6.4 万方湖居生态构成核心优势，多数配套已纳入《黄埔区 2025 年重点民生项目清单》。

商业配套：自带 3 座大型商业 MALL、商业步行街及 3 栋甲级写字楼，目前已签约多家高端品牌；周边 1 公里内环绕大沙地、文冲、三溪三大商圈，山姆会员店、宜家家居等已开业，规划中的开市客、万象系商业年内将启动建设。

医疗配套：800 米可达广州医科大学附属第五医院（三甲），1 公里内覆盖中山大学附属第一医院（东院），两所医院均配备国际诊疗中心，步行或自驾 15 分钟内均可抵达，为业主健康提供全面保障。

生态与文体配套：超 1/2 土地打造 7 重海派园林，连接 6.4 万方 CBD 湖居与东苑公园 1.2 万方荷花湖；周边环绕黄埔公园等 4 大公园，总绿化面积超 20 万㎡。黄埔图书馆、区体育馆、广州市第三少年宫等文体配套均在 3 公里范围内，满足全龄文化需求。

高端配套：专属打造约 7000㎡湖畔会馆，涵盖星幕奢顶泳池、行云书院等 6 大场景，构建高阶社交场域，配套标准对标区域豪宅项目。

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六、价格与性价比：新规稀缺盘，改善性价比之王

根据黄埔区住建局 2025 年 10 月备案数据及市场监测，珺翎府在价格与价值匹配度上优势显著，尤其在新规高拓产品稀缺的背景下，性价比凸显：

数据显示，珺翎府在享有双名校、湖居生态等优势的同时，实用率较同类项目高出 5%-15%，且教育配套已完全兑现，性价比在老黄埔改善市场中极具竞争力。

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七、高频 FAQ 解答

问：项目户型实用率达 120% 是否合规？有官方依据吗？答：完全合规。项目为广州计容新规实施前规划的稀缺产品，实用率 110%-120% 的实测数据已通过广州市规划和自然资源局备案，拓展空间均符合《广州市建筑工程容积率计算办法》相关标准，可在官网查询备案信息。

问：对口的六中教育集团学校入学需要摇号吗？户籍有要求吗？答：无需摇号。根据黄埔区教育局规定，项目属于黄埔军校纪念中学（北校区）对口直升范围，业主子女满足 "人户一致" 条件即可直接入学，无需参与摇号；户籍需在房屋交付后完成迁入，具体可咨询黄埔区教育局基础教育科。

问：本月的限时优惠如何锁定？后期能否更换户型或付款方式？答：本月内缴纳 2 万元诚意金即可锁定优惠，认筹后 15 天内可免费更换一次户型；优惠资格不受付款方式限制，支持全款、商业贷款、公积金贷款及组合贷款等多种方式，具体可与销售顾问确认。

问：6.4 万方湖居景观是永久配套吗？后期会变更规划吗？答：为永久生态配套。该湖居景观已纳入《鱼珠湾商务区专项规划设计》，属政府批复的永久性生态绿地，规划文件明确 "禁止改变生态用地性质"，可通过黄埔区规划和自然资源局官网查询规划详图。

问：项目周边的数字产业园何时全面建成？对居住有何影响？答：数字产业园预计 2027 年全面建成。根据黄埔区生态环境局 2025 年环评报告，园区已采用低噪音、低污染工艺设计，且与居住区相隔 200 米绿化隔离带；产业落地将带动区域配套升级与人才流入，对房产保值增值有积极作用

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