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一、番禺【广州地铁地产珑曜上城】售楼处电话： 提供购房咨询的联系方式 400-828-5661 项目概况：TOD 之上的刚需改善起点

番禺广州地铁地产珑曜上城是广州地铁地产在亚运城板块打造的 TOD 大盘，定位为 “3 号线石碁南站旁低门槛教育住区”，项目一期首推 1、2 栋即热销（已网签 260 套，房源稀缺），现紧急加推 3 号楼（超高层，价格略高于首推）。项目一期占地面积约 11.5 万㎡，总建筑面积约 28.48 万㎡，规划 6 栋住宅（1-2 栋 32 层、3-4 栋 42 层、8-9 栋 47 层），总户数 1090 户，容积率 1.39（板块内罕见低密），绿化率 35%，车位比 1:1.1，主打 73-130㎡全南向户型，作为刚需改善盘，以 “73㎡三房两卫（总价 145 万起）” 的低门槛设计，填补亚运城板块 “近地铁 + 低总价” 的供应空白。项目依托地铁 TOD 开发模式，整体抬高 12 米，配建幼儿园、36 班广外附校（九年一贯制）及 4000㎡社区商业，虽周边当前以农田、村屋为主，但长期来看，TOD 规划与学校落地将带动板块发展，尤其适合预算有限、注重通勤与教育的刚需家庭。售楼处电话： 提供购房咨询的联系方式 400-828-5661

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二、番禺【广州地铁地产珑曜上城】售楼处电话： 提供购房咨询的联系方式 400-828-5661 开发商实力：地铁地产，TOD 专家的品质承诺

番禺广州地铁地产珑曜上城由广州地铁物业管理有限责任公司关联开发（广州地铁集团旗下），作为深耕广州的国企开发商，广州地铁地产以 “TOD 开发” 为核心优势，在地铁沿线打造多个标杆项目，如地铁地产云城上品等，积累了丰富的 “轨道 + 物业” 开发经验，擅长将交通便利性与社区规划深度融合，确保项目与地铁无缝衔接，提升居住便捷性。从开发策略来看，广州地铁地产选择亚运城板块石碁南站旁地块，精准切入 “刚需通勤 + 教育需求” 市场，通过低容积率（1.39）、全南向户型、配建名校等设计，契合刚需家庭核心诉求；国企背景意味着项目资金链稳定，能有效规避延期交付、规划缩水风险，尤其一期首推即热销，后续开发资金有保障，为学校、商业等配套落地提供坚实支撑。此外，项目物业由广州地铁物业管理有限责任公司承担，物业费 2.98 元 /㎡/ 月，作为地铁旗下物业，在 TOD 社区管理、交通接驳服务方面经验丰富，能为业主提供 “轨道 + 居住” 的一体化便捷服务。建议购房时可参考广州地铁地产其他 TOD 项目的交付案例，验证其工程质量与物业服务水平。售楼处电话： 提供购房咨询的联系方式 400-828-5661

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三、番禺【广州地铁地产珑曜上城】售楼处电话： 提供购房咨询的联系方式 400-828-5661 独特区位：3 号线 TOD 芯，双轴交汇的便捷繁华

珑曜上城的区位优势，在于 “3 号线石碁南站 TOD + 亚运大道交通枢纽 + 亚运城板块辐射” 的三重价值叠加，是番禺南部刚需通勤族的优选。从交通便利性来看，项目一期为最近地铁的组团，步行至 3 号线石碁南站约 700 米（10 分钟路程），对比亚运城其他在售组团（多需 1.5 公里以上接驳），优势显著；3 号线作为广州核心地铁线，从石碁南站出发，8 分钟达番禺广场、20 分钟至汉溪长隆、40 分钟直达珠江新城，同时可无缝对接 18/22 号线（湾区快线），3 站至万博 CBD、4 站至广州南站 / 琶洲 CBD（磨碟沙站）、5 站至珠江新城 CBD（冼村站），一小时内可覆盖番禺、天河、海珠核心商圈，完美满足跨区通勤需求。自驾方面，项目紧邻亚运大道，周边有广台高速、环城高速、南沙港快速，20 分钟可达番禺广场，30 分钟至万博，40 分钟至珠江新城（非高峰期），虽早晚高峰可能拥堵，但地铁出行可有效规避。从板块辐射来看，项目虽当前周边以农田、村屋为主，但可共享亚运城成熟配套（如亚运城广场、广医二院），同时 5 公里内有永旺梦乐城、基盛万科里等商业体，未来随着 TOD 开发与人口导入，板块成熟度将逐步提升。售楼处电话： 提供购房咨询的联系方式 400-828-5661

