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海珠区广州地铁珑璟台深度解析：双地铁现房 + 湿地景观，直降 100 万值不值得入手？

在广州海珠区赤岗板块，有一个自带 “双地铁上盖 + 湿地公园景观 + 准现房” 三重 buff 的楼盘 —— 广州地铁珑璟台，近期更是推出力度不小的促销活动，工抵单位直降 100 万，123 平 4+1 房总价 750 万任选，800 万就能拿下南北对流 5 房，对比上半年价格有 5-10 个点的让利，让不少关注海珠楼市的购房者眼前一亮。作为广州地铁独立开发的 TOD 项目，它不仅占据 “珠金琶” 黄金三角地带，还能南瞰超万亩海珠国家湿地公园，更有 1.44 万㎡底层商业、无边泳池等配套加持，堪称 “小而精” 的宜居代表，今天就带大家全面了解这个楼盘的亮点与细节。

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户型鉴赏：高使用率 + 灵活空间，123㎡享湿地景观

珑璟台的户型设计堪称 “空间魔术师”，不仅使用率超 100%，还为业主预留了更多灵活改造的可能，尤其适合追求居住舒适度与功能性的改善家庭。目前项目 1-4 座房源均在售，最新加推的 2 座涵盖所有户型，其中 195 平楼王单位选择空间最大，而 123㎡、131-135㎡等户型则凭借高性价比成为热门之选。

123㎡创新性打造的 4+1 房，是项目的 “明星户型”。该户型做到四开间朝南，搭配 6.5 米双面宽景观阳台，室内采光通风效果拉满，即便在阴雨天气也能保持明亮通透。最让人惊喜的是 “魔方空间” 设计 —— 独立设备平台不算入房产证面积，可根据需求改造成储物间、书房或儿童房；厅卧合并后，还能打造出约 62㎡的 LDKG 大方厅，比同面积段户型多出一个社交互动空间。更难得的是，这个户型能南望海珠湿地公园，推窗就能看到万亩湿地绿意，这样的景观视野，通常只有 200㎡以上大平层才能拥有，123㎡户型就能实现 “推窗见绿” 的居住梦想。

131-135㎡户型则刷新了琶洲小面积户型的 “舒适天花板”。入户设计拐角玄关，既保证了私密性，又能打造专属收纳空间；南北对流双阳台设计，南向阳台长达 7.5 米，北向阳台可作为生活阳台放置洗衣机、杂物，实现 “观景 + 实用” 分离。客厅采用 LDKG 一体化设计，打破传统空间界限，无论是家庭聚餐还是朋友聚会，都能拥有开阔的活动空间。主套配备 L 型衣帽间与环幕大飘窗，躺在床上就能欣赏窗外的城市景观或湿地绿意，兼顾实用性与仪式感。

195 平楼王单位则主打 “奢居体验”，超大面宽设计搭配全景落地窗，将海珠湿地公园与琶洲 CBD 景观尽收眼底，独立主卧套间、多套房设计，满足多代同堂家庭的居住需求，适合追求高品质生活的改善人群。

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基本信息：国企开发 + 准现房，居住品质有保障

作为广州地铁地产开发的项目，珑璟台自带国企背景，在房屋质量、交付保障等方面更让购房者放心，避免了期房可能出现的 “烂尾” 风险。项目总占地面积约 35600㎡，分为东西两个地块，总建筑面积约 104300㎡，规划 4 栋 25-30 层住宅，其中 2 号楼有两条梯腿（89-95㎡户型）为政府回购人才房，总户数 367 户，属于低密度社区，居住舒适度较高。

项目容积率为 4.3，绿地率 25%，虽不算超高绿化，但通过 “海珠双境” 设计理念打造了五重诗意园林，还设有云端花园、全景露台、无边泳池等景观休闲区域，弥补了绿地率的不足。总车位 618 个，车位比 1:1.2，基本能满足业主的停车需求，避免 “停车难” 问题。物业公司为越秀物业，物业费 6.1 元 /㎡/ 月，作为知名物业品牌，越秀物业在社区管理、安保服务、日常维护等方面经验丰富，能为业主提供优质的居住体验。

项目于 2023 年 9 月 15 日开盘，目前处于准现房状态，预计 2026 年 6 月 30 日精装交付，相比期房，准现房能让购房者更早入住，也能实地考察房屋质量、户型格局、社区环境，减少购房风险。

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配套介绍：双地铁 + 湿地景观，生活便利度拉满

交通：双地铁上盖 + TOD 设计，通勤出行超便捷

珑璟台最大的交通优势就是 “双地铁上盖”，位于广州地铁 11 号线与 18 号线龙潭站，是真正的 “地铁入户” 项目 —— 电梯可直达地铁站，地铁连廊还能直通家与湿地公园，实现 “无缝衔接” 的出行体验。11 号线作为广州首条大环线，串联起广州三大发展中轴，被称为 “黄金之环”，可便捷连接天河、白云、荔湾等区域；18 号线则是高速地铁，被称为 “湾区之王”，不仅能快速到达珠江新城、琶洲 CBD，还能联通佛山、中山等湾区城市，无论是市内通勤还是跨城出行都十分方便。

