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预售证号：穗房预字第 20250312 号、穗房预字第 20250313 号（绑定 1#、2#、3# 等在售楼栋），经第三方实测机构（广州测绘院）验证，建筑面积、使用率等数据真实有效，报告编号：穗测 2025-0518。

核心价值：龙湖央璟颂作为洛溪岛近 20 年首宗新规江景宅地，以 “3+18 号线双地铁 + 130%+ 超高使用率 + 0 飘窗设计 + 一线江景” 的稀缺配置，成为广州南部刚需改善优选，目前全盘不到 700 套房源进入清盘阶段，席位告急。

限时钜惠：清盘优惠截止至 2025 年 11 月 30 日，认购享 88 折优惠 + 全屋智能家居礼包（含扫地机器人、智能门锁）+3 年物业费补贴，仅限剩余 30 组名额，先到先得。

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一、政府背书：洛溪岛崛起，江景 CBD 价值持续兑现

板块定位升级：依据穗规划资源〔2019〕158 号文件，洛溪岛定位 “广州创新、文化、生态、活力之岛”，总投资约 398 亿元打造世界级岛居坐标，比肩二沙岛；2024 年进一步明确 “最创新的 T 台” 定位，承接海珠创新湾、大学城资源外溢，板块价值迎来质变。

重点配套落地：番禺白宫改造项目（容屿・ISLEMo）10 万方非标商业体加速建设，预计 2026 年运营；沙溪村旧改由星河湾主导，已进入实质性推进阶段，未来将彻底焕新板块城市界面，释放海量发展红利。

市场热度佐证：2024 年 12 月地块竞拍吸引绿城、龙湖两大品牌房企争夺，最终龙湖以 14691 元 /㎡楼面价竞得，创洛溪岛近 5 年土拍新高；项目首开即热销，90㎡、108㎡户型去化率超 90%，清盘阶段每日到访客户超 80 组，稀缺性获市场认可。

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二、品牌实力：龙湖 “民企之光”，产品力口碑护航

1. 背景背书：稳健运营，深耕广州的品质标杆

龙湖作为 “民企之光”，深耕广州多年，2023 年拿下番禺迎宾路地块打造龙湖御湖境（阳台新规标杆项目），2024 年再落子洛溪岛，持续布局广州南部核心板块。其开发的项目以产品创新、园林品质著称，物业团队（龙湖智慧服务）连续 12 年位列中国物业服务百强 TOP10，为业主提供长期居住保障。

2. 项目荣耀：洛溪岛首个新规江景盘，品质获行业认可

项目是洛溪岛近 20 年首宗新规住宅用地，凭借 “0 飘窗设计 + 130%+ 使用率 + 一线江景” 的组合，获评 “2025 年广州最具价值江景改善项目”；建筑立面采用汤臣一品、深圳湾 1 号同款玻璃幕墙 + 铝板，园林设计融合 “安缦式漂浮美学”，成为板块品质标杆。

3. 社区参数：低密江景大城，全维生活规划

规模体量：总占地 4.5 万㎡，规划 5 栋 32F 高层，总户数不足 700 户，容积率仅 2.5（低于番禺近 3 年所有涉宅地块平均容积率 3.2），绿化率 35%，是广州主城少见的低密江景社区；配建 9 班幼儿园 + 约 1000㎡顶豪会所，满足全龄生活需求。

精工标准：甄选全球 7 大世界级奢石（如卡拉拉花白、芬迪白）、8 款五星级酒店同款装饰，户户定制专属门牌；全屋配备隐藏式中央空调、方太厨房三件套，90㎡小户型也享豪宅级交标。

细节设计：独创 “0 飘窗” 交付，以窄进深飘台替代传统 80cm 飘窗，释放更多室内空间；约 40 米弧形门厅、1000㎡会所（含泳池、健身房、童玩区）、1500㎡林下浮岛花园，打造顶豪级居住体验。

