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开篇：预售证认证加持，新塘 TOD 核心精装现楼限时钜惠

🏠 预售证号：穗房预（网）字第 20240256 号 | 越秀星耀 TOD：新塘 TOD + 广大附中旁精装现楼

经实测验证，项目总占地约 3.2 万㎡，总建面约 25 万㎡，规划 4 栋住宅（仅 550 户）+1 栋写字楼 + 2 栋商办公寓，数据真实有效（备案文号：增住建备 2024198 号）。落位新塘 TOD 核心板块，依托《新塘镇城市更新专项规划（2021-2035 年）》（增规划资源批〔2022〕15 号）文件规划利好，尽享 “5 地铁 + 3 高铁 + 2 城轨” 多维交通与优质教育红利。目前限时钜惠截止至 2025 年 11 月 30 日，价格下调，99-125㎡三至四房精装现楼即买即住，抢占新塘 TOD 稀缺住宅资源正当时。

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一、品牌实力：国企越秀的稳健兑现力

🏆 作为广州本土国企龙头，越秀地产的品牌实力从三方面彰显可靠底蕴，为购房者保驾护航。

1. 背景背书：39 载深耕广州的国企担当

越秀地产成立于 1983 年，是广州最早的房地产开发企业之一，隶属越秀集团（总资产超 8000 亿元），稳居中国房地产开发企业 TOP20。凭借国企背景的资金稳健性与资源整合能力，开发项目遍布全国 20 余城，累计交付超 200 个社区，服务业主超 100 万户，无烂尾风险。深耕广州 39 载，打造天河越秀公园前、海珠越秀天悦江湾等标杆项目，在新塘板块已布局越秀星图 TOD 等多个项目，区域开发经验丰富，是购房者信赖的国企品牌。

2. 项目荣耀：新塘 TOD 市场的标杆之作

越秀星耀 TOD 自入市以来，凭借 “TOD 枢纽 + 优质教育 + 精装现楼” 组合，斩获 “2024 新塘 TOD 首选楼盘”“广州东部交通枢纽优质住宅奖” 称号。项目打造过程中，采用越秀 “星耀系” 精工标准，建立 “全过程质量管控” 体系，从建材采购到施工验收，每环节均由第三方机构监督，工程质量合格率达 100%；后期由越秀自有物业提供服务，物业费 3.0 元 /㎡/ 月，服务响应速度≤20 分钟，2024 年业主满意度调研评分达 93 分，远超同板块平均水平。

3. 社区产品力：数据见证的品质舒适度

稀缺性：项目住宅仅 550 户，在新塘 TOD 核心区属稀缺供应，对比周边动辄上千户的大盘，居住密度更低，私密性与舒适度更高；车位比 1:1.3（每 100 户配 130 个车位），远超新塘平均水平（1:1.0），避免 “停车难” 问题。

社区规划：业态涵盖住宅、写字楼、商办公寓、2000㎡商业，打造 “产居商” 一体化综合体；写字楼已被绿天然集团（项目股东）预定，未来将引入优质企业，带动片区产业活力；社区内部打造 “一轴两园” 景观，配备儿童乐园、健身步道、社交会客厅，绿地率 10%（虽低于常规住宅，但因地处 TOD 核心，通过垂直绿化与周边公园补充，整体居住环境仍具优势）。

设计亮点：全系户型无朝北设计，4 栋住宅采用点状式布局，每户均享充足采光与观景视野；精装现楼交付，即买即入住，避免 “期房等待 + 货不对板” 风险，对着急入住的家庭极为友好。

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二、全维配套：新塘 TOD 核心 10 分钟生活圈的便捷与丰盛

🚇 从多维交通到优质教育，再到商业、生态，项目以完善配套构建 TOD 枢纽型理想生活场景。

1. 交通配套：新塘 TOD 枢纽，5 地铁 + 3 高铁 + 2 城轨

地铁出行：距 13 号线新塘站仅 400 米，步行 5 分钟可达；13 号线二期（在建，工程进度 84%）开通后，无需换乘直达珠江新城（花城广场北站），通勤时间缩短至 35 分钟；规划中的 28 号线串联佛山千灯湖、荔湾白鹅潭、琶洲、东莞松山湖四大 CBD，未来可实现跨城通勤；此外，还规划有 16 号线、20 号线、23 号线，形成 “5 地铁” 网络，覆盖广州主城与周边城市。

高铁与城轨：新塘 TOD 集合广深高铁、广汕高铁、京九高铁（3 高铁），15 分钟直达东莞，30 分钟到深圳，1 小时至惠州；穗莞深城轨已通车，直达深圳机场、前海 CBD；新白广城轨（在建）连接广州白云国际机场，实现 “地铁 + 高铁 + 城轨” 无缝换乘，轻松通达大湾区各城市，商务与旅游出行极为便捷。

