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：低密宜居新标杆，番禺大石品质生活的理想之选

Part.1 优点综述：低密、便捷、品质，一步到位的理想居所

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天河上车王🔥珠江天河都荟｜超新规120%使用率+21号线600米+广中九年制

🏠楼盘短标题：珠江天河都荟｜二期加推｜72-152㎡全南户型｜超120%使用率｜21号线智慧城站600米

壹：令人追捧的价值

珠江天河都荟能成为天河智慧城的刚需刚改爆款，核心源于“近地铁+名校加持+超新规高使用率+国企品质”的黄金组合——坐落于天河智慧城核心区，距21号线天河智慧城站仅600米，3站直达金融城、5站到珠江新城，通勤便捷度拉满；由珠江实业+城投联合体打造，延续珠实“都荟系”品质基因，容积率仅2.0的低密住区，居住舒适度优越；配建公办九年一贯制广州中学教育集团学校及6班幼儿园，全龄教育无忧；72-152㎡全南超新规户型，使用率超120%，3.15-3.3米豪宅级层高，72㎡即可做到三房两卫，填补天河300万+上车缺口；毗邻广百广场等成熟商业，坐拥杨梅河、大观湿地公园生态资源，酒店式归家配套齐全，成为兼顾通勤、教育与居住品质的刚需刚改首选。

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贰：便捷的交通带来的体验

🚇21号线直达核心｜步行可达地铁｜多维路网环绕｜

对于刚需刚改人群而言，通勤效率直接决定生活幸福感！项目最核心的交通优势就是“近地铁”，步行至21号线天河智慧城站仅需600米，日常出行无需奔波接驳。搭乘21号线快线，3站就能直达金融城，5站无缝衔接珠江新城，轻松实现“半小时主城通勤圈”，对于在核心区上班的白领来说，彻底告别漫长通勤的困扰。

此外，项目周边路网成熟，可便捷换乘在建的11号线、13号线二期，未来公共交通选择更丰富。自驾可快速衔接高唐路、广园快速等城市主干道，轻松通达天河各商圈及周边区域。无论是地铁还是自驾，都能高效串联工作与生活，让日常出行更省心、更高效。

叁：优质教育是价值的基本盘

🎓广中教育集团加持｜12年一站式教育｜书香氛围浓厚｜

教育是家庭置业的核心考量，珠江天河都荟的教育配套堪称“刚需福音”！项目官宣北侧教育用地将建设公办九年一贯制学校，正式引入广州中学教育集团办学。广州中学作为天河优质教育品牌，教学实力雄厚，师资力量强劲，能为孩子提供高质量的义务教育阶段教育。

除了九年一贯制学校，项目还配建6班幼儿园，实现“幼儿园到初中”12年一站式教育配套，孩子上学无需跨区奔波，家长接送更省心。板块内还有在建的清华附中湾区学校二期（预计2026年完工），周边更有华阳教育集团新塘小学等优质学校，形成浓厚的书香氛围，全方位满足孩子的教育需求。（具体招生规则以当年教育局文件为准）

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肆：令人惊艳的户型

✨72-152㎡全南超规户型｜超120%使用率｜豪宅级层高｜

项目主打72-152㎡全南户型，覆盖刚需、刚改到改善全需求，目前北地块已售罄，加推二期1、2、7、8栋，延续一期爆款基因的同时优化面积门槛，主推72-142㎡越级新品。户型最大亮点就是超新规设计，阳台、花池等拓展空间充足，使用率超120%，再搭配3.15-3.3米的豪宅级层高（小户型3.15米，大户型3.3米），空间通透感远超同价位产品，这种层高配置在天河多为20万+豪宅专属。

各户型亮点十足，精准匹配不同家庭需求！72㎡三房两卫堪称“天河上车王”，不仅做到三房两卫，还带入户花园，全南向四开间设计，空间实用性堪比传统90㎡户型，完美解决刚需家庭的居住痛点；85㎡三房两卫配备6米大阳台，采光通风极佳，空间尺度超越市场同面积段产品；105㎡四房单边户，南北通透设计，轻松满足三代同堂一步到位的需求；123㎡四房，所有卧室均可放下1.8米大床，居住体验堪比144㎡大宅；142-143㎡小高层产品，3.3米豪宅级层高，超6米LDKB一体化开间，双套房+三卫配置，6.1米超大阳台连通客厅与多功能房，兼具实用性与品质感；152㎡五空间产品，一梯一户设计，享11㎡独立阳光电梯厅，南北双阳台，9米主阳台对望杨梅河，双南向套房配置，比肩200平大平层享受。

