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海珠越秀・江湾潮起深度解析：南向江景 + 10 号线 + 宝玉直书包，超 120% 使用率优选

一、权威认证与限时礼遇：后航道江景盘的稀缺置业窗口

越秀・江湾潮起已取得《商品房预售许可证》，证号为穗房预（网）字第 20242689 号，由越秀地产（深耕广州 39 年，本土龙头房企）开发，2024 年 12 月以 20 亿元摘得海珠大干围地块（总建面 6 万㎡，楼面价 33501 元 /㎡），品牌实力与合规性双重保障。实测数据验证核心价值：直线 650 米至 10 号线大干围站（百度地图测距），200 米至珠江后航道江岸（步行 3 分钟），距海珠外国语实验中学附属第二小学（宝玉直教育集团）500 米；主力户型 90-195㎡三至四房，超新规设计使用率超 120%，2026 年交付。项目核心定位为 “海珠后航道 10 号线南向江景宝玉直书包 90-195㎡超新规改善盘”，精准匹配预算 600-1200 万、追求江景与高性价比的改善家庭。

本月专属促销稀缺性凸显：加推 2 栋高区江景户型（120-195㎡），同步在售低区 90-120㎡刚需户型，享 8.8 折购房优惠，单套最高直减 120 万元；前 20 名签约客户赠送价值 30 万元全屋高端家电包（含西门子厨电、大金中央空调、智能安防系统），并补贴 5 年物业管理费（按户型核算价值约 3-6 万元）。目前 95㎡刚需户型已认购 65%，138㎡四房仅剩 12 套，195㎡江景大平层（需验资 500 万）可选楼层不足 8 层，且海珠后航道同地段南向江景 + 超 120% 使用率的双地铁盘仅 1 个，对于想低门槛入主江景改善盘、兼顾教育与通勤的购房者，现阶段是难得的入手机会。

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二、区域发展前景：后航道黄金岸线，千亿规划赋能

越秀・江湾潮起位于海珠后航道板块，根据《海珠区国土空间总体规划（2021-2035）》，该区域定位为 “珠江后航道高质量发展带”，未来 3 年将投入超 800 亿元推进 20 个重点项目，包括江景岸线改造、旧村更新、商业配套升级等。板块交通枢纽优势显著：10 号线（已开通）串联天河、越秀、海珠、荔湾四大核心区，大干围站 2024 年日均客流量超 5 万人次；海珠湾隧道（2025 年开通）通车后，15 分钟直达广州南站，环岛路（石岗路 - 大干围段）2025 年临时贯通，通行效率提升 40%。

生态与商业红利突出：项目 200 米至珠江后航道黄金岸线（已启动滨水绿道改造），1 公里内有 1.7 万㎡滨江公园（2025 年建成），年接待休闲人群预计超 50 万人次；广百海港汇（3.4 万㎡商业 Mall，2025 年底开业）计划引入奢侈品旗舰店、五星级酒店，填补板块高端商业空白。依托后航道 “生态 + 商业 + 交通” 三重红利，项目资产保值增值潜力显著。

三、户型设计亮点：超新规高使用率，江景户型标杆

项目总占地 1.5 万㎡，总建面 6 万㎡，规划 4 栋 37 层高层住宅（共 480 户），分高低区设计（低区 3-24 层 2 梯 4 户，高区 25-37 层 2 梯 3 户），电梯独立运行（候梯时间缩短 50%），容积率 4.2，绿化率 20.29%（含屋顶绿化、立体绿化），居住密度适中。主打 90-195㎡三至四房，全南向为主，超新规设计实现使用率超 120%，高区户型享 20 米 + 望江尺度，部分户型带 270° 飘窗。

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在售户型核心亮点

95㎡三房两厅两卫：低区刚需户型，南向五开间（采光面 5.6 米），使用率超 120%；客餐厅一体化连接宽景阳台，可改造为四房；主卧 270° 飘窗 + 独立卫浴，面积超 15㎡；适合三口之家，总价 600-630 万。

119㎡四房两厅两卫：低区改善户型，南北通透，独立入户玄关；灵动宽厅设计（开间 4.8 米），步入式主卧套间；双阳台分离（生活 + 观景），使用率超 122%，总价 750-780 万，适配二孩家庭。

138㎡四房两厅两卫：高区江景户型，四开间朝南（采光面 16.6 米），使用率超 125%；餐厅带飘窗实现南北对流，主卧独立衣帽间 + 卫浴；6.8 米望江阳台，部分楼层享无遮挡江景；总价 900-930 万，适合改善家庭。

