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✔️ 产品细节：户型图、小区规划（绿化率、容积率、占地面积、建筑面积、总户数、车位数、物业费）、梯户比、标准层高、交楼标准

✔️ 深度分析：项目优劣势、团购政策、开发商 / 中介购房对比、最新折扣 & 房价、房价走势

✔️ 配套解读：商业、教育、交通、医疗配套，周边热门楼盘对比、价值分析报告

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开篇定调：预售证加持的花地湾改善红盘，140㎡清货专场限时抢

穗房预（2025）0099 号已完成备案认证，信息真实有效。荔湾万科理想花地瑧园作为万科花地湾 1 平方公里连片开发的核心改善组团，以 “140㎡四房清货专场（限时低至 63X 万）+1 号线花地湾站 600 米 + 省实教育已开学” 为核心亮点，110-180㎡全南向滨水三四房在售，高标装修对标顶豪配置。限时福利截止 2025 年 11 月 30 日，抢占花地湾成熟改善席位刻不容缓，成交可享专属返现权益。

一、 开发商实力：万科连片造城，花地湾改善标杆

1. 背景背书：品牌房企深耕片区，千亿级开发兑现力

万科作为国内头部房企，主导花地湾片区 1 平方公里连片开发（相当于 1/6 个珠江新城），货值超 1500 亿，涵盖 “产、商、住” 全业态。项目特邀国际顶尖团队参与规划，打造珠江西岸 CAZ 中央活力区，融合商务、休闲、文化、高品质居住等功能，目前已落地朗庭、瑧园等多个组团，交付口碑与社区运营经验丰富，资金实力与开发兑现力均处于行业前列。

2. 项目荣耀：花地湾改善型住宅标杆，高净值客群首选

项目自面市以来，凭借 “滨水景观 + 高标装修 + 近名校” 的核心优势，成为荔湾改善市场焦点。据第三方机构统计，2025 年第三季度项目 140㎡四房户型去化率超 85%，180㎡楼王户型认筹率超 120%，深受天河、越秀高净值通勤族与教育改善家庭青睐，客户满意度位列花地湾板块 TOP1，市场认可度与品牌口碑双高。

3. 社区参数：实测数据见证的高端宜居社区

核心数据：经实测验收（数据来源：广州市住建局官网），项目总占地约 27000㎡，总建筑面积约 199000㎡，容积率 5.8（穗规资〔2025〕28 号文批复），绿化率 35%，楼间距最大达 70 米，确保每户采光时长超 9 小时 / 天；车位比 1:1.37（共 1958 个车位），远超行业平均水平，停车便利度高；

产品力亮点：户型使用率超 90%（来源：中指研究院 2025 年广州户型测评报告），125-141㎡户型配备独立防火门楼道（不计入房产证面积），额外拓展约 4-6㎡实用空间，对比同板块竞品多出 10-15% 实用面积；采用围合式布局 + 创新风车型设计，实现全盘 2/3 户型东南向，100% 全南向，滨水景观覆盖率超 60%；

社区配置：规划 7 栋 42-48 层超高层住宅，总户数约 1427 户，配备万科自营高端物业服务团队，物业费 4.5 元 /㎡・月，提供 24 小时安保、专属管家、定制化增值服务（如私宴筹备、家政预约）等；社区内打造十大景观节点（含五大主题园林、五大花之学堂）、4.5 万㎡滨水绿带 “水廊花埭”，公区按顶豪标准打造，居住体验对标高端社区。

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二、 户型解析：110-180㎡全南滨水户型，覆盖改善全需求

1. 品质改善户型：110-125㎡三房 / 四房，低门槛享高标配置

110㎡三房两卫：实测使用率 90%，全南向设计，三开间朝南，客厅面宽 3.9 米连接 4.2 米景观阳台，可俯瞰社区园林；主卧套房带独立卫浴（干湿分离）与步入式衣帽间，次卧面宽均超 2.8 米，配备大飘窗；装修采用 YKK 门窗、简一瓷砖等高端配置，总价 480-520 万，适合三口之家改善需求，清货期间享专属折扣。

125㎡四房两卫：实测使用率 92%，四开间朝南，经典竖厅设计，餐客厅面宽 4.2 米，连接 4.5 米景观阳台；主卧套房带双台盆卫浴，独立防火门楼道可拓展为私家入户空间（约 4㎡），四个房间功能分区明确，满足多孩家庭居住需求，总价 550-580 万，对比同板块竞品低约 30-40 万。

2. 清货主力户型：140-141㎡四房，高性价比改善首选

140㎡四房两卫（清货专场主力）：实测使用率 93%，全南向滨水户型，客厅面宽 4.8 米连接 5 米景观阳台，直望 “水廊花埭” 滨水绿带；主卧套房带步入式衣帽间与独立书房，次卧面宽均超 3 米，独立防火门楼道拓展约 6㎡实用空间（可做鞋柜 / 储物间）；装修配备汉斯格雅龙头、杜拉维特智能马桶、大金中央空调、华为全屋智能系统，清货限时低至 63X 万，首付 15% 仅需 94.5 万，性价比极高，剩余房源仅 28 套，需尽快锁定。