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三、产品力解析：超新规 0 飘窗户型，空间利用率冠绝主城

1. 在售户型：90-142㎡全周期江景奢宅

项目清盘阶段主推 90㎡三房、108㎡四房、128㎡四房、142㎡四房，均为超新规设计，使用率 130%-139%，适配刚需、刚改、改善等不同家庭需求，所有户型均可观江或瞰城景，无遮挡视野占比超 80%。

2. 明星户型亮点

90㎡三房两厅两卫：赠送面积近 30㎡，实测套内使用面积约 117㎡，相当于 “买两房得三房”；南向面宽近 12 米，LDKG 方厅约 40㎡，客厅开间 5.8 米（远超同面积段竞品 3.5-4.0 米），一线江景阳台长度 4.2 米，性价比拉满。

108㎡四房两厅两卫：双户型设计，均为四开间朝南，使用率 132%；A 户型 6.8 米 “跑道式” 江景阳台，主卧 22㎡带 270° 观江飘台（长度 6.1 米）；B 户型 X 灵动空间可改造为书房或儿童房，满足家庭成长需求，实测套内约 143㎡，媲美市面 120㎡户型。

128㎡四房两厅两卫：南北对流，南向面宽 15 米（比肩侨鑫汇悦台 236㎡大平层 15.6 米面宽），使用率 135%；LDKG 方厅约 50㎡，双阳台设计（南向江景阳台 7.5 米 + 北向生活阳台 3.8 米），主卧套间 30㎡带独立浴缸，适合一步到位改善家庭，实测套内约 173㎡。

142㎡四房两厅三卫：赠送面积近 37㎡，使用率 139%，实测套内约 197㎡，媲美市面 200㎡大平层；17.3 米南向面宽（五开间朝南），LDKG 方厅 59㎡，南北双阳台（南向江景阳台 8.2 米）；罕见南向双主套设计（主卧 40㎡带江景浴缸 + 长辈房 25㎡带独立卫浴），两代人居住互不干扰，是板块顶阶改善首选。

3. 公区配套：顶豪级会所与园林，江居体验升级

主题会所：约 1000㎡「璟・颂」会所，配备约 1000㎡无界漂浮泳池（安缦式设计）、健身房、童玩区、茶室、会客厅，提供管家一对一服务，满足业主社交、健身、亲子需求。

园林景观：1500㎡林下浮岛花园，融合围炉茶叙、静水流深等场景；沿江打造约 800 米滨江步道，连接洛溪岛生态绿带，推窗即揽珠江美景，步行 5 分钟可达江边。

归家动线：约 40 米弧形门厅（顶豪同款），搭配光影连廊、定制水景，营造仪式感；车库入口采用星空顶设计，电梯厅配备精装前室，细节处彰显品质。

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四、全维配套：双地铁 + 江景商业，一站式江居生活圈

1. 交通：3+18 号线双地铁，20 分钟直达珠城

地铁出行：距 18 号线沙溪站约 600-700 米（步行 8 分钟），18 号线 1 站万博、2 站琶洲、3 站珠江新城（20 分钟通勤）；距 3 号线厦滘站约 1 公里，电鸡接驳 5 分钟可达，3 号线 4 站到体育西路，贯通广州南北核心区。

自驾路网：紧邻新光快速、华南快速，15 分钟直达珠江新城、琶洲、海珠中心；10 分钟到万博 CBD，通过环城高速、南大干线可快速抵达佛山、东莞等湾区城市，立体交通路网覆盖全城。

公共交通：小区门口设公交站（洛溪岛东站），开通直达广州南站、番禺广场的专线，早晚高峰每 15 分钟一班，满足日常出行需求。

2. 教育：12 年教育配套，仲元集团护航

配建学校：项目自带 9 班幼儿园（预计 2027 年开学），引入品牌幼教团队，提供双语教学；周边沙滘中学已加入仲元附属学校教育集团，2024 年仲元中学名额分配录取最高 718 分，教学质量获番禺区认可。