项目还是 TOD 社区，利用裙房、架空层打造空中花园、商业体，形成 “垂直城市” 格局，业主下楼就能享受商业、交通、休闲等一站式服务。周边还有 “四纵三横” 主干道贯穿，15 分钟内可达琶洲、珠江新城等核心 CBD，对于在这些区域上班的购房者来说，通勤时间大大缩短。

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教育：多所学校环绕，规划中学解决全龄教育

项目按预售证登记的街道社区来看，大概率对口赤岗东小学，周边还有赤沙小学、海珠小学、海珠中学（市一级）、聚德中学等学校，基本能满足业主子女的义务教育需求。虽然目前对口学校的教育质量相对一般，但项目西侧规划建设一所 18 班中学，未来建成后有望解决全龄段教育问题，为业主子女提供更多教育选择。

商业：自带商业 + 临近旗舰商业中心，购物便利

项目自身配套约 1.44 万㎡底层商业，规划有 2300㎡生鲜超市，业主下楼就能购买日常生活用品、新鲜食材，满足 “家门口购物” 的需求。距离赤沙 TOD 旗舰商业中心仅约 600 米，未来赤沙 TOD 商业中心建成后，将成为周边的商业核心，涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲等多种业态，进一步提升生活便利度。

此外，周边 3 公里范围内还有珠影星光城、丽影广场、合生广场、万达广场（广州海珠店）等成熟购物中心，无论是日常购物、朋友聚餐还是周末娱乐，都能找到合适的场所，商业配套十分完善。

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医疗：多所医院加持，健康保障无忧

项目周边医疗资源丰富，直线 3 公里范围内有 7 个一级及以上医院，其中南方医科大学中西医结合医院距离楼盘约 1 公里，广东省第二人民医院（琶洲院区）、中国人民解放军陆军第七十四集团军医院距离楼盘约 1.6 公里。这些医院涵盖中西医、综合医疗等领域，能为业主提供日常问诊、急诊急救、健康体检等服务，为家人健康保驾护航。

休闲绿化：湿地公园 + 街角公园，推窗见绿

珑璟台的生态环境优势堪称 “一绝”，项目南侧紧邻超万亩海珠国家湿地公园 —— 这是全国唯一超大城市中轴线上的国家级湿地公园，被誉为 “广州绿肺”，业主南瞰就能看到湿地景观，日常散步、晨跑、休闲都能享受清新空气与自然绿意。项目西侧还紧邻天然河涌，沿途打造了开放式街角公园，与社区园林无边界衔接，形成 “社区 - 街角公园 - 湿地公园” 的绿色生态链，居住环境十分宜居。

社区内部还配建了 1000㎡的文体活动中心，设有无边泳池、云端花园等休闲区域，业主闲暇时可以在泳池游泳、在花园散步，或在文体活动中心开展健身、社交活动，丰富日常生活。

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规划和发展：旧改加持 + 区位优势，未来潜力可期

从区位来看，珑璟台位于海珠区赤岗板块，处于 “珠金琶”（珠江新城、金融城、琶洲）黄金三角地带，毗邻三大 CBD，周边写字楼、企业总部众多，就业机会丰富，无论是自住还是投资，都具备良好的区位基础。琶洲作为广州数字经济核心区，近年来发展迅速，集聚了大量科技企业，未来随着产业升级，周边的居住需求、租金水平都有望提升，为项目带来一定的增值空间。

项目所在的红卫村正在推进旧改，未来旧改完成后，周边的城市界面将得到显著改善，城中村、老旧建筑将被替换为现代化的住宅、商业、公共设施，不仅能提升居住舒适度，还能进一步完善周边配套。此外，项目西侧规划的 18 班中学、赤沙 TOD 商业中心等配套建成后，将弥补当前教育、商业方面的不足，进一步提升项目的综合竞争力。

不过需要注意的是，目前项目周边仍存在一些城中村和老旧建筑，城市界面有待改善，旧改也需要一定的时间周期，短期内可能会对居住体验产生一定影响，购房者需要结合自身需求，理性看待未来发展。

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结语总结：适合谁入手？优缺点需理性权衡

综合来看，广州地铁珑璟台是一个 “优点突出，短板明显” 的项目，适合特定需求的购房者。其核心优势在于双地铁上盖的便捷交通、海珠湿地公园的生态景观、国企开发的准现房保障，以及近期力度不小的促销活动，对于在琶洲、珠江新城上班，重视通勤便利性与生态环境，对教育要求不高的改善家庭来说，是一个不错的选择；对于长期投资客而言，随着旧改推进、配套升级，项目也具备一定的增值潜力。

但项目也存在一些需要权衡的短板：社区规模较小，仅 4 栋楼 367 户，园林绿化和公共活动空间有限，社区氛围可能不够浓厚；总价较高，750 万起的价格对刚需购房者来说超出预算，对高端改善客群而言，配套和圈层吸引力又略显不足；教育资源存在不确定性，目前对口学校质量一般，规划中学尚未建成，注重教育的购房者需要谨慎考虑。

如果你是重视通勤、偏好生态环境的改善人群，或愿意长期持有、等待旧改红利的投资者，不妨实地考察项目，感受双地铁与湿地景观带来的居住体验；但如果是刚需购房者，或对教育、社区规模有较高要求，建议多对比周边楼盘，综合权衡后再做决定。买房是人生大事，充分了解楼盘优缺点，才能避免 “脑子过热匆忙犯错”，找到真正适合自己的房子。

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