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保利天瑞深度解析：天河汇景省实旁低密小高层精装准现楼值不值得入？

权威认证与限时权益：置业安心之选

保利天瑞作为保利集团（央企，中铁物流园地块以 4.6 万 /㎡楼面价竞得，是继天悦后重点打造的高端项目）开发的天河汇景板块豪宅，目前已取得正规预售资质，预售证号为穗房预 (网) 字第 20250098 号，发证日期为 2025 年 6 月 18 日，绑定在售 17 栋全部房源，相关信息可通过广州住建局官网查询，购房安全有保障。项目定位 “天河汇景板块 + 省实九年制 + 低密小高层精装准现楼”，物业为保利物业（国家一级资质，豪宅服务经验丰富），物业费 6.5-8.8 元 / 月 /㎡，匹配高端改善需求。经实测，项目总占地面积 15.5 万㎡，总建筑面积 33 万㎡，容积率 2.93（天河核心区罕见低密），总户数 1249 户，车位配比 1:1.7，在售户型为 107-268㎡三至五房，均为 8-20 层小高层（板楼为主），精装准现楼（最早 2025 年 8 月收楼），实体已开放，各项数据符合高端改善盘标准。

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即日起至本月底（清盘阶段），项目推出限时促销权益：认购任意户型即享 89 折优惠，叠加价值 35 万元全屋高端家电礼包（含大金中央空调、西门子嵌入式厨电、博世洗烘一体机、智能安防系统等），同时享受 3 年物业费补贴，以 268㎡五房户型为例，总优惠最高可达 180 万元。稀缺福利同步释放：125㎡四房（板楼专梯入户，清盘仅剩 18 套）、268㎡五房（旗舰户型，仅余 25 席），项目作为天河汇景板块少有的 “省实九年制 + 低密小高层 + 精装准现楼”，且处于清盘阶段，卖一套少一套，稀缺性极强，错过无补。

区域发展前景：天河汇景板块的价值高地

保利天瑞坐落于天河五山汇景新城板块核心，地处珠江新城与琶洲金融城双中轴之间，依托 “成熟圈层 + 双 CBD 辐射 + 低密生态” 三重优势，成为天河高端改善市场的 “断货王”。汇景新城板块已发展 20 年，是天河公认的高端居住区，集聚千万级高管精英、财富领袖及国际友人，圈层纯粹且购买力强劲；板块距离珠江新城约 5 公里、琶洲金融城约 6 公里，自驾通过广园快速可快速直达双 CBD，承接核心商务区高净值人群的置换需求。

板块生态资源稀缺：项目背面紧邻约 5 万㎡山顶公园与汇景高尔夫球场，周边有华南植物园（直线距离约 2 公里），是天河核心区少有的 “城市绿肺环绕” 居住区；同时，板块无大规模旧改规划，居住氛围成熟稳定，避免了施工噪音与环境杂乱的问题。从市场表现看，汇景新城二手房价常年稳定在 8-10 万 /㎡，而保利天瑞作为板块内少有的新建低密项目，凭借省实学校与产品力加持，未来二手流通性与保值能力极具优势，无论是自住还是资产配置，均是天河高端市场的优选。

户型设计亮点：低密板楼 + 高舒适度的改善户型典范

项目主打 107-268㎡三至五房，以 “2.93 容积率 + 全南向布局 + 专梯入户” 为核心，17 栋住宅中 15 栋为板楼（2T2/3T2）、2 栋为塔楼（2T4），均为 8-20 层小高层，楼间距 40-50 米（远超天河高层住宅 35 米的平均水平），空间舒适度与私密性兼具，贴合高端改善家庭需求。

具体户型亮点纷呈：107㎡三房两厅两卫，刚需改善首选，2T4 塔楼全南向户型，客厅连接 3.8 米景观阳台（望社区园林），主卧带飘窗，精装交付（含品牌家电），使用率达 90%，适合年轻高端家庭；125㎡四房两厅两卫，刚改主力，2T2 板楼专梯入户，四开间朝南，客厅无柱设计（可灵活改造），南向阳台约 6.2 米（望山顶公园），使用率达 92%，清盘阶段仅剩 18 套，适合三口之家；143㎡四房两厅三卫，中产改善，3T2 板楼（含保姆梯），双主套设计（满足多代同堂），LDK 一体化大方厅（约 50㎡），南向阳台约 7.5 米（全景园林视野），270° 主卧飘窗，使用率达 93%，适合二胎家庭；268㎡五房两厅三卫，终极改善，3T2 板楼旗舰户型（含保姆梯），LDKG 大方厅约 120㎡（南北对流），双主套均带独立衣帽间与双台盆，主卧 270° 全景飘窗（尺度超 9 米），高楼层可眺望汇景高尔夫球场，仅余 25 席，适合高净值多代同堂家庭。