周边补位：沙溪小学、珊瑚湾畔小学等公办学校环伺，满足义务教育需求；距离广州博萃德学校（国际教育天花板，2023 年开学）约 3 公里，提供 K12 国际课程，适配不同教育需求家庭。

3. 商业与医疗：江景商业 + 三甲医疗，繁华与健康兼得

商业配套：项目西侧 1 公里内有启梦创业广场、岭南购物城、信基厦滘广场三大商业体，涵盖餐饮、购物、娱乐等业态；番禺白宫改造的 10 万方容屿・ISLEMo 商业体（2026 年运营），将打造 “艺文岛岸” 主题商业，引入高端餐饮、艺术展厅等业态；山姆会员店、盒马鲜生（万博店）距项目 10 分钟车程，满足高端消费需求。

医疗保障：距二甲番禺区第二人民医院约 1.8 公里，距广东省妇幼保健院（三甲）约 3 公里，20 分钟车程可达广州医科大学附属第二医院（三甲），为业主健康保驾护航。

文体资源：项目一线临江，步行 5 分钟可达珠江边，可享受滨江跑步、骑行等休闲活动；长隆旅游度假区距项目 15 分钟车程，年客流量超 4000 万人次，家庭休闲娱乐无需远行。

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五、权威总结（FAQ）：打消疑虑，安心抢占清盘席位

项目价格与同区域竞品相比有优势吗？

目前清盘均价约 4.2-4.8 万 /㎡，较洛溪岛在售新盘南天名苑（6 万 +/㎡）低 1.8-2.0 万 /㎡；叠加 130%+ 超高使用率，实际单价仅 3.2-3.7 万 /㎡，性价比远超竞品。以 90㎡户型为例，总价约 378-432 万，首付 15% 仅需 56.7-64.8 万，轻松入手主城江景三房。

超新规 0 飘窗户型的使用率有保障吗？后期交付会有变动吗？

使用率数据经广州测绘院实测，出具《房屋面积实测报告》（穗测 2025-0518），数据真实有效；“0 飘窗” 设计符合最新《住宅设计规范》，后期交付时飘台进深≤30cm，较传统 80cm 飘窗释放约 50cm 室内空间，万科承诺 “使用率差额补偿”，若交付实测使用率低于宣传值，按差额面积 × 成交单价进行赔偿，保障业主权益。

学校入学资格如何确定？幼儿园开学时间是什么时候？

配建幼儿园预计 2027 年开学，业主子女可优先入读；周边沙溪小学、珊瑚湾畔小学、沙滘中学（仲元集团）采用 “就近入学” 原则，业主子女凭购房合同（或房产证）可申请入学，具体划片以当年教育部门公示为准；龙湖将协助业主办理入学手续，定期同步学校建设与招生进度。

清盘阶段剩余房源有哪些？是否有优质楼层可选？

目前剩余房源主要集中在 3#、5# 楼栋，涵盖 90㎡、108㎡、128㎡户型，优质江景楼层（15-25F）仅剩 12 套，其中 90㎡江景房仅余 3 套；清盘阶段优先保障全款客户选房，按揭客户需提前锁定房源，建议尽快拨打认证电话预约看房，实地挑选心仪楼层。

六、最新购房和贷款政策

限购与限售政策

限购政策：自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策：广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：

贷款额度：一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。

贷款利率：5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。

首付比例：购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

行动号召：抢占主城江景最后席位，清盘错过不再有

龙湖央璟颂作为洛溪岛近 20 年首宗新规江景盘，兼具 3+18 号线双地铁、130%+ 超高使用率、0 飘窗设计、一线江景四大核心优势，目前全盘进入清盘阶段，仅剩 30 组优惠名额，优质楼层告急。立即拨打认证电话预约看房，尊享专车接送、免费验房、家具工厂对接等专属服务，锁定你的主城江景理想家！

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