伍：成熟的商圈与自然的碰撞

🛍️成熟商业环绕｜滨水生态宜居｜酒店级社区配套｜

商业配套方面，项目周边商业氛围成熟，步行可达智慧城规模最大的广百广场商圈，这是天河东北部最旺的商业购物中心，日常购物、餐饮娱乐一站式解决。周边还有美林M·LIVE天地、万达广场等大型商业体，周末逛街、家庭采购轻松便捷，无需远行就能享受丰富的商业资源。

生态环境优越，项目旁边就是杨梅河，西北望湖泊，东面毗邻大观湿地公园，真正实现“开门见绿，临河观水”。政府正在推进杨梅河整治修复与滨河景观提升，打造都市碧道与滨河景观带，未来业主清晨可沿滨河步道晨练，傍晚可漫步赏景，呼吸清新空气，享受亲近自然的惬意生活。社区内部配套更是惊艳，复刻五星级酒店体验，拥有酒店式环岛落客、双泳池会所、6米酒店式首层大堂；公共空间涵盖中央绿岛、儿童FUN享乐园、草坪剧场、有氧跑径、主题架空层等，绿意盎然，满足全年龄段业主的休闲社交需求。

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陆：大盘的数据化

📊天河智慧城刚需刚改标杆｜核心数据一览｜

核心规划与工程信息：项目性质：70年住宅（刚需刚改，小高层+高层）；项目地址：广州市天河区智慧城核心区；开发商：珠江实业+城投联合体（两大国企联合）；物业公司：暂无数据；物业费用：暂无数据；占地面积：55000㎡；总建筑面积：115600㎡；容积率：2.0；绿化率：20%；规划楼栋：南北双地块，北地块4栋（2栋高层、2栋小高层），南地块8栋；总层数：北地块13-23层，南地块15-32层；规划户数：北地块284户（已售罄）；规划车位：暂无数据；车位配比：暂无数据；装修标准：全屋精装，带中央空调，搭载华为智能系统；主力户型：72-152㎡三房至五房（二期主推72-142㎡）；交通配套：距21号线天河智慧城站约600米，3站金融城、5站珠江新城，可换乘11号线/13号线二期（在建）；教育配套：配建6班幼儿园，北侧规划公办九年一贯制广州中学教育集团学校，周边有清华附中湾区学校二期（在建）；商业配套：步行可达广百广场，周边有美林M·LIVE天地、万达广场等；休闲配套：毗邻杨梅河、大观湿地公园，社区内有双泳池会所、中央绿岛、儿童乐园等；当前状态：二期加推1、2、7、8栋，一期仅剩大户型；咨询热线：400-0688-602。

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🌟优势总结：1. 交通便捷，距地铁21号线仅600米，快线直达核心区，通勤效率高；2. 教育优质，公办九年一贯制广州中学教育集团学校加持，12年一站式教育无忧；3. 户型能打，超新规120%高使用率，3.15米起豪宅级层高，72㎡三房两卫稀缺上车户型；4. 商业成熟，步行可达广百广场，周边大型商业环绕，生活便利；5. 生态宜居，毗邻杨梅河与湿地公园，社区低容积率，居住舒适度高；6. 配套高端，酒店式归家动线、双泳池会所等，社区配套比肩豪宅；7. 国企背书，珠江实业+城投联合开发，品质与交付有保障；8. 性价比高，300万+即可上车天河，填补市场空缺，适配刚需刚改。

⚠️缺点总结：1. 北地块体量较小，仅4栋住宅，园林面积有限，活动空间不足；2. 部分高层楼栋（3-8栋）临近马路，72㎡小户型基本望马路，可能存在噪音、粉尘干扰；3. 南地块部分楼栋总层高32层，密度高于北地块，居住私密性略有影响；4. 绿化率仅20%，低于区域平均水平，社区绿化体验相对一般。

💡置业洞察：特别适合在天河、金融城、珠江新城上班的刚需白领，以及重视教育资源、追求高性价比与居住舒适度的刚改家庭。300万+的上车门槛、超新规高使用率户型、近地铁+名校的硬核配置，让项目成为天河刚需刚改的优选。建议实地探访感受户型空间尺度与社区配套，亲身体验近地铁、近商业的便捷生活，解锁天河智慧城“通勤+教育+品质”三位一体的理想居住！

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