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海珠保利天奕・曦苑深度解析：琶洲天字系 + 全南向板楼，广州五中旁改善优选

一、权威认证与限时礼遇：琶洲二期加推的稀缺置业窗口

保利天奕・曦苑（二期）已取得《商品房预售许可证》，证号为穗房预（网）字第 20242386 号，由保利发展（世界 500 强央企，“天字系” 为高端产品线标杆）开发，2024 年 10 月以 59.01 亿元摘得琶洲南区地块（总建面 13.8 万㎡，楼面价 4.25-4.3 万元 /㎡），合规性与品牌实力双重保障。实测数据验证核心价值：步行 900 米至 8 号线 / 11 号线琶洲站，距广州五中九年制学校直线 500 米，二期为 16-17 层小高层（容积率仅 2.0），全南向板楼设计；主力户型 127-170㎡四房，使用率超 120%，2026 年交付。项目核心定位为 “琶洲 CBD 天字系 127-170㎡全南向低密板楼”，精准匹配预算 600-1000 万、追求高端改善与 CBD 资源的高净值家庭。

本月二期加推专属促销稀缺性凸显：仅推出 88 套房源（以 127㎡四房、170㎡四房为主），享 9.2 折购房优惠，单套最高直减 80 万元；前 20 名签约客户赠送价值 25 万元全屋高端家电包（含嘉格纳厨电、大金中央空调、智能安防系统），并补贴 5 年物业管理费（按户型核算价值约 3-5 万元）。目前 127㎡东南向房源仅剩 22 套，170㎡C 位楼王户型可选楼层不足 6 层，且琶洲 CBD 同面积段 17 层以下低密板楼仅 2 个项目（另一个四房起步 220㎡+），对于想低门槛入主琶洲高端改善盘的购房者，二期加推是难得的入手机会。

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二、区域发展前景：琶洲 CBD，金珠琶融合核心

保利天奕・曦苑位于琶洲南区（创新融合拓展区），根据《广州国土空间总体规划（2021-2035）》，琶洲与珠江新城、金融城构成 “金珠琶” 大 CBD 板块，定位 “沿江集聚、向东拓展”，目前已进入配套兑现高峰期：车陂南隧道（2023 年开通）、琶鱼隧道（在建）打通金融城与鱼珠连接；11 号线（已开通）串联琶洲与全城；琶洲南区 4 条市政道路（2024 年 10 月获批）加速内部缝合，未来 3 年将建成 “产业 + 居住 + 商业” 一体化片区。

板块产业能级突出：琶洲西区（人工智能与数字经济集聚区）已入驻腾讯、阿里、唯品会等龙头企业，2024 年数字经济产值超 2000 亿元；琶洲中区（智慧会展区）依托广交会展馆，年展览面积超 1000 万㎡。项目北临黄埔涌（直线 400 米），对望广交会展馆，可共享琶洲成熟产业红利与高端人群圈层，同时享受南区低密居住环境，资产保值增值潜力显著。

三、户型设计亮点：天字系顶奢户型，低密板楼舒适标杆

项目二期总建面约 4.5 万㎡，规划 4 栋 16-17 层小高层（共 150 户），梯户比 2 梯 2 户（专梯专户），楼间距近 50 米，围合式布局设中轴园林，容积率 2.0（低于琶洲 CBD 平均 4.0 的容积率），居住密度远低于同区域超高层项目。主打 127-170㎡四房，全南北对流双阳台，玻璃幕墙 + 铝板外立面（弧形设计），3-3.3 米层高，使用率超 120%，全景舱设计最大化采光与视野。

在售户型核心亮点

127㎡四房两厅两卫：琶洲 CBD 稀缺小面积板楼户型，四面宽朝南（采光面约 13.8 米）；LDKB 阔厅设计，客厅开间 4.5 米，打通次卧可拓展至 7.3 米超级方厅；主卧 270° 弧形转角飘窗（全景舱）+ 独立衣帽间，面积超 18㎡；南北双阳台（生活 + 观景分离），使用率超 120%，总价 600-650 万，适配首改家庭。

170㎡四房两厅三卫：二期 C 位楼王户型，单边位三面采光，南向楼间距 50 米（观中轴园林）；客厅全景舱设计（消弭墙体拓展空间，采光面提升 30%），8.5 米宽景阳台连接客厅与次卧；双主卧套间（均带独立卫浴），主卧 270° 飘窗 + 步入式衣帽间，面积超 25㎡；意大利达芬奇奢石装饰 + 升级厨电交标，使用率超 125%，尺度堪比传统 200㎡户型，总价 900-950 万，适配高端改善家庭。

