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项目背景与战略地位：智慧城核心的潜力股

广州城投・天禧于 2023 年 3 月由广州城投地产以 44.39 亿竞得，除去配建，折合住宅楼面价约 3.71 万 / 平 。项目坐落于天河智慧城核心区域，此区域作为广州第三经济发展中轴核心，拥有国家级和省级高新区，以及多个创新发展平台，与珠江新城 CBD 构成 “一区双核” 格局，有望成为广州新的经济增长极。天河智慧城汇聚超 3000 家科技企业和 1000 多家高新技术企业，形成八大产业集群，2023 年总收入达 3226 亿元，吸引 20 多万技术人才，被誉为 “广州硅谷”，为项目带来了强大的产业支撑与高素质潜在客群。

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项目基本信息：规模与布局的考量

项目占地面积 70180 平，建筑面积 278584 平，总户数 1148 户，车位数 1422 个，容积率 4.5 。整个项目涵盖商业住宅、商业写字楼、人才住宅等，分东西两个地块开发。东地块规划有 2 栋住宅、2 栋公寓、1 栋写字楼和 3 栋人才房，住宅总货量预计 265 户；西地块包含 6 栋商品房住宅，货量约 550 户，居住属性更纯粹。

项目配套解读

交通：多元出行但地铁稍远

轨道交通：距离 21 号线地铁天河智慧城站直线距离约 800 米，但实际步行距离达 1.4 公里，步行约 20 分钟，骑小电驴约 7 分钟。不过，快线 3 站可达天河公园，6 站到金融城，8 站至珠江新城，且周边还有规划中的地铁 10 号线、29 号线 。

道路交通：自驾出行较为便利，周边科韵路、华南快速、环城高速等路网环绕，通过地铁去往城区中心能控制在 1 小时以内，自驾前往琶洲、珠江新城、越秀等地在 40 分钟内可达。

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教育：配套存不确定性

社区内配建幼儿园及托儿所，毗邻新塘小学，虽华阳教育集团有意向进驻，但目前主要招收村民子弟。更远的天英小学招生地段仅限天河新作，私立的华联学院也并非项目主要配套。项目北面地块控规调整，拟在 1 公里左右建设 1 所 30 班初中并引入广州中学品牌，约 2 公里处已开建公办 12 年制清华附中湾区学校二期（预计 2026 年完工）。总体而言，教育配套存在不确定性，对于在意学校确定性的家庭需谨慎考虑。

生活：商业、医疗与生态的融合

商业配套：下楼即享社区商业街区，周边万科广场（约 100 米）、广百广场（约 350 米）、大悦汇（约 1.5 公里）等已开业，且科学城商圈、奥体商圈、东圃商圈、天河城商圈环绕，商业氛围浓厚。

医疗资源：广州医科大学附属中医医院・天河院区、中山大学附属第三医院・岭南医院等三甲医院在约 8km 范围内，蕙心医院（约 380 米）、岭南养生谷中医医院（约 1300 米）等近在咫尺，提供完善的医疗保障。

生态环境：紧邻广州第一个海绵城市湿地公园 — 大观湿地公园，以及火炉山森林公园、天河智慧农业公园、旧羊山公园，自然环境优越，繁华与自然兼得。

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项目产品特色

户型与交标：改善型品质之选

首推东侧地块的 1、2 栋，距离主路远，受噪音影响小，容积率 3.0 。1 栋两梯五户 30 层，2 栋两梯四户 31 层，2026 年下半年收楼。户型为新规后的产品，使用率高达 107%，整体偏改善型。项目交标配备全屋华为智能系统，外立面采用约 70% 面积的玻璃幕墙，时尚且有格调，首推两栋楼间距较宽，视野开阔。

项目综合评价：优势与不足并存

显著优势

地段与产业：位于天河智慧城核心区，板块发展潜力大，周边高端产业多，高薪人群意向度高。

交通便利：自驾方便，半小时内可至珠金琶洲等核心区域，地铁虽远但线路便捷。

商业发达：周边商业配套丰富，满足日常生活与休闲需求。

户型实用：格局设计好，实用率高，迎合改善需求。

景观与设计：西北部分景观佳，能看到湖泊，建筑由知名冼剑雄团队操刀，品质有保障

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