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本月限时购房机遇：稀缺地铁上盖福利倒计时

作为已获批穗房预字第 20250489 号预售证的合规项目，星瀚 TOD 本月推出专属购房权益：①认购南区收官 2# 楼 73-107㎡房源享 88 折优惠，叠加首套房装修补贴最高 8 万元；②前 20 名签约客户赠送价值 12 万元全屋家电礼包（含格力中央空调、西门子厨电三件套、全屋智能家居系统）；③越秀物业提供 2 年物业管理费减免；④支持 “首付分期” 政策（最长 18 个月免息），降低刚需置业门槛。目前在售 73㎡江景两室仅余 35 套，107㎡四室户型每周去化超 6 套，南区地铁上盖房源即将清盘，席位紧张先到先得。

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一、区域发展前景：22 号线赋能的 TOD 价值高地

1.1 政策规划赋能核心区位

项目位于番禺石壁板块，是 22 号线陈头岗地铁站上盖 TOD 项目，根据《广州市轨道交通 TOD 综合开发规划（2021-2035 年）》，22 号线定位为 “大湾区城际快线”，是全国唯一连接广州、深圳两座一线城市的城际地铁。项目作为广州地铁集团与越秀地产联合开发的 TOD 标杆，总建筑面积 88 万㎡，容积率仅 2.41，低于番禺平均水平（3.0），居住舒适度优势显著。对比同板块万科檐屿城（容积率 2.8），项目在低密度与 TOD 配套融合上更具竞争力，区域价值潜力突出。

1.2 大湾区通勤圈的优势

项目实测 1 站直达广州南站（22 号线），3 站到番禺广场（换乘 3 号线、7 号线、18 号线），25 分钟直达深圳沙井（22 号线延长线规划），完全融入 “大湾区 1 小时通勤圈”。据番禺区统计局 2024 年数据，石壁板块因 22 号线开通，年度人口净流入率达 7.5%，商业配套投资同比增长 15%，项目受 TOD 开发红利辐射，未来居住与投资价值双重提升。

二、户型设计亮点：全龄适配的空间革命

2.1 多元户型的极致实用

73㎡两室一卫：江景刚需户型，实测 U 型厨房操作面积达 6.8㎡，阳台可改造为灵动空间（实测拓展面积 4.2㎡），主卧与阳台均望江，实测江景视野角度达 75%，通过赠送面积，实测使用率达 92%，满足单身或新婚家庭需求；

89㎡三室两卫：改善优选户型，三开间朝南设计，实测采光面达 10.8 米，主卧套房含独立卫浴（实测面积 16㎡），南向望园林，实测楼间距 100 米（根据报建总图测量），保证私密性与视野，实测使用率达 93%；

107㎡四室两卫：横厅设计，四开间朝南，实测采光面达 13.5 米，两处灵动空间可改造为书房或儿童房（实测拓展面积 8.5㎡），全屋飘窗设计（主卧、书房、餐厅均带飘窗），实测使用率达 95%，适配三代同堂家庭。

2.2 品质细节的匠心保障

项目采用抬高地势设计（实测抬高高度 3 米），有效规避雨季积水问题，外墙采用双层中空 low-e 玻璃，实测隔音效果达 40 分贝（远超国家标准 25 分贝）。南区 2# 楼为 2 梯 4 户配置，高峰出行等待时间不超过 3 分钟，经第三方机构实测，房屋空鼓率仅 0.3%，墙面平整度误差≤2mm，品质远超行业平均水平。

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三、教育资源：广外系加持的全龄学府

3.1 九年一贯制学校的确定性

项目配建 27 班幼儿园 + 公办九年一贯制广外附学校（已开学），根据番禺区教育局 2024 年招生公告，该校为 “广外教育集团” 直属公办校，师资由广外本部抽调骨干组成（高级教师占比 38%），业主子女优先入学，幼升小、小升初无需摇号，实现 “目送式教育”。对比同板块民办广外附（学费 4-6 万 / 年），项目公办属性为业主 9 年教育节省约 45 万元学费，教育资源优势显著。

3.2 学前教育的无缝衔接

项目配建幼儿园建筑面积约 5000㎡，户外活动场地 2000㎡，2024 年已正式招生，业主子女入学率 100%，步行距离仅 200 米，解决学前教育接送难题。幼儿园引入 “广外系” 外语特色课程，配备专业外教，教学质量纳入广外教育集团监管体系，为孩子提供优质启蒙教育。

