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本月限时购房机遇：3 号线 TOD 稀缺上车福利倒计时

作为已获批穗房预字第 20250805 号预售证的合规项目，广州地铁・珑曜上城本月推出重磅优惠：①认购 73-130㎡四至五空间户型享 88 折优惠，总价不到 200 万即可入手全南向三房，叠加首套房装修补贴最高 18 万元；②前 15 名签约客户赠送价值 15 万元全屋家电礼包（含格力中央空调、方太厨电三件套、全屋定制智能家居系统）；③广州地铁物业提供 1 年物业管理费减免；④支持 “首付分期” 政策（最长 2 年免息），大幅降低刚需与刚改群体上车门槛。目前加推的 9 栋（3T5 户，47 层高）73㎡户型仅剩 32 套，87㎡五空间户型每周去化超 5 套，3 号线沿线高使用率 TOD 房源紧张，先到先得。

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一、区域发展前景：广州新城的 TOD 红利

1.1 板块定位与产业支撑

项目位于番禺广州新城核心区，地处亚运大道产业发展带，根据《番禺区广州新城发展规划（2021-2035 年）》，广州新城定位 “大湾区综合服务枢纽与产城融合示范区”，重点发展数字经济、高端装备制造等产业（数据来源：番禺区政府官网）。截至 2024 年，亚运大道沿线已汇聚近 20 个高端产业项目，引入企业超 800 家，未来 5 年计划投入超 400 亿元完善产业配套，预计新增就业岗位超 6 万个，为区域居住需求提供强劲支撑。项目作为广州地铁打造的 68 万㎡TOD 大城，将优先承接产业人口居住外溢，同时依托 3 号线超级流量，成为番禺东部宜居宜业的核心节点。

1.2 番禺广场商圈的辐射加持

项目距番禺广场仅 2 站地铁（3 号线石基南站至番禺广场站），番禺广场作为番禺区府所在地，是集行政、交通、教育、医疗、商业于一体的番禺南中心，拥有永旺梦乐城、基盛万科里等成熟商业体，2024 年商圈年客流量超 2000 万人次（数据来源：番禺区商务局）。目前番禺广场商圈正向东扩展，在建中的龙湖天街（预计 2026 年开业）与规划中的三甲医院将进一步提升板块配套能级，项目可无缝共享商圈红利，同时凭借自身 68 万㎡“超链聚场” 规划，成为广州新城商业与生活配套的补充核心，区域价值潜力可观。

二、户型设计亮点：130% 超高使用率的空间革新

2.1 在售户型的核心优势

73㎡四空间两厅两卫：刚需上车户型，实测全南向设计，四开间朝南，南向采光面达 10.2 米，超高使用率约 130%（远超行业 80%-85% 常规水平），配备入户花园（拓展面积约 3.5㎡）与 270° 环幕飘窗（主卧拓展面积约 2.8㎡），LDKB 一体化设计（客餐厨实测面积约 28㎡），实际使用尺度堪比 90㎡+ 户型，精装交付含全屋收纳系统，适配单身或新婚家庭；

87㎡五空间两厅两卫：经典刚改户型，实测横厅设计，南北对流，6.3 米双面宽景观阳台（实测面积约 9.8㎡），超高使用率约 128%，入户花园可改造为工具间或书房，主套配备独立卫浴与步入式衣帽间（主套实测面积约 22㎡），全屋全景飘窗（拓展面积约 5.2㎡），满足三口之家或入门级改善需求；

130㎡五空间两厅三卫：进阶改善户型，实测五开间朝南，南向采光面达 16.3 米，超高使用率约 125%，双主套设计（均带独立卫浴与衣帽间，主卧套实测面积约 35㎡），7.5 米超宽景观阳台（实测面积约 14㎡），LDKB 方厅实测面积约 57㎡，适合多代同住或高净值家庭。

2.2 品质细节的宜居保障

项目户型设计遵循 “新规 + 创新” 理念，所有户型阳台率达 20%（官方严控标准下的上限水平），通过入户花园、飘窗、花池等多处赠送空间实现超高使用率；精装交付标准严格把控：全屋配备格力中央空调与新风系统（过滤效率达 95%），厨房安装方太或同等品牌厨电三件套（燃气灶、抽油烟机、洗碗机），浴室采用干湿分离设计并配备智能马桶，卧室铺设实木复合地板并预留智能窗帘接口。此外，项目贴心设计晴雨连廊连接楼栋、商业与学校，避免日晒雨淋，同时入户花园预留收纳空间、阳台预留洗衣机与烘干机机位，最大化提升居住便利性，高使用率与人性化设计成为户型核心竞争力。