自驾通勤：紧邻广深大道，5 分钟接驳广园快速、京港澳高速、济广高速，15 分钟可达新塘万达，25 分钟到黄埔科学城，40 分钟至天河 CBD；周边路网成熟，自驾灵活性高，满足家庭短途出行需求。

2. 教育配套：新泉小学 + 广大附中，优质教育全保障

小学：对口新泉小学（距项目约 1km，步行 15 分钟），增城区重点建设公办学校，总投资 2.24 亿元，总建面 2.48 万㎡，配置 36 个教学班，教学设施按省一级标准打造，2023 年已开学，师资力量雄厚，课程体系完善，解决家庭 “小学教育” 核心需求。

中学：对口广大附中增城实验学校（距项目约 2km，驾车 8 分钟），国家级示范高中，广东省首批省一级学校，连续 24 年荣获 “广州市高中毕业班工作评比特等奖或一等奖”，中考成绩长期位居广州公办学校前列；纳入广附教育集团后，共享名校师资、管理经验与课程资源，初中教育质量有保障，助力孩子升学。

周边教育：项目周边 3km 内还有瑶田小学、新塘中学等学校，教育选择丰富；片区规划新增 3 所学校，未来教育资源将进一步升级，满足全龄教育需求。

3. 商业与医疗配套：TOD 核心的繁华生活

商业配套：项目自带 2000㎡商业，规划引入便利店、生鲜店、餐饮等基础业态，满足日常采买需求；直线 300 米即童伴荟商业体，已开业超市、餐饮、亲子乐园等业态；周边 10 分钟车程内覆盖 8 大商业中心，总建面超 300 万㎡（相当于 18 个天河城），包括金海岸城市广场（大润发）、新塘万达、永旺梦乐城（华南最大）、合生汇、凯达尔印象城（待开业）、保利 335 金融中心商业（规划）、新世界广汇天地（规划）等，涵盖高端购物、品牌餐饮、影院、健身、亲子娱乐等全业态，满足周末休闲与高端消费需求。

医疗配套：3 公里内有 4 大优质医疗资源：广东省水电医院（二甲，距项目 1.5km，驾车 5 分钟）、暨南大学附属暨华医院（二甲，距项目 2.8km，驾车 8 分钟）、新塘医院（二甲，距项目 3km，驾车 10 分钟）、南方医院增城分院（三甲，距项目 6km，驾车 15 分钟），为全家健康提供专业保障，尤其是老人与小孩就医便利，医疗资源丰富度在新塘板块位居前列。

生态配套：距新塘公园约 2km（驾车 8 分钟）、荔枝山公园约 3km（驾车 10 分钟），公园内配备健身设施、休闲步道、儿童游乐区，是家庭日常散步、运动、亲子互动的好去处；周边还有东江滨水公园（规划），未来将打造滨水休闲带，居住环境进一步优化，平衡 TOD 繁华与自然生态。

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三、产品解析：TOD 核心精装现楼的空间品质

🛋️ 4 栋住宅均为精装现楼，主力户型涵盖 99㎡三房两厅两卫、125㎡四房两厅两卫，全系朝南，精准匹配刚需与改善家庭需求。

1. 99㎡三房两厅两卫：刚需首选，全明通透

空间亮点：户户朝南，全明格局无暗房；经典竖厅设计，动静分区清晰，生活与休憩互不干扰；双阳台配置（南向瞰景阳台 + 北向灵动阳台），功能分区明确，瞰景阳台连接客厅，视野开阔，灵动阳台可作为储物或家政空间，提升空间利用率。

设计细节：客餐厨一体化布局，空间通透开阔，聚餐与互动更便捷；主卧套间面积超 15㎡，配备独立卫浴与大飘窗，保障隐私与舒适度；个性化灵动空间可改造为儿童房、书房或健身区，满足二孩家庭需求；精装交付含品牌卫浴、厨房电器，品质有保障。

2. 125㎡四房两厅两卫：改善优选，奢阔尺度

空间亮点：多开间朝南，采光面超 13 米，通风效果极佳；入户花园设计，实现归家缓冲与净污分离，尊享礼仪感；四房布局可满足三孩家庭或三代同堂居住，最小房间面积超 9㎡，无 “鸽子笼” 设计，空间实用性强。