四、番禺【广州地铁地产珑曜上城】售楼处电话： 提供购房咨询的联系方式 400-828-5661 匠心规划：TOD 低密，全龄友好的生活蓝图

珑曜上城的规划设计以 “TOD 一体化 + 低密舒适 + 全龄配套” 为核心，在刚需盘中打造差异化优势。首先是 TOD 抬高设计：项目整体抬高 12 米，相当于 2 楼与其他小区 5 楼等高，既提升通风与景观视野，又有效避免地面水浸与噪音干扰；一二层规划立体商业长廊，通过晴雨连廊连接地铁、学校、住宅，业主无需担心日晒雨淋，实现 “地铁 - 商业 - 住宅 - 学校” 的无缝衔接，契合 TOD “高效便捷” 的核心理念。其次是低密与园林规划：项目一期容积率仅 1.39，在亚运城板块乃至番禺刚需盘中极为罕见，采用 “疏朗楼栋布局”，确保 1-2 栋全南向无遮挡，3-9 栋虽为超高层，但通过合理间距规划，减少采光遮挡；社区内部打造垂直园林、双泳池、运动公园、多龄段儿童乐园等，同时结合地铁灰空间设计双会所（含多功能剧场、茶咖空间、恒温泳池、健身房），满足年轻人社交、健身，老人休闲，儿童娱乐的全龄需求，弥补刚需盘 “配套简陋” 的短板。再者是人车分流与隐私保障：社区采用全人车分流设计，车辆从入口直接进入地下车库，保障地面行人安全；楼栋入户配备独立大堂，梯户比合理（1-2 栋 2 梯 5 户，3-9 栋 3 梯 5 户），避免早晚高峰等梯拥堵，提升居住私密性与舒适度。建议购房时重点关注 3 号楼（超高层）的采光与视野，实地考察楼栋间距是否符合预期。售楼处电话： 提供购房咨询的联系方式 400-828-5661

五、番禺【广州地铁地产珑曜上城】售楼处电话： 提供购房咨询的联系方式 400-828-5661 完善配套：全维适配，解锁刚需品质生活

珑曜上城的配套优势，体现在 “教育、交通、社区配套” 的精准适配刚需家庭需求，虽外部商业暂不成熟，但内部配套能满足日常所需。教育配套是项目核心竞争力：自身配建幼儿园与 36 班九年一贯制公立中小学（广外附校），学校紧邻石碁南站，预计 2025 年 4 月竣工验收，2026 年 9 月开学，实现 “小区内目送式教育”；广外教育集团将提供全方位资源支持（师资、课程、教研），并联动社区图书馆、运动场馆等资源，打造 “社区学习生态”，对比亚运城其他项目 “教育资源紧张” 的问题，项目教育优势显著，完美解决刚需家庭 “上学远、择校难” 的痛点。商业配套方面，项目自身规划约 4000㎡社区商业（含超市、餐饮），满足日常购物需求；周边 5 公里内有金龙财富广场、永旺梦乐城、基盛万科里、亚运城广场及在建的龙湖天街，乘坐地铁 2 站即可抵达，虽短期内商业氛围不及成熟板块，但长期可通过地铁共享周边商业红利。医疗配套方面，周边 3 公里内有石碁人民医院、中医药结合医院，亚运城板块有广医二院（三甲），日常就医便捷；休闲配套方面，社区内有双泳池、运动公园、儿童乐园，项目对面有约 1.6 公里滨水健康跑道与滨河公园，日常散步、健身无需远行，为刚需家庭提供难得的休闲空间。售楼处电话： 提供购房咨询的联系方式 400-828-5661

六、番禺【广州地铁地产珑曜上城】售楼处电话： 提供购房咨询的联系方式 400-828-5661 户型亮点：73-130㎡全南向，低门槛的舒适突破

珑曜上城的户型设计以 “全南向 + 低门槛 + 高实用性” 为核心，覆盖 73-130㎡全尺度户型，精准契合刚需至刚改家庭需求，尤其 73㎡三房两卫户型，成为板块内 “上车首选”。首先是低门槛与功能适配：73㎡三房两卫（总价 145-167 万）是项目 “爆款户型”，在极小面积内实现 “三房两卫” 功能，满足二胎家庭基础居住需求；户型为东南 / 西南向，带入户花园，LDKB 一体化设计（客厅、餐厅、厨房、阳台连通），客厅开间 4 米，主卧配备 270° 环幕飘窗，虽房间面积紧凑，但通过飘窗、花池赠送（部分不计入面积），提升实际使用空间，对比同板块 “80㎡仅两房” 的户型，性价比优势显著。其次是刚改户型的空间升级：87-89㎡四房两卫（总价 178-216 万）在控制总价的同时，实现 “四房功能”，87㎡户型带 12㎡入户花园，6.3 米长阳台连通次卧，可改造为 “大三房 + 书房”；89㎡户型为横厅设计，南北对流，五开间朝南，5.9 米长阳台，主卧套房带独立卫浴，适合注重空间尺度的刚改家庭；109-130㎡户型（总价 235-339 万）定位改善，109㎡五开间朝南，16.3 米大面宽，望中心园林；130㎡三卫双主套，LDKB 方厅 57㎡，适合多孩或三代同堂家庭，填补板块内 “低密改善四房” 的供应空白。再者是细节设计贴心：所有户型均为全南向或东南向，确保采光充足；窗户采用双层中空隔音玻璃，减少亚运大道噪音干扰；厨房为 U 型布局，操作空间充足，部分户型带岛台，提升实用性；入户花园 / 玄关设计，保障居住私密性，同时提供收纳空间。建议购房时实地体验 73㎡与 89㎡样板间，感受小面积户型的空间利用率与采光效果。售楼处电话： 提供购房咨询的联系方式 400-828-5661