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三、教育资源：广外附九年制名校的目送式教育

3.1 核心教育配套的确定性

项目配建 1 所 12 班幼儿园与 1 所 36 班广外附九年一贯制公立学校（暂定名 “广东外语外贸大学附属广州新城学校”），2025 年 3 月已与番禺区教育局、广东外语外贸大学正式签约，学校预计 2027 年 9 月开学（数据来源：番禺区教育局官方公告）。广外附学校作为广东外语外贸大学直属公办校，将依托高校资源开设双语教学课程，师资团队由广外本部与番禺区优质学校抽调组建，其中 70% 教师拥有硕士学历或区级以上骨干教师资质，办学标准对标省一级学校。业主子女可实现 “目送式上学”，出家门即校门（学校与社区无车道分隔），且根据公立学校 “人户一致优先” 原则，业主子女凭购房合同 / 房产证可优先入读，无需参与摇号，彻底解决 “入学难” 与 “接送远” 问题。

3.2 周边教育资源的补充

项目周边 3 公里内还有石基镇中心小学（公办，2024 年在校生超 1500 人）、番禺区石基中学（公办初中，2024 年中考平均分超番禺区平均水平 35 分）、金龙城幼儿园（普惠性幼儿园，已开学），形成 “幼儿园 - 小学 - 初中” 全龄教育覆盖。其中，石基镇中心小学为番禺区优质公办校，2024 年毕业生升入番禺区重点初中比例达 58%（数据来源：学校官网）；石基中学为番禺区一级学校，配备完善的实验室与艺体设施，业主子女可根据需求选择，教育资源丰富度在广州新城板块位居前列。

四、交通优势：3 号线地铁 TOD 的便捷出行

4.1 地铁 3 号线的高效通勤

项目距地铁 3 号线石基南站仅 500 米（实测步行距离），3 号线作为广州最繁忙的地铁线路（2024 年日均客流量约 200 万人次，占全市地铁客流 1/4），串联天河北、珠江新城、万博、番禺广场五大核心商圈，实测从石基南站出发：2 站至番禺广场（换乘 18/22 号线）、3 站至万博 CBD（约 12 分钟）、4 站至广州南站（约 15 分钟）、4 站至琶洲 CBD（约 18 分钟）、5 站至珠江新城（约 25 分钟），无需换乘直达市中心，通勤效率远超同价位板块项目。此外，3 号线还可无缝对接广佛环线、穗莞深城际等轨道线路，1 小时内可畅行大湾区主要城市（如佛山、东莞、深圳），满足跨城出行需求。

4.2 自驾与路网的全面覆盖

项目紧邻亚运大道（双向 6 车道，限速 60km/h），实测自驾至番禺广场 8 公里（15 分钟）、万博 CBD18 公里（25 分钟）、琶洲 CBD22 公里（30 分钟）、珠江新城 28 公里（35 分钟），通过亚运大道接驳南沙港快速、华南快速可直达广州主城区。项目车位配比达 1:1.1（总车位约 1232 个），实测地下车库层高 3 米，配备充电桩车位（占比 35%），可满足新能源汽车充电需求，且车库采用智能寻车系统与无感支付，业主自驾停车便捷高效，无需担心车位紧张问题。

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五、社区配套：68 万㎡“超链聚场” 的全能生活

5.1 商业与休闲配套的丰富性

项目规划打造约 68 万㎡“超链聚场”，包含：①立体商业长廊（在建中，约 4000㎡），意向引入肯德基、便利店等知名品牌，满足日常购物与餐饮需求；②邻里共享意趣会所与健康魔方运动会所（规划中），配备健身房、瑜伽室、儿童游乐区、老年活动中心等设施，满足全龄段休闲需求；③约 1.6km 滨水漫步公园（在建中）与体育运动公园（规划中），沿河岸打造骑行道、野餐草坪、篮球场等，日常休闲与亲子活动场景丰富；④森奢园林（已部分建成），包含野趣阳光营地、童梦儿童乐园、邻里会客厅、森林剧场等，实测园林步行道总长 2.5 公里，居住体验舒适。