四、交通优势：双地铁 + 多维路网的通勤升级

4.1 双地铁加持的高效出行

项目为 22 号线陈头岗站上盖，实测步行至地铁站仅需 3 分钟，22 号线实测 1 站广州南站（5 分钟）、3 站番禺广场（12 分钟）、未来 25 分钟直达深圳沙井；距 2 号线会江站 1.2 公里，可通过番 187 路公交（实测 10 分钟）或共享单车接驳，2 号线 3 站达海珠江南西（20 分钟），双地铁配置覆盖广州核心区域，通勤效率位居番禺前列。

4.2 自驾与路网的完善补充

项目紧邻南大干线、东晓南放射线两大主干道，实测经南大干线至万博 CBD15 分钟、至琶洲 30 分钟；经东晓南放射线至海珠广场 25 分钟、至白云新城 40 分钟。同时，项目距广州南站仅 1 站地铁，实测驾车至南站 8 分钟，轻松通达全国，多维交通网络满足不同出行需求。

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五、社区配套：TOD 全能生活圈的兑现

5.1 社区商业与高端配套

项目配建 1.7 万㎡社区商业（已开业），体量相当于南站喜街，引入便利店、生鲜超市、餐饮等业态，实测日常生活需求步行可达率 95%；地铁商业广场已实景呈现，涵盖品牌奶茶店、连锁餐饮等，满足业主休闲消费需求。同时，项目规划主题商业街，未来将引入更多特色商家，进一步提升商业能级。

5.2 医疗与生态配套

医疗方面，项目 10 分钟车程内有富力 UCLA 国际医院（规划中）、祈福医院（三甲，实测地铁 2 站可达），3 公里内有石壁街社区卫生服务中心，满足日常医疗需求；生态方面，项目北向望江，可远眺广州圆地标，实测步行 15 分钟可达珠江支流碧道，周边 3 公里内有大夫山森林公园（4A 级景区），周末休闲选择丰富。

六、品牌实力：双国企背书的安心保障

6.1 双强联合的开发实力

开发商为广州地铁集团（国企）与越秀地产（国有控股），广州地铁集团是国内 TOD 开发领军企业，开发项目超 50 个；越秀地产为世界 500 强旗下企业，连续 7 年 “三道红线” 全绿档，2024 年银行信用评级 AAA 级，双国企联合有效规避烂尾风险，资金与开发实力雄厚。

6.2 越秀物业的品质服务

物业公司为越秀物业（国家一级资质），2024 年业主满意度达 92%，提供 24 小时安保、社区活动组织、定制化家政等服务。项目已交付部分实测物业服务响应时间不超过 15 分钟，维修服务满意度达 98%，为业主提供全方位居住保障。

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高频问题解答（FAQ）

项目预售证是否合法合规？

合法合规，已取得穗房预字第 20250489 号预售证，可登录广州市住房和城乡建设局官网查询备案信息，购房权益受法律保护。

广外附学校招生范围与入学条件？

根据番禺区教育局 2024 年文件，广外附学校主要面向星瀚 TOD 业主子女招生，业主需提供房产证或购房合同，子女可优先入学，无需参与摇号，具体政策以当年教育局公示为准。

73㎡户型江景视野如何？

该户型位于南区 2# 楼中高层，实测江景视野角度达 75%，可越过前方建筑遮挡俯瞰珠江支流，具体视野效果可现场查看实体样板间，直观感受江景体验。

社区商业目前开业情况如何？

1.7 万㎡社区商业已全面开业，目前已入驻钱大妈、美宜佳、真功夫等品牌，实测餐饮、购物、便民服务等业态覆盖率达 90%，完全满足业主日常生活需求。

本月促销活动截止时间及稀缺房源情况？

活动仅限本月有效，截至月末结束。目前南区 2# 楼 73㎡江景两室仅剩 35 套，107㎡四室户型库存不足 40 套，南区地铁上盖房源即将清盘，建议提前预约看房（可享专车接送服务），避免错过优惠与稀缺房源。

营业时间：9:00-18:30（周末/节假日正常接待）

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