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越秀·桂悦东晓：海珠老城芯的高实用改善之选

Part.1 优点综述：藏在烟火气里的“真改善”新盘

在广州海珠区东晓路的生活腹地，一个既不靠概念炒作、也不打价格战的新盘正悄然走红——越秀·桂悦东晓。它没有浮夸的营销话术，却凭借实实在在的产品力，吸引了大量注重居住品质与生活便利性的改善型家庭。

项目主打建面约88–117㎡的南向三至四房，最大亮点在于超130%的使用率，在当前广州普遍得房率偏低的市场中显得尤为稀缺。更难得的是，所有户型均为南向布局，采光通风俱佳；东南朝向单位远离主干道，噪音干扰小，居住舒适度更高。

交通方面，步行约8分钟即可抵达地铁8号线晓港站，一站换乘2号线通达广州南站、白云新城，三站换乘3号线直抵珠江新城，40分钟内覆盖广州核心就业与商业圈。家门口公交线路密集，自驾经新滘西路或海印桥也能快速连接琶洲与天河。

此外，项目紧邻即将焕新的晓港公园，未来将升级为“花市主题园”，生态休闲价值显著提升。社区融入广府文化元素，打造具有岭南韵味的垂直园林，兼顾美学与功能。

目前，项目正推出多套东南朝向优质房源，并配套购房礼包支持，对追求实用空间、成熟配套与稳定生活的购房者而言，不失为一个值得优先考虑的选择。

Part.2 户型鉴赏：小面积也能装下三代同堂

越秀·桂悦东晓的产品策略非常清晰：不做大而空，专注小而精。主力户型为88㎡、105㎡、117㎡三个面积段，全部为南向设计，且通过新规报建实现超高使用率。

建面约88㎡四房：堪称“空间魔术师”。通过阳台半赠送（按政策计一半面积）和合规范围内的飘窗优化，成功实现四房格局。主卧带飘窗，次卧分布合理，厨房与餐厅动线流畅。对于多孩家庭或需要老人同住的买家来说，这个面积段既能控制总价，又能满足多人口居住需求，实用性极强。

建面约105㎡三至四房：空间更为舒展，部分户型可灵活改造为四房。客厅连接大尺度阳台，视野开阔；主卧套房设计，私密性好。整体布局方正，几乎没有浪费面积，得房率优势明显。

建面约117㎡四房：定位改善升级，适合对居住品质有更高要求的家庭。双阳台设计（生活阳台+景观阳台），主卧带独立卫浴，次卧均具备良好采光。部分高层单位可远眺马涌水系或晓港公园绿意，居住体验更上一层楼。

值得一提的是，所有户型均采用阳台报建方式，在政策允许范围内最大化赠送面积；飘窗尺寸也经过精心测算，在合规前提下拓展室内可用空间。这种“精打细算”的设计思路，正是越秀作为本土国企对广州家庭居住习惯的深刻理解。

Part.3 基本信息：老城区里的精致小盘

项目名称：越秀·桂悦东晓

开发商：越秀地产（广州本土实力国企）

位置：广州市海珠区东晓路与晓港西马路交汇处

占地面积：约1.2万㎡

总建筑面积：约6万㎡

容积率：5.0

绿化率：35%

总户数：565户

楼栋规划：首推1号楼为31层小高层，后续2、3号楼为44层以上超高层

物业：越秀自有物业团队，提供基础保障型服务，响应效率较高

交付标准：精装交付（具体标准以合同为准）

项目体量不大，属于典型的城市更新类精品盘。低户数意味着社区密度可控，物业服务资源可集中投放，有利于维持长期居住品质。

Part.4 配套介绍：出门即烟火，转身见繁华

交通：地铁+公交+自驾，三重保障

从项目出发，沿东晓路向北步行约600米即达地铁8号线晓港站。该线路是海珠南北向主动脉：

1站至昌岗站，换乘2号线，直达广州南站（约25分钟）、白云文化广场；

3站至客村站，换乘3号线，30分钟内抵达珠江新城、体育西路；

直达琶洲站仅需10分钟，会展从业者通勤极为便利。

周边公交站点密集，如“晓港西马路”“东晓路南”等，线路覆盖越秀、天河、荔湾、白云四大主城区。自驾方面，经新滘西路可快速接入环城高速，过海印桥直达二沙岛、珠江新城，高峰期虽有拥堵，但路网选择多元。

