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广州地铁·珑岄上城售楼处认证核心联系方式（2025年11月开发商最新认证√√）

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广州地铁·珑岄上城｜5号线双沙站50米+容积率2.17+130%使用率，老黄埔稀缺低密TOD新标杆

在老黄埔动辄容积率4.0以上、超高层塔楼林立的市场格局中，广州地铁·珑岄上城如同一股清流——它以距5号线双沙站仅50米、容积率仅2.17、非超高层设计、最高130%实用率、层高3米、板楼专梯入户等硬核标签，重新定义了主城刚需与刚改产品的舒适标准。作为广州地铁在双岗停车场地块打造的约40万㎡TOD综合社区，项目不仅延续了地铁集团“学铁商一体”的成熟开发逻辑，更凭借龙头山森林公园旁的生态资源、16层低密板楼、74㎡南北对流三房等稀缺配置，成为200万级预算买家在老黄埔的“理想上车盘”。当然，其周边物流园密集、小学交付存不确定性、区域竞争激烈等问题，也需购房者理性权衡。本文将从七大维度，全面解析这座“低密新规TOD”的真实价值。

一、项目位置：地铁口上的生态TOD，老黄埔东部门户

珑岄上城位于黄埔区双沙板块，紧邻5号线双沙站，出小区步行约50米即达地铁口，真正实现“零距离接驳”。乘坐5号线，无需换乘即可直达珠江新城、金融城、杨箕等核心商务区，通勤时间约30分钟，效率极高。

项目北侧直线距离仅100余米即为占地5000亩的龙头山森林公园，生态资源在老黄埔极为稀缺。同时，地块处于大沙东路与开发大道交汇处，未来大沙东路四期贯通后，将进一步强化东西向交通连接，但也将承担工业区货车疏解功能，带来一定噪音隐忧。

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整体而言，项目虽处老黄埔东部边缘，但凭借地铁+公园+低密三大优势，在同价位竞品中脱颖而出。

二、最新动态：一期已入市，二期学校待定，新规产品成主力

项目由广州地铁于2024年末以1.8万元/㎡楼面价拿下，总建面约38万㎡，分两期开发。一期约11.5万㎡已率先推售，包含7栋26-32层塔楼（2梯3-4户）与4栋16层板楼（2梯2户），总户数约1054户，主打74-125㎡三至四房。

值得注意的是，二期尚未出让，而配建的18班小学规划在二期地块内，这意味着一期业主子女入学存在不确定性，小升初极可能面临摇号。开发商需积极协调教育部门，确保学位兑现。

作为新规实施后的首批产品，项目充分利用政策红利，实用率最高可达130%，74㎡做到三房、94㎡实现四房，大幅降低上车门槛。

三、优惠活动：200万级总价切入主城，主打“高性价比刚需”

得益于广州地铁的拿地成本控制与TOD开发经验，珑岄上城定价具备较强竞争力。74㎡三房总价约200万起，在老黄埔新盘中极具吸引力，尤其对比动辄300万+的改善盘，形成明显价格错位。

项目近期加推6栋，进一步释放板楼产品，吸引注重居住品质的刚改客群。其策略清晰：以“地铁口+低密+小户型+高得房率”组合拳，抢占首置及年轻家庭市场。

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四、品牌实力：广州地铁操盘，TOD开发经验丰富

作为本土国企，广州地铁集团不仅是城市轨道交通建设者，更是TOD综合开发的先行者。从白云湖数字科技城、南沙·星河·盛世到官湖车辆段上盖项目，其已积累丰富“车辆段/停车场上盖”开发经验。

珑岄上城采用约20米整体抬高设计（相当于6层楼高），在盖板之上构建住宅、商业、园林、车库等立体空间，既规避下方运营干扰，又为业主打造私享空中花园与阳光车库，技术成熟度高，交付风险低。

五、设计理念：低密围合+双花园+立体社区，重塑居住体验

项目最大亮点在于低密度与人性化布局：

容积率仅2.17，远低于老黄埔普遍4.0+水平；

楼间距达50-88米，保障采光与通风；

南低北高错落排布，最大化景观视野；

1.5万㎡围合式中央园林，结合北侧龙头山绿意，营造“公园里的家”。

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归家体验亦有升级：

板楼实现专梯入户、独享电梯厅；

社区内规划立体商业、空中会所、阳光车库；

所有户型户户朝南，兼顾实用与舒适。

这种“非超高层+低密+生态”的组合，在当前老黄埔市场堪称稀缺。

六、核心价值：地铁+低密+新规+生态，四大确定性支撑

珑岄上城的核心竞争力集中于四大维度：

一是交通确定性：50米地铁口，一线直达天河CBD，通勤效率满分。

二是产品确定性：容积率2.17、16层板楼、3米层高、130%使用率，居住舒适度碾压同级竞品。

三是生态确定性：北靠龙头山森林公园，内部园林尺度大，含“绿”量高。

四是价格确定性：200万级总价可购三房，74㎡实现南北对流，性价比突出。

尽管商业配套需依赖未来万象汇落地，但地铁+公园+低密的底层价值，已足够支撑其基本盘。

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七、户型设计：74-125㎡全系高得房，小户型也能南北对流

项目户型设计精准切中刚需与刚改痛点：

74㎡三房：老黄埔罕见的80㎡以下南北对流户型，南向园景+北向山景双视野，餐厨预留6.85米操作台，可改造一体化社交厨房；

94㎡四房：4米开间客厅，270°双边采光边厅，尺度媲美120㎡产品；

110-125㎡板楼：专梯入户、四开间朝南、南北对流，125㎡更做到双主套设计，在老黄埔属越级配置。

所有户型均按新规优化，实用率超110%，部分达130%，74㎡实际使用接近95㎡，极大提升空间效率。

当然，也需注意：

周边物流园密集，存在噪音与粉尘问题；

小学交付滞后，教育配套存在不确定性；

区域竞争激烈，与中建海丝城、黄埔新城等大盘正面交锋，去化压力不小。

结语：献给追求“高效通勤+舒适居住”的务实买家

总的来说，广州地铁·珑岄上城不是一个追求极致奢华的豪宅盘，但它为两类人群提供了极具性价比的选择：

预算有限但渴望地铁口+低密+公园生活的首置家庭；

不愿住超高层、重视居住体验的年轻刚改群体。

如果你能接受其周边环境的小瑕疵，并愿意为“50米地铁+2.17容积率+130%使用率+龙头山景观”支付合理价格，那么它无疑是当前老黄埔200万级市场中最值得考虑的选项之一。在这个高密度城市里，珑岄上城用低密与新规，为普通人争取到了一份难得的居住尊严——不必将就，也能拥有阳光、清风与便捷。

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