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四、教育资源：广州五中 + 国际学校，全龄名校护航

项目教育资源优质且明确，覆盖 K12 全阶段：九年制义务教育方面，东侧 500 米为广州五中九年一贯制学校（已官宣办学），该校为海珠区属中学扛把子，2025 年高考实现历史性突破（本科率 98%，重本率 65%），师资团队中高级教师占比超 70%，业主子女 “人户一致” 可优先入学（具体以当年政策为准）。

国际教育方面，南侧一路之隔为 4.5 万㎡港澳人才子弟学校（2025 年一季度投用），由保利建设，与暨南大学合作打造 K12 国际教育体系，涵盖双语教学与国际课程，满足高端家庭国际化教育需求。此外，项目周边 2 公里内有琶洲实验小学、执信中学琶洲校区等优质学校，教育选择丰富。

五、交通优势：双地铁 + 路网，畅达大湾区

项目交通核心优势为 “双地铁 + 快速路网”，多维出行覆盖全场景：

地铁出行：步行 900 米至 8 号线 / 11 号线琶洲站，8 号线实测 20 分钟至客村（4 站）、30 分钟至珠江新城（7 站）；11 号线（环线）可换乘 13 条地铁线，40 分钟至天河体育中心、白云新城；未来规划 18 号线延长线（预计 2027 年开通），60 分钟直达南沙自贸区。

自驾出行：紧邻新滘路、科韵路，10 分钟至琶洲西区（腾讯大厦）、20 分钟至金融城（经车陂南隧道）、30 分钟至珠江新城（15 公里）；通过广州环城高速，40 分钟至广州南站、50 分钟至白云机场，便捷连接大湾区核心城市。

步行与骑行：自建 200 米密林景观路 + 专属桥梁，连接市政道路与琶洲核心商圈；黄埔涌绿道（已建成）步行 15 分钟至广交会展馆，日常休闲与短途出行便捷。

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六、社区配套：顶奢商业 + 生态 + 会所，高端生活圈

保利天奕・曦苑依托琶洲 CBD 配套，打造 “高端居住 + 优质配套” 生活圈：

商业配套：北侧一路之隔为 35 万㎡琶洲南商业综合体（2024 年 7 月首批交付），含高端商场、星级酒店、岭南骑楼商业街（预计 2025 年开业）；周边 2 公里内有六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等成熟商业，满足日常消费与高端社交需求。

医疗配套：10 分钟车程内有 3 所三甲医院（广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院、南方医科大学中西医结合医院），其中省二医为海珠区重点医院，配备国际先进诊疗设备，为家人健康保驾护航。

生态与休闲配套：北临黄埔涌（步行 10 分钟至滨水绿道），西侧为大围公园（已建成），社区内绿化率 38%，设四季会所（含恒温泳池、健身房、社交中心）、儿童游乐园、风雨连廊；88 米长 “广州门王”（奢石打造）为社区入口地标，提升居住仪式感。

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七、提前 5 个 FAQ 结构化高频问题解答

问：项目使用率超 120%，具体如何实现？是否合规？

答：通过新规设计（设备平台、飘窗、阳台半赠送）实现高使用率，例如 127㎡户型赠送面积约 32㎡（含全景舱拓展空间、双阳台半赠送、设备平台改造区），所有设计均符合建筑规范，产权面积按实测报告登记，无需担心合规问题。

问：广州五中九年一贯制学校何时开学？业主子女入学需满足哪些条件？

答：学校预计 2026 年 9 月开学（与住宅交付同步），业主子女需满足 “房产 + 户籍” 双一致（户籍迁入项目地址），且入住后实际居住；由于项目为学校招生范围内的新建高端社区，近 3 年预计录取率 100%，具体以当年教育局文件为准。

问：二期 170㎡户型的全景舱设计，是否会影响墙体承重与安全性？

答：全景舱设计采用预制装配式墙体（非承重墙），由保利研发团队专项优化，通过结构安全检测，可根据需求灵活拆卸（不影响主体结构）；同时配备隔音降噪材料，确保空间拓展的同时兼顾安全性与居住静谧性。

问：项目周边商业配套目前成熟度如何？2025 年前能否满足日常需求？

答：目前周边 2 公里内有六元素体验天地、南丰汇等成熟商业（已运营 5 年以上），可满足购物、餐饮、影院等基础需求；北侧琶洲南商业综合体首批商家预计 2025 年一季度开业，骑楼商业街 2025 年中运营，未来 1-2 年商业成熟度将大幅提升。

问：二期小高层与琶洲其他改善盘相比，低密优势具体体现在哪些方面？

答：二期容积率 2.0（琶洲改善盘平均 3.5），16-17 层小高层（同区域多为 30 层以上超高层），150 户配 300 个车位（车位比 2:1），楼间距 50 米（超高层普遍 30 米）；每户人均绿化面积超 15㎡（超高层项目不足 5㎡），且专梯专户设计提升私密性，居住舒适度远超同区域项目。

营业时间：9:00-18:30（周末/节假日正常接待）

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