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引言：琶洲 “天字系” 新作，低密板楼开启 CBD 舒适生活

在琶洲南区这一广州科创核心板块，保利地产带来了高端 “天字系” 作品 ——【保利天奕・曦苑】。项目是保利 2024 年以 59.01 亿元拿下的琶洲南三宗地之一（楼面价 4.25-4.3 万元 /㎡），主打全南向板楼、玻璃幕墙、超新规专梯专户设计，还官宣了广州五中九年制学校配套，如今加推二期，成为琶洲 CBD 改善家庭追求品质生活的优选。

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项目概况：“天字系” 品质 + 低密社区，琶洲少见小高层

【保利天奕・曦苑】总建面约 13.8 万㎡（含三宗地），二期（404 地块）主打建面约 127-170㎡户型，容积率低，规划 16-17 层小高层，2 梯 2 户全南向布局，楼间距近 50 米，总户数仅约 150 户，是琶洲 CBD 少见的低密社区。项目作为保利 “天字系” 产品，建筑风格采用豪宅标配的玻璃幕墙 + 铝板，搭配弧度设计，线条感十足，尽显高端质感。

社区配套完善，内部设有游泳池、四季会所、健身房、社交中心等多功能空间，还打造了 “内院 + 外园” 无界绿色景观：200 米长密林景观路、88 米长 “广州门王”（奢石打造），西侧衔接城市公园，地面构建花园景观 + 风雨连廊体系，每栋楼均能便捷享受社区资源，居住舒适度与尊贵感拉满。

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交通配套：双地铁 + 多维路网，无缝衔接 “金珠琶”

项目交通优势显著，距离广州地铁 8 号线与 11 号线（已开通）琶洲站仅 900 米，步行可达，11 号线作为广州环城线，可直接串联琶洲与金融城、珠江新城，实现 “金珠琶” 一体化通勤；同时，保利通过 “自建 + 联动” 模式，建成多条市政道路与专属桥梁，形成 “社区内部步道 - 市政道路 - 琶洲核心商圈” 三级交通网络，自驾出行便捷。

此外，周边有车陂南隧道、琶鱼隧道（在建）等交通枢纽，未来可进一步缩短与金融城、鱼珠等板块的距离，轻松融入广州东部发展主轴。

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教育与生活配套：广州五中加持，商业景观全在线

教育是项目的一大亮点，项目东南侧规划的 36 班九年制学校已官宣由广州五中领衔办学，直线距离仅 500 米，符合 “人户一致” 条件的业主子女可申请学位；南侧一路之隔约 4.5 万㎡港澳人才子弟学校即将封顶（明年一季度投用），与暨南大学合作打造 K12 国际教育体系，满足不同教育需求。

生活配套成熟，项目北侧一路之隔是 35 万㎡琶洲南商业综合体（部分已交付，含高端商场、星级酒店、岭南骑楼商业街），周边还有六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等商圈，购物娱乐便捷；医疗上，临近广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院等三甲医院，健康有保障；景观上，北临黄埔涌对望广交会展馆，周边环绕大围公园，自然景观优越。

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户型设计：超新规 + 全景舱，127-170㎡适配终极改善

项目户型遵循超新规设计，使用率高，二期户型亮点十足：127㎡四房做到四面宽朝南，南向采光面约 13.8 米，南北双阳台（生活与家政分离），LDKB 阔厅与主套均实现南北对流，270° 弧形转角玻璃全景舱主套（带独立卫浴 + 衣帽间），最小次卧开间约 2.8 米，空间平权；170㎡四房位于二期 C 位，单边位三面采光，南向楼距约 50 米，客厅融入全景舱设计（可消弭两侧墙体），采光面拓宽约 30%，复刻一期 190㎡爆款基因，适配终极改善需求。

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二期交标升级，大户型甄选意大利达芬奇奢石，厨电配置更契合广东烹饪习惯，品质感进一步提升。

常见问题解答（FAQ）

【保利天奕・曦苑】的开发商和产品定位是什么？

答：开发商是保利地产，属于高端 “天字系”，定位琶洲 CBD 低密改善盘，主打 127-170㎡全南向小高层板楼。

项目交通方便吗？地铁距离多远？

答：方便，900 米到 8 号线 + 11 号线琶洲站，11 号线串联 “金珠琶”，自建道路与桥梁，自驾通勤便捷。

项目对口什么学校？教育资源如何？

答：东南侧 36 班九年制学校由广州五中办学，南侧有港澳人才子弟学校（K12 国际教育），教育资源优质。

项目户型有哪些亮点？

答：全南向 2 梯 2 户板楼，127㎡四面宽朝南 + 270° 全景舱，170㎡单边位三面采光 + 客厅全景舱，超新规高使用率。

社区配套和周边环境怎么样？

答：内部有会所、泳池、风雨连廊，外部临黄埔涌与城市公园，北侧是琶洲南商业综合体，生活景观俱佳。

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