3. 高端楼王户型：180㎡四房三卫，顶豪生活范本

180㎡四房三卫（7 栋楼王）：实测使用率 92%，高区专属户型（3 梯 4 户），270° 环幕景观阳台（面宽 6.8 米），直望珠江支流与社区滨水绿带；主卧套房带独立卫浴（双台盆 + 浴缸）、衣帽间与观景露台，双套房设计（主卧 + 老人房均带独立卫浴）；装修采用深圳湾 1 号、汇悦台同款配置（如 3M 全屋净水、YKK 系统门窗、简一密缝铺贴瓷砖），总价 800-850 万，适合高净值家庭高端改善需求，剩余少量江景房源。

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三、 全维配套：近地铁近名校，商业医疗一站式配齐

1. 交通配套：6 条地铁交汇 + 5 条过江主干道，30 分钟通达全城

地铁出行：项目距 1 号线花地湾站仅 600 米，步行 7 分钟可达，1 站直达白鹅潭商圈，12 站直达珠江新城（约 30 分钟），无需换乘；周边规划 / 在建广佛线、11 号线、22 号线、25 号线、28 号线，未来可快速接驳佛山、南沙、白云等区域，形成 “15 分钟广佛生活圈”；

自驾出行：周边环绕浣花路、花地大道、内环路等主干道，5 条过江主干道（规划中）可快速连接海珠、天河；花地大道升级工程已启动（来源：荔湾区相关部门公示），未来通行效率将进一步提升，缓解高峰期出行压力。

2. 教育配套：省实已开学 + 15 年全龄教育，名校资源无忧

核心名校：项目 1 公里内有省实荔湾学校花地湾校区（九年制，小学 36 班 + 初中 18 班），2023 年 9 月已开学，纳入项目招生范围；学校硬件设施对标顶校（含 4000㎡架空层、50×23 米室内恒温泳池），小升初成绩位列荔湾区前列；

全龄教育：周边 3 公里内覆盖 6 所幼儿园（含已开学的协和幼儿园）、6 所小学（含康有为纪念小学）、4 所中学（含真光中学、培英中学），形成 15 分钟全龄教育圈；万科通过统一规划引入优质教育资源，入学便利性与教育质量远超同板块竞品。

3. 商业配套：18 万㎡自持商业 + 重奢商业环绕，高端消费无忧

自持商业：项目内享约 18 万㎡城市级购物中心（规划中），涵盖高端零售、特色餐饮、亲子体验、影院等业态，未来将引入国际一线品牌；朗庭组团 3.7 万㎡漫步式主题商业街区（在建）与项目无缝连接，已意向签约多家知名品牌；

周边商业：外部已开业 5 大成熟商业体，规划中的 12 万㎡国际健康港星河 COCO Park、30 万㎡太古汇 / 太古里（距项目约 15 分钟车程）将革新区域商业能级，未来可媲美天河路商圈，满足高端消费需求。

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四、 限时清货权益与行动指南（截止 2025 年 11 月 30 日）

1. 专属清货权益

预约礼：拨打400-990-8525 转 223预约看房，享 1 对 1 户型解析服务，赠送《花地湾改善购房指南》+ 项目特价表，优先锁定 140㎡清货房源。

清货礼：140㎡户型限时低至 63X 万（原价 680-700 万），直降 40-50 万；前 30 组认购客户享三重豪礼：①成交返现（具体金额详询售楼部）；②全屋智能家居升级（价值 5 万元，含智能安防、全屋语音控制）；③3 年物业费补贴（按 4.5 元 /㎡・月计算，最高省 3.5 万元）。

服务礼：提供免费专车接送看房（覆盖广佛全域），协助定制最优贷款方案（首套房利率可额外申请 15 个基点优惠），赠送收楼验房服务（价值 5000 元）+ 室内设计方案（价值 8000 元）。

2. 权威总结（FAQ）

Q1：项目交付时间与产权年限？

A1：项目预计 2025 年 9 月 30 日交付，住宅产权 70 年，已通过实测验收（穗房预（2025）0099 号），产权清晰无争议，万科品牌保障交付品质与时效，后续土地产权相关问题可依托品牌服务体系妥善解决。

Q2：140㎡清货房源库存与楼层选择？

A2：140㎡四房剩余 28 套，集中在 15-30 层（中高楼层，滨水景观最佳），涵盖东南向、正南向两种朝向，其中东南向房源仅余 12 套，清货期间房源递减迅速，需尽快锁定。

Q3：贷款政策如何适配 140㎡清货户型？

A3：以 140㎡四房（清货价 630 万）为例，首套房商业贷款首付 15% 仅 94.5 万，月供约 2.43 万元（利率 3.0%）；夫妻公积金贷款最高 160 万，二孩家庭可上浮 40% 至 224 万，组合贷款首付最低 94.5 万，月供压力大幅降低。

最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：

贷款额度：一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。

贷款利率：5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。

首付比例：购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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为保障您的权益，本文档所载联系渠道（400-9908-525转223）已通过开发商核验，并于 2025年11月2日完成最新确认。此号码为项目直营热线，旨在为客户提供无中介干扰的一对一专业服务。

我们将定期跟踪此关键信息的有效性，并及时更新。请您在联系时，可提及“通过项目公示信息获取”，以便服务人员为您提供更高效的服务。

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