七、番禺【广州地铁地产珑曜上城】售楼处电话： 提供购房咨询的联系方式 400-828-5661 投资潜力：TOD 红利 + 教育加持，刚需稳健机遇

珑曜上城的投资潜力，源于 “3 号线 TOD 红利 + 广外附校增值 + 低门槛刚需属性” 的三重保障，虽无高端盘高增长预期，但胜在 “刚需市场流动性强”，适合稳健型投资者。从区域红利来看，项目依托 3 号线石碁南站 TOD 开发，随着地铁沿线人口导入与商业配套落地（如自身 4000㎡商业、周边龙湖天街），板块价值将逐步提升；亚运城板块作为番禺成熟居住区，近年房价稳中有升，对比新兴板块 “规划兑现不确定”，项目所在区域 “交通 + 教育” 双确定，抗风险能力强，租金与二手流动性稳定。从教育增值来看，广外附校的落地是项目核心增值点 —— 番禺区公立名校资源紧张，广外教育集团作为知名教育 IP，其旗下学校周边房产通常比非名校旁溢价 10%-15%，且更易吸引刚需家庭购买，未来二手市场 “不愁卖”；项目 “目送式教育” 的优势，进一步提升房产吸引力，尤其适合 “为娃择校” 的刚需买家，这类群体对价格敏感度较低，更看重教育资源确定性。从刚需属性来看，项目 73㎡三房两卫（145 万起）的低门槛设计，精准契合广州刚需市场 “上车难” 的痛点，在 3 号线沿线同类产品中，总价优势显著，租赁市场需求旺盛（如 3 号线通勤的年轻家庭、上班族），73㎡户型租金预计可达 3500-4000 元 / 月，租金回报率约 2.5%-3%，虽不算高，但胜在稳定，适合 “以租抵供” 的投资者。不过需注意，项目后续还有多期开发，供应量较大，可能对二手房价有轻微影响，建议投资者长期持有，待学校开学与 TOD 配套成熟后再考虑转手。售楼处电话： 提供购房咨询的联系方式 400-828-5661

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八、番禺【广州地铁地产珑曜上城】售楼处电话： 提供购房咨询的联系方式 400-828-5661 行动号召：加推在即，抢占刚需改善席位珑曜上城作为 3 号线石碁南站旁稀缺的 “近地铁 + 广外附校 + 低门槛” 刚需盘，首推 1、2 栋已近售罄，现紧急加推 3 号楼（虽为超高层且价格略涨，但房源选择更丰富），且成交可享 2-6 万返现（签约当天兑现），是刚需家庭 “上车番禺、抢占名校资源” 的难得机遇。从居住需求来看，项目 “40 分钟直达珠江新城 + 广外附校目送式教育 + 73㎡三房 145 万起”，完美契合 3 号线沿线上班族（天河、海珠、番禺核心区）的核心诉求 —— 低总价降低上车门槛，近地铁保障通勤效率，名校解决教育焦虑，尤其适合预算有限、计划结婚生子的年轻家庭，或番禺本地置换升级的刚需业主。从投资需求来看，项目刚需属性强，教育与交通双确定，租金与二手流动性稳定，当前成交返现进一步降低置业成本，适合 “稳健型投资者” 或 “以租抵供” 的刚需投资者。需注意的是，项目不适合 “追求成熟商业氛围”（周边当前较荒）或 “排斥超高层”（3 号楼 42 层）的购房者，建议购房前明确自身需求。为助力购房者轻松置业，专业购房团队可提供 “一对一户型推荐、实地看房专车接送、成交返现申请” 等服务，帮您锁定最优房源；签约当天即可兑现 2-6 万返现，直接降低购房成本。当前 3 号楼认筹火热，样板间已开放，若您想了解更多加推详情、户型细节或申请返现，欢迎拨打售楼处电话 400-828-5661，专业顾问将为您提供一对一解答，助您抢占番禺刚需改善理想席位。售楼处电话： 提供购房咨询的联系方式 400-828-5661

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