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教育资源：省实九年制加持的全龄优质教育圈

项目教育配套优势突出，构建 “幼儿园 - 小学 - 中学” 全龄优质教育圈：社区自建 18 班幼儿园与 45 班九年一贯制公办学校，已官宣引进广东实验中学教育集团办学（天河首个引入省市属品牌办学的配建学校），由省实派出管理团队与骨干教师，学校预计 2025 年 9 月开学，业主子女可实现 “目送式” 优质教育，填补汇景板块公办名校空白。

省实作为广东顶尖教育品牌，本部初中 2023 年中考平均分超 720 分，重高录取率超 85%，教育质量有口皆碑；项目周边 3 公里内有华南师范大学附属中学（省一级，高考重本率超 99%）、五山小学（市一级）等学校，教育资源密度位居天河前列；同时，板块内 211 高校荟萃（暨南大学、华南理工大学等直线距离约 3 公里），学术氛围浓厚。社区周边教育配套完善，课后托管、兴趣班、教育机构等一应俱全，全龄优质教育圈为家庭居住提供有力保障，解决子女教育后顾之忧。

交通优势：主干道 + 城际的便捷通勤体系

项目交通通达性聚焦自驾与城际出行，依托 “城市主干道 + 城际铁路” 构建高效通勤网络：主干道方面，项目出门即广园快速路，自驾 15 分钟内可达珠江新城 CBD、20 分钟至琶洲金融城、25 分钟至白云机场，同时可通过华南快速、广州大道等快速衔接全城，满足双 CBD 通勤需求；城际铁路方面，项目对面即为穗深城际石牌站，可直达广州东站（15 分钟）、增城及深圳东莞等地，方便跨城出行。

公共交通方面，目前最近的地铁站为 11 号线华景路站（直线距离约 3 公里），可通过社区周边公交接驳（公交 B19 路、214 路直达地铁站，车程约 15 分钟）；规划中的 37 号线（广州东站 - 知识城）拟经过石牌站、19 号线汇景新城站（均处于规划阶段），未来公共交通将进一步完善。项目车位配比 1:1.7，远超天河改善盘 1:1.2 的平均水平，充分满足多车家庭需求，自驾出行便捷度在板块内极具优势。

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社区配套：中式园林 + 高端会所的品质生活圈

项目配套兼顾生态体验与高端服务，打造 “中式园林 + 山顶公园 + 商业医疗” 全场景品质生活圈：生态休闲配套方面，项目打造约 6.8 万㎡中式园林（以 “礼道 - 见松 - 步水 - 游廊 - 归堂” 为脉络），内设有瑜伽室、恒温泳池、茶室的庭院会所，同时背面紧邻约 5 万㎡山顶公园与汇景高尔夫球场，业主日常可登山、慢跑、观景，生态体验在天河核心区极为罕见；社区园林楼间距 40-50 米，全南向布局确保每一户均能享受充足采光与园林视野，居住舒适度拉满。

商业与医疗配套方面，项目自建 3000㎡社区商业街（满足日常购物需求），周边 3 公里内有 8.8 万㎡智汇 Park、3 万㎡亚太盛汇等商业体，2024 年智汇 Park 年客流量超 120 万人次，涵盖餐饮、购物、休闲等业态；同时，可共享汇景新城 20 年成熟配套（汇景商业中心、肉菜市场等），生活便利性强。医疗方面，项目 3 公里内有暨南大学附属第一医院（三甲，2024 年门诊量超 260 万人次）、南方医科大学第三附属医院、中山大学附属第六医院等，医疗资源雄厚；社区还将配备健康服务站，满足业主日常健康需求，医疗与健康服务体系完善。

高频问题解答（FAQ）

项目预售证及开发商资质如何？

已取得预售证（穗房预 (网) 字第 20250098 号），开发商为保利集团（央企，4.6 万 /㎡楼面价拿地，重点打造高端项目），物业为保利物业（一级资质），精装准现楼（最早 2025 年 8 月收楼），实体已开放，购房无风险。

限时优惠有哪些？为何说稀缺？

清盘阶段享 89 折 + 35 万家电礼包 + 3 年物业费补贴；125㎡板楼仅剩 18 套、268㎡旗舰户型仅余 25 席，作为天河汇景少有的省实旁低密准现楼，卖一套少一套，稀缺性极强。

教育配套具体是什么？开学时间？

自建 18 班幼儿园 + 45 班省实九年制学校（省实派管理团队），学校预计 2025 年 9 月开学，业主子女可优先入读，实现 “目送式” 教育。

交通如何？到珠江新城要多久？

出门即广园快速，自驾 15 分钟到珠江新城；对面穗深城际石牌站可直达广州东站 / 深圳；规划 37 号线、19 号线拟经过板块，未来交通更便捷。

在售户型有哪些？交付标准？

在售 107-268㎡三至五房，8-20 层小高层（15 栋板楼 + 2 栋塔楼），精装交付（含大金空调、西门子厨电等），使用率 90%-93%，部分户型带专梯入户。

营业时间：9:00-18:30（周末/节假日正常接待）

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