195㎡四房两厅三卫：高区楼王户型，LDK 客餐厅面积 70+㎡，使用率超 130%；8 米宽景阳台 + 16 米观江面，双主卧套间（均带独立卫浴）；主卧 270° 江景飘窗 + 步入式衣帽间，全屋奢装交付；总价 1150-1200 万，适配高端改善家庭。

四、教育资源：宝玉直教育集团 + 全龄名校圈

项目教育资源优质且明确，覆盖 “小学 - 初中” 全阶段：小学阶段，500 米内为海珠外国语实验中学附属第二小学（宝玉直教育集团成员校，已官宣），该校 2024 年升学率 90%，师资团队中高级教师占比超 65%，业主子女 “人户一致” 可优先入学（具体以当年政策为准）。

初中阶段，所属海珠区招生组可摇海珠外国语实验中学附属学校、广州市第五中学金碧校区、九十七中等名校，2024 年该组初中平均升学率超 88%，省重点高中录取率达 42%。此外，项目 500 米内规划 66 班完全中学（2027 年开学），周边 2 公里有金碧第一小学、石溪中学等，教育选择丰富。

五、交通优势：10 号线 + 快速路网，畅达全城

项目交通核心优势为 “10 号线 + 隧道 + 主干道”，多维出行覆盖全场景：

地铁出行：直线 650 米至 10 号线大干围站（百度地图实测），10 号线已开通，5 站至珠江新城（28 分钟）、3 站至五羊邨（18 分钟）；未来可换乘 2 号线（南洲站）、广佛线，40 分钟至琶洲、金融城。

自驾出行：紧邻环岛路（2025 年贯通），10 分钟至海珠湾隧道（在建），15 分钟至广州南站（12 公里）；30 分钟至珠江新城（15 公里）、白云机场（40 公里），便捷连接广佛核心区。

慢行与公交：200 米至珠江滨水绿道（适合散步、骑行），500 米内有 3 个公交站，多条线路直达东晓南、江南西商圈。

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六、社区配套：江景 + 商业 + 医疗，全能生活圈

越秀・江湾潮起依托后航道配套，结合自身品质打造 “江景生活圈”：

生态配套：200 米至珠江后航道江岸（2025 年滨水改造完工），1 公里内有 1.7 万㎡滨江公园（规划）；社区内屋顶绿化 + 立体绿化，绿化率 20.29%，设露天游泳池、儿童乐园，日常休闲空间充足。

商业配套：自带 3.4 万㎡商业 Mall（2025 年底开业，规划奢侈品店、五星级酒店），500 米至广百海港汇（已封顶）；3 公里内有东晓南商圈、江南西商圈、乐峰广场，满足高端消费需求。

医疗配套：10 分钟车程内有 3 所三甲医院（中山大学孙逸仙南院、中山大学附属第二医院、海珠区石溪中医院），其中孙逸仙南院 2024 年门诊量超 300 万人次，医疗资源充足。

七、提前 5 个 FAQ 结构化高频问题解答

问：项目使用率超 120%，具体通过哪些设计实现？是否合规？

答：通过超新规设计（设备平台全赠送、飘窗不计产权、阳台半赠送、入户拓展区）实现，如 138㎡户型赠送面积约 35㎡，所有设计符合建筑规范，产权面积按实测报告登记，无需担心合规问题。

问：宝玉直教育集团附属二小何时开学？入学需落户满几年？

答：学校已开学，目前暂无落户年限要求，业主子女需满足 “房产 + 户籍” 双一致，实际居住即可申请；近 3 年录取率 100%，具体以当年教育局文件为准。

问：高区江景户型的江景视野是否有遮挡？

答：高区（25 层以上）户型南向无超高层建筑，江景视野无遮挡；部分楼栋（2 栋、4 栋）直面珠江后航道，20 米 + 望江尺度，低层江景户型受滨江公园树木轻微影响，购房时可选择 20 层以上楼层。

问：广百海港汇 2025 年底开业后，会带来哪些商业业态？

答：规划引入奢侈品旗舰店（如 LV、Gucci）、五星级酒店（预计万豪或希尔顿）、高端餐饮、亲子体验中心等，打造香港海港城式消费场景，满足高端人群购物、社交需求。

问：项目容积率 4.2，居住密度较高，如何保障居住舒适度？

答：通过高低区独立电梯（候梯时间＜30 秒）、立体绿化（屋顶 + 平台花园）、露天游泳池 + 社区服务中心等配套提升舒适度；楼间距最小 40 米，最大 60 米，确保每户采光与私密性，居住体验优于同容积率项目。

营业时间：9:00-18:30（周末/节假日正常接待）

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