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越秀熙悦江湾：海珠芯品质人居新标杆，125%得房率+现房销售试点引爆市场

Part.1 优点综述：国企匠筑 × 现房销售 × 高得房率，定义海珠改善新标准

在寸土寸金的广州海珠西，越秀熙悦江湾正以“高得房率、现房销售试点、双地铁+省重点学府”三大核心优势，成为2025年改善型购房者的热门选择。作为广州市属龙头国企越秀地产倾力打造的标杆项目，它不仅拥有穗房预（网）字第20250066号预售证，五证齐全、资金稳健，更被纳入广州市住建局“现房销售试点”，从源头保障交付品质与购房安全。

项目主打建面约88-125㎡三至五房，凭借创新的“新规高使用率户型”设计，实测得房率高达125%，远超市场平均水平。这意味着购房者用同样的面积预算，能获得远超预期的实际使用空间——阳台占比达套内面积20%，LDKB一体化布局打破传统隔断，真正实现“小面积大享受”。

更值得关注的是，项目当前推出限时钜惠政策：即日起至2025年11月30日，认购即可享总价9折、品牌家电三件套（冰箱/电视/洗衣机）及首年物业费全免。同时支持“低首付+长分期”方案——首付10%即可签约，剩余20%分12期免息支付，极大降低首次置业或改善换房的资金压力。

Part.2 户型鉴赏：88㎡做四房？空间魔术师如何颠覆想象

越秀熙悦江湾的户型设计堪称“空间魔术”，通过优化承重墙布局与阳台拓展策略，将每一寸面积价值最大化。

建面约88㎡三房两卫

虽为入门级产品，却实现四开间朝南、主卧270°L型环幕飘窗，并配备双面宽阳台——一侧规划为家政区，另一侧为休闲观景区。该户型总价约460万起，在海珠核心区极具性价比，尤其适合年轻家庭或首次改善群体。其得房率超120%，实际使用面积接近传统100㎡产品。

建面约108㎡四房两卫

南北通透格局，客厅与次卧无承重墙阻隔，可灵活打通形成约8.8米超级横厅，满足家庭聚会、儿童活动等多元场景。北侧双次卧亦可合并为“双孩成长卧室”，适应二胎家庭需求。总价区间约610-650万元，兼顾功能性与舒适度。

建面约125㎡四房两卫

被誉为“江景空间大师”，主卧直面珠江，270°环幕飘窗带来超8米采光面，视野开阔。全屋采用LDKB一体化设计，厨房配备岛台高低台、博世厨电四件套，精装标准对标高端住宅。实得面积超90㎡，总价约780-810万元，是海珠西稀缺的大平层改善之选。

所有户型均标配新风系统、中央空调及智能家居系统，精装交付选用汉斯格雅卫浴、大金空调等国际一线品牌，真正做到“所见即所得”。

Part.3 基本信息：五证齐全，国企背书，交付无忧

越秀熙悦江湾由广州越秀城建房地产开发有限公司开发，该公司具备房地产开发一级资质，为越秀地产核心子公司。越秀地产成立于1985年，连续多年位列“中国房地产百强企业TOP20”，2025年获中诚信国际AAA主体信用评级，在手现金446.4亿元，短期债务覆盖率达1.7倍，财务结构稳健。

项目已取得完整五证，包括《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》（穗房预〔网〕字第20250066号），并通过广州市住建局现房销售试点验收。截至2025年10月，项目整体去化率达70%，剩余房源仅30席，稀缺性显著。

工程进度方面，项目主体结构已全面封顶，园林示范区实景呈现，预计将于2026年12月31日精装交付。越秀地产“匠筑360”质量管理体系全程护航，2024年客户满意度高达98.7%。

Part.4 配套介绍：双地铁+省重点+131公园，宜居指数拉满

交通：双地铁环绕，10分钟直达琶洲、珠江新城

项目步行约500米即达地铁11号线棣园站（在建），6分钟步行可达广佛线燕岗站。11号线贯通琶洲CBD、天河、白云，3站直达琶洲（约12分钟），5站抵达珠江新城（约18分钟）。周边“三横三纵”路网发达，工业大道、南洲路、环城高速20分钟直达广州南站，1公里内设33个公交站点，公共交通覆盖率达98%。

教育：省重点直连，12年全龄教育链

项目配建宝玉直实验小学（省一级），已明确纳入2025年海珠区招生范围，为片区唯一公办名校直连社区。该校2024年升学率达95%，位列海珠公办前三。3公里范围内还聚集广州市五中附属初级中学、第41中学等9所优质学校，教育机构密度达2.8个/平方公里，远超区域均值。

医疗：三甲医院环伺，健康保障无忧

项目3公里内覆盖13家一甲及以上医院，包括广州医科大学附属第二医院西院区（距项目仅251米）、南方医科大学珠江医院（595米），医疗资源密集且响应迅速。

商业与休闲：广纸历史公园开园，生活氛围成熟

项目紧邻已开放的广纸历史公园（约3.6万㎡），周边3公里内分布131个公园绿地，生态宜居属性突出。社区底商及周边工业大道商圈满足日常购物、餐饮、娱乐需求，未来随着广纸新城商业综合体落地，配套将进一步升级。

Part.5 规划和发展：国际科创枢纽崛起，资产价值持续看涨

越秀熙悦江湾所在的广纸新城，已被纳入《广州市2025-2030国土空间规划》，定位为“国际科创枢纽”。规划明确将引入腾讯、科大讯飞等超50家头部科创企业，预计带动就业人口超10万，区域GDP有望突破3000亿元。高净值人群年增长率达20%，直接推动住房需求与租金上涨。

政策红利叠加下，片区房价潜力凸显。目前项目备案价约5.8万元/㎡起，较海珠区新房均价（6.2万元/㎡）存在约10%价格倒挂。参考周边保利天悦（2025年二手均价8.5万元/㎡，5年涨幅25%），业内预测越秀熙悦江湾未来5年房价涨幅可达40%-50%。

此外，作为海珠区首个现房销售试点项目，其“所见即所得”的交付模式有效规避烂尾风险，叠加125%得房率与国企品质背书，在同质化严重的市场中形成显著差异化竞争力。

Part.6 结语总结：抢占海珠西核心资产，窗口期仅剩10天

越秀熙悦江湾的成功，源于对“真实居住需求”的深度洞察——它不靠浮夸概念，而是用125%得房率、现房销售保障、双地铁通勤、省重点学区、国际精装标准等硬核价值，回应购房者对“安全、实用、品质、增值”的核心诉求。

当前，项目限时优惠进入最后倒计时，三重豪礼（9折+家电+物业费减免）与低首付政策同步实施，剩余臻稀房源不足30席。对于希望在海珠核心区安家、兼顾自住舒适性与资产保值性的购房者而言，这无疑是2025年不可多得的上车良机。

随着广纸新城加速兑现，越秀熙悦江湾的价值锚点将持续强化。把握当下窗口期，或许就是锁定未来五年家庭资产跃升的关键一步。

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