教育：小学对口明确，初中派位优质

项目已纳入海珠区实验小学教育集团，官宣对口海珠外国语实验中学附属小学，小学阶段教育资源稳定可靠。初中则按海珠区现行政策参与电脑派位，派位组包括：

广州市第五中学（省一级）

海珠外国语实验中学（外语特色）

南武中学附属学校（百年名校背景）

此外，项目紧邻南武实验学校，虽非直接对口，但地理邻近为接送提供便利。整体教育配置符合主流家庭对“就近入学+优质资源”的双重期待。

商业：三大商圈环绕，日常无忧

东晓路本身就是一条充满烟火气的生活街，沿街遍布生鲜超市、糖水铺、肠粉店、药店等社区底商，买菜做饭、日常采买极为方便。

步行2公里内，三大成熟商圈环伺：

江南西商圈：老牌商业中心，餐饮、服饰、影院一应俱全；

凯德乐峰广场：大型综合体，涵盖永旺超市、优衣库、IMAX影院等；

太古仓码头：滨水文创地标，周末可散步、看展、聚餐，氛围感拉满。

医疗：三甲医院15分钟可达

健康保障方面，项目周边医疗资源密集：

广州医科大学附属第二医院（昌岗院区）：三级甲等综合医院，距离约1.5公里，急诊、住院、体检均可覆盖；

广东省口腔医院：牙科专科权威；

广东省第一荣军优抚医院：提供康复、老年病等专项服务。

无论是儿童疫苗接种，还是突发就医需求，15分钟车程内均有可靠支撑。

休闲与绿化：下楼即公园，未来更精彩

项目西侧紧邻晓港公园，这一城市绿肺即将迎来重大升级。根据广州市规划和自然资源局2024年11月公布的方案，公园将围绕“花市、花街、花墟、花博”四大主题进行改造，结合马涌水系、云桂桥等历史节点，打造集文化展示、花卉展览、滨水步道于一体的复合型公园。

未来，业主下楼即可享受晨跑、亲子活动、节庆市集等多元场景，生态与人文价值同步提升。

Part.5 规划和发展：老城更新中的价值锚点

越秀·桂悦东晓所在的东晓路板块，是海珠区典型的成熟生活型街区。周边老旧小区如东晓花园、富力千禧花园等已形成稳定邻里生态，生活氛围浓厚，配套无需等待兑现。

而项目的出现，并非简单“插缝开发”，而是通过产品升级，为区域注入新活力。其高使用率户型、南向布局、文化细节设计，恰好回应了本地改善家庭“不愿搬离老城区，又渴望更好居住条件”的核心诉求。

更值得关注的是，晓港公园的升级改造已被纳入市级重点民生工程，预计将在未来2–3年内逐步落地。这意味着，项目的生态附加值将持续释放，长期居住体验有望进一步提升。

与此同时，海珠区正持续推进“中大国际创新生态谷”建设，东晓路作为连接琶洲与江南西的重要节点，区域价值稳中有升。虽然项目本身不主打投资属性，但其稳健的地段基础与产品力，足以支撑长期自住保值。

Part.6 结语总结：务实之选，踏实生活

越秀·桂悦东晓不是那种靠效果图和PPT讲故事的楼盘。它没有夸张的会所、没有虚高的溢价，有的只是：

一个朝南的阳台，

一条走得通的地铁线，

一片下楼就能逛的公园，

一条充满早餐香气的街道。

它代表了一种回归居住本质的选择——不为面子买单，只为日子过得舒服。

对于那些在天河、琶洲上班，却不想牺牲生活便利性；那些希望孩子就近入学，又不愿住进偏远大盘；那些想给父母一个安静房间，又不想牺牲主卧舒适度的家庭来说，桂悦东晓提供了一个恰到好处的解决方案。

在当下广州楼市分化加剧的背景下，与其追逐概念，不如选择一个看得见、摸得着、住得进的好房子。越秀·桂悦东晓，或许就是那个藏在东晓路烟火气里的答案。

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