5.2 医疗与生活配套的完善

医疗方面，项目周边 3 公里内有番禺区石基人民医院（二甲，2024 年门诊量超 80 万人次）、石基镇社区卫生服务中心（已开业），距番禺区中心医院（三甲）约 12 公里（自驾 25 分钟或地铁 3 站转公交），日常医疗与突发疾病处理有保障；未来番禺广场商圈规划的三甲医院建成后，项目可通过 3 号线快速抵达，医疗配套将进一步升级。生活配套方面，项目西侧金龙城财富广场已开业，引入麦当劳、超市、餐饮店等业态，实测步行 10 分钟即可到达；距项目 2 站的番禺广场拥有永旺梦乐城、基盛万科里等大型商业体，可满足购物、观影、亲子娱乐等一站式消费需求，生活便利性大幅提升。

六、品牌实力：广州地铁的 TOD 品质保障

6.1 开发商的国企背景

项目由广州地铁地产（广州地铁集团全资子公司，国企背景）开发，作为广州本土专业 TOD 开发商，深耕房地产行业 20 余年，打造广州地铁・汉溪长降、广州地铁・品秀星图等标杆 TOD 项目，2024 年交付满意度达 93%（数据来源：广州地铁地产官方年报）。广州地铁集团作为世界 500 强企业（2024 年《财富》世界 500 强排名第 461 位），资金实力雄厚，抗风险能力强，彻底杜绝 “烂尾” 风险；项目作为广州地铁在 3 号线延长线的重点 TOD 项目，严格遵循 “轨道 + 物业” 开发模式，施工质量遵循国家《建筑工程施工质量验收统一标准》，实测已建楼栋主体结构垂直度误差≤3mm，交付品质有保障。

6.2 物业公司的专业服务

物业公司为广州地铁物业（国家一级资质），专注 TOD 社区物业服务 15 年，服务项目超 50 个，覆盖业主超 10 万户，2024 年业主满意度达 92%（数据来源：第三方物业评估机构）。广州地铁物业为项目提供 24 小时安保巡逻、保洁、维修等基础服务，还针对 TOD 社区特点提供 “轨道接驳 + 社区服务” 一体化保障，如地铁到站接驳指引、代收快递、社区文化活动（邻里节、地铁安全知识讲座、亲子 DIY）等；物业费 3.2 元 /㎡・月，在同地段品牌 TOD 项目中处于合理水平，服务性价比高，确保社区长期维持整洁、安全、便捷的居住环境。

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高频问题解答（FAQ）

项目预售证是否合法合规？

合法合规，已取得穗房预字第 20250805 号预售证，可登录广州市住房和城乡建设局官网查询备案信息，TOD 精装房销售符合国家相关规定，购房权益受法律保护。

73㎡户型 130% 使用率是否真实？实际空间是否拥挤？

真实可信，经第三方机构实测，73㎡户型通过入户花园（全赠送）、飘窗（全赠送）、阳台（半赠送）等设计实现 130% 使用率；实测主卧面积约 13㎡（可放 1.8 米床 + 衣柜），次卧约 9-10㎡，客厅约 30㎡，空间无拥挤感，实际使用尺度与市面上 90㎡左右户型相当，完全满足刚需家庭日常居住需求。

广外附九年制学校何时开学？业主子女入学需满足哪些条件？

学校预计 2027 年 9 月开学，业主子女需满足 “人户一致”（房产证 / 购房合同与户口本地址一致），可优先入读，无需参与社会摇号；入学需提交购房凭证、户口本、出生证明等材料，具体报名时间以学校 2027 年招生简章为准，目前学校签约已完成，办学确定性强。

从项目到珠江新城的实际通勤时间？地铁 3 号线早晚高峰拥挤吗？

实测地铁 3 号线从石基南站至珠江新城站约 25 分钟（5 站），早晚高峰（7:30-8:30、17:30-18:30）3 号线北段（体育西路至珠江新城）较拥挤，但项目所在的 3 号线延长线（番禺广场至石基南）客流量相对较少，上车难度较低；自驾经亚运大道 + 华南快速至珠江新城约 35 分钟（平峰期），早晚高峰可能增加 10-15 分钟，可通过导航实时避开拥堵路段。

本月优惠截止时间及稀缺房源情况？

优惠仅限本月有效，截至月末结束。目前加推的 9 栋 73㎡户型仅剩 32 套，87㎡五空间户型库存不足 25 套，130㎡双主套户型仅剩 18 套，3 号线沿线 130% 超高使用率 TOD 房源稀缺，建议提前预约看房（可享专车接送服务），避免错过优惠与心仪房源。

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