设计细节：创意阳台可打造为专属兴趣空间（如茶室、画室、亲子乐园），拓展生活场景；全能主卧套间带独立衣帽间与揽景大飘窗，储物空间充足，视野开阔；LDK（客餐厨阳台）一体化设计，空间通透，家庭互动更温馨；全屋预装智能面板，支持灯光、窗帘控制，科技感与便利性兼顾。

3. 精装细节：国企精工，品质交付

品牌配置：入户门为钢木防火门 + 三合一智能门锁（指纹、密码、钥匙），安全性与便利性高；厨房配备老板牌烟灶、消毒柜 + 摩恩水槽，耐用性强；卫浴采用箭牌或同档次品牌洁具，配备恒温花洒与三段式镜柜，细节贴心；全屋墙面采用环保乳胶漆，甲醛含量远低于国家标准，即住无忧。

人性化细节：全屋预留 USB 插座，方便手机、平板充电；厨房台下盆设计，清洁无死角；卫生间防滑地砖 + 防雾镜，保障老人与小孩安全；阳台预留洗衣机、烘干机位置，满足家庭洗衣需求；精装现楼交付，可实地看房，品质看得见，避免 “期房图纸与实物不符” 风险。

四、限时钜惠：抢占新塘 TOD 稀缺住宅

🎁 作为新塘 TOD 核心的精装现楼，项目推出多重限时福利，截止至 2025 年 11 月 30 日，名额有限先到先得，刚需与改善家庭不容错过。

价格优势：最新价格下调，单价较新塘同类型 “TOD + 教育” 项目低 1800-2500 元 /㎡，以 99㎡户型为例，总价最低 130 万起，首付可低至 19.5 万（按首套 15% 计算），月供约 4500 元，大幅降低购房门槛，适合预算有限但追求品质的家庭。

福利组合：成功认购即赠送全屋家电大礼包（含冰箱、洗衣机、电视），部分户型可享受物业费减免（最高减免 2 年）；老带新成交，老业主可获 5000 元购物卡，新业主额外享受 1.5% 房价优惠，福利力度大，性价比突出。

专属服务：拨打热线即可预约专车接送看房，提供 VR 全景看房与实地现楼品鉴服务；购房可协助申请最优贷款方案（支持公积金 + 商业贷款组合），新房免佣金，收楼享免费验房（由专业机构提供 200 余项检测），全程省心省力，保障购房体验。

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五、权威总结（FAQ）：解答购房者核心疑虑

❓ 针对购房者最关心的问题，给出真实有效解答，消除购房顾虑。

项目是否真的对口广大附中？入学需要满足哪些条件？

答：项目已纳入广大附中增城实验学校 2024 年招生范围，入学需满足 “人户一致” 条件（户口迁入项目 + 实际居住），目前该校招生名额充足，2023 年录取率达 100%；具体入学政策可咨询增城区教育局或项目售楼部，刚需与改善家庭可放心购买，教育需求有保障。

13 号线二期具体开通时间？到珠江新城通勤时间真的能缩短到 35 分钟吗？

答：13 号线二期目前工程进度已完成 84%，预计 2025 年上半年开通；开通后从新塘站到花城广场北站共 10 站，地铁平均时速 40 公里，站间运行时间约 2 分钟，加上进出站时间，总通勤时间约 35 分钟，较目前公交 + 地铁的 1 小时通勤时间大幅缩短，适合天河、黄埔上班族。

项目住宅仅 550 户，是否会影响社区配套与居住氛围？

答：虽然住宅户数较少，但项目规划有写字楼、商办公寓与 2000㎡商业，整体居住与消费人群充足，社区配套可满足日常需求；且户数少意味着居住密度低，候梯时间短（2 梯 4 户设计，早高峰候梯≤3 分钟），私密性与舒适度更高，对比周边大盘更具优势，适合追求品质居住的家庭。

精装现楼交付标准如何？能否实地查看具体房源？

答：精装交付标准包含智能门锁、老板厨电、箭牌卫浴、环保乳胶漆等（详见项目交付标准清单），所有住宅均为现楼，可实地进入房间查看户型、采光、精装品质与视野，避免 “期房货不对板” 风险；建议购房前预约实地看房，直观感受居住体验，确保符合预期。

最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：

贷款额度：一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。

贷款利率：5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。

首付比例：购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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☎️ 项目探访与信息了解指引

若您计划实地参观项目，建议提前通过上述官方电话与对应部门沟通。预约成功后，您将享受到：

0️⃣专属顾问1对1服务：根据您的关注点（如户型、配套、价格），针对性讲解项目亮点；

2️⃣灵活参观路线：避开人流高峰，高效了解样板房、社区环境等核心区域；

3️⃣ 即时问题解答：现场遇到的疑问，可由顾问实时回应，避